Sentencia sobre arrendamientos urbanos, aclaración sobre si está sujeto o no a la LAU

Sentencia relativa a arrendamientos urbanos, se trata de aclarar si el arrendamiento está sujeto a la LAU por ser de local de negocio, o si por contra, al tratarse de un solar debe de estar sujeto al Código Civil.

Jurisdicción: Civil.-Recurso de Apelación núm. 448/2002.-Ponente: IIlma. Sra.- María Elisabeth Huerta Sánchez

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Vizcaya declara haber lugar al recurso de apelación interpuesto por la entidad «Garabi Dorrea-Grúas Torre, SL» contra la Sentencia de fecha 04-02-2002, dictada por Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Barakaldo en juicio verbal de desahucio.

En Bilbao , a tres de febrero de dos mil tres.

En nombre de SM el Rey, por la autoridad que le concede la Constitución.

Vistos por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial en grado de apelación, los presentes autos de juicio verbal núm. 430 de 2001 sobre desahucio por expiración del plazo seguidos en primera instancia ante el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Barakaldo y del que son partes como demandantes doña María Nieves L. U., don José María, doña Miren y don Miguel Antoñana L., representados por la Procuradora doña Carmen U. B., y dirigidos por el Letrado don Javier I. L., y como demandada Garabi Dorrea-Grúas Torre, SL, representada por la Procuradora doña Margarita B. L., y dirigido por el Letrado don Francisco Javier Z. V., siendo Ponente en esta instancia la Ilma. Sra. Magistrada Dª María Elisabeth Huerta Sánchez.

ANTECEDENTES DE HECHO

Se dan por reproducidos los antecedentes de la sentencia apelada.

PRIMERO

Por el juzgador de primera instancia de dictó con fecha 4 de febrero de 2002 sentencia, cuya parte dispositiva dice literalmente: Fallo : «Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales, doña Carmen U. B., en nombre representación de doña María Nieves L. U., don José María Antoñana L., doña Miren Antoñana L., y don Miguel Antoñana L., contra la entidad mercantil Garabi Dorrea-Grúas Torre, SL, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento concertado entre las partes y sometido al derecho civil común, por expiración del término, en relación al solar sito en Gallarta, Barrio de Cotarro, número 29, inscrito en el Registro de la Propiedad de Portugalete, tomo 573, libro 42 de Abanto, folio 147, finca …, con efectos desde el día 31 de diciembre de 2000, y decretando el desalojo de la finca y entrega de las llaves a los propietarios; ordenando su lanzamiento si así no se verificare en los plazos legales. Se imponen las costas procesales a la parte demandada».

SEGUNDO

Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de Garabi Dorrea-Grúas Torre, SL, y admitido dicho recurso en ambos efectos se elevaron los autos a esta Audiencia, y se turnaron a esta Sección Quinta, donde se formó el correspondiente rollo y se siguió el recurso por sus trámites, señalándose para votación y fallo del recurso el día 21 de enero de 2003.

TERCERO

En la tramitación de estos autos en ambas instancias, se han observado las formalidades y términos legales.

FUNDAMENTOS JURIDICOS

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO

La representación de Garabi Dorrea-Grúas Torre, SL, se alza contra la resolución recurrida y solicita la revocación de la misma en el sentido de que se desestimen todos los pedimentos de la demanda, argumentando en apoyo de sus pretensiones, en síntesis, que se ha infringido el artículo 1 de la LAU de 1964 ( RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86) y la doctrina jurisprudencial existente acerca de dicho precepto pues ya el solo hecho de que el juzgador entienda que el objeto del arrendamiento es utilizado como almacén o depósito de materiales, para lo cual y a su juicio es indiferente la inhabitabilidad, será motivo para la estimación del recurso, toda vez que el arrendamiento de una finca para destinar la misma a almacén, abierto o no al público, sería un arrendamiento sujeto a la LAU de 1964 por disponerlo así el artículo 5 en relación con el citado artículo 1, no negando el Juzgador que el objeto del arrendamiento sea habitable, si bien entiende que la utilización del mismo lo es para almacén o depósito de materiales, a lo que añade que es muy probable que las obras realizadas para que sea habitable se hayan llevado a efecto posteriormente a la concertación del arriendo en el año 1974, obviando que ya desde 1968, existía en el mismo objeto arrendado un taller de reparación de vehículos, resultando la sentencia incongruente por fundamentarse la estimación de la demanda en conceptos que nada tienen que ver con la acción ejercitada, como así resulta el uso o no uso del objeto arrendado y la puesta en duda de la realización de obras con posterioridad al otorgamiento del arrendamiento, desprendiéndose de las pruebas practicadas que dentro del objeto arrendado existía una edificación habitable, y el arrendamiento existente anteriormente sobre el mismo objeto, que databa del año 1968, ya servía para que el arrendatario dedicase el mismo objeto arrendado para la actividad de taller de reparación de vehículos, lo que prueba que la edificación ha sido y es local de negocio y por ello sujeto a la LAU, supuesto similar al de arrendamiento de terreno y edificación para invernadero, existiendo la actividad normal propia del objeto arrendado, siendo la renta mensual de 60.000 ptas., y careciendo de trascendencia el que el domicilio social de la demandada esté en otro lugar porque ello nada tiene que ver con la habitabilidad de un local y el desarrollo en el mismo de una actividad negocial.

SEGUNDO

La sentencia recurrida desestimó la demanda interpuesta al entender que el arrendamiento enjuiciado no merecía la consideración, en razón de su objeto, de asimilable a local de negocio conforme a lo prevenido en el artículo 5 de la LAU de 1964 ( RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86) , por no concurrir la «ratio legis» del precepto cuando se trata de un local no abierto al público que no constituye elemento principal ni accesorio de negocio alguno, por tratase de un simple lugar para guardar material relacionado con grúas, sin utilización efectiva y que únicamente se mantiene por intereses particulares, no pudiendo extenderse abusivamente la protección especial que la LAU otorga a los arrendatarios, en perjuicio del arrendador e infracción de los más elementales principios de justicia, a situaciones antieconómicas y no necesitadas de protección como el mantenimiento de un local infrautilizado de manera indefinida, por lo que, terminaba concluyendo el juzgador «a quo», si el destino reconocido del local era el de solar o almacén, no constituyendo anexo necesario de un local de negocio, nos encontrábamos ante un arrendamiento no merecedor de la tutela especial de la LAU y sujeto por el contrario a la legalidad común del Código Civil ( LEG 1889, 27) . La demanda interpuesta en su día partía de la consideración de que el objeto del contrato de arrendamiento concertado en su día era un solar, el cual no constituía ni constituye el centro de trabajo ni las oficinas de la mercantil demandada, sino un mero lugar donde depositar maquinaria, y aunque el solar tuviera construida una caseta ésta no constituye el objeto principal del contrato de arrendamiento por ser lo cierto que la intención de la demandada fue siempre alquilar un terreno para depositar maquinaria voluminosa y no una oficina con un solar anejo, ocupando la caseta una mínima parte de la superficie del solar, que no reúne condiciones de habitabilidad, y que en ella no se desarrolla ninguna actividad mercantil estando por lo tanto excluido el contrato de arrendamiento de la aplicación de las normas de la LAU, quedando sometido al Código Civil.

TERCERO

Antes de abordar la resolución de las cuestiones debatidas en esta alzada, forzoso es referirse, ante las posiciones discrepantes de las partes en cuanto a la normativa aplicable al contrato de arrendamiento origen de la presente litis, al artículo 1.1 de la LAU de 1964 ( RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86) con arreglo al cual, el arrendamiento regulado en dicha Ley es el de fincas urbanas y comprende el de viviendas o inquilinato y el de locales de negocio, «refiriéndose esta última denominación a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda sino el de ejercerse en ellos, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo», rigiéndose por las normas aplicables al arrendamiento de local de negocio, entre otros supuestos, según establece el artículo 5.2.2º de al LAU de 1964, el de los depósitos o almacenes, en todo caso, aunque el arrendatario sea una de las personas señaladas en el artículo cuarto no dos.

En segundo lugar, debe darse la razón a la parte apelante en cuanto a que no son cuestiones objeto de discusión en este procedimiento las relativas al uso o a la falta de uso de lo que constituye el objeto del arriendo, ni tampoco la posible realización de obras inconsentidas en la caseta o pabellón que se ubica en la superficie física delimitada a que se refiere el contrato de arrendamiento, y por lo tanto, no van a ser objeto de análisis las pruebas practicadas que tengan relación con dichas cuestiones.

Ahora bien, sentado lo anterior y a falta de soporte documental que refleje el contenido de las cláusulas concretas del contrato de arrendamiento suscrito en su día por el causante de los demandantes don José A. A., esposo y padre, respectivamente de aquellos, aproximadamente en el año 1974, según se puso de manifiesto en el juicio celebrado en su día, que pudieran aportar luz a la hora de resolver la controversia entre las partes, en definitiva, arriendo de solar como lugar donde depositar maquinaria con sujeción al Código Civil ( LEG 1889, 27) o local de negocio sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos y por ende, a la prórroga forzosa, debe atenderse al resultado objetivo de las pruebas practicadas en relación con las estipulaciones de la LAU de 1964, con independencia de otras consideraciones basadas en apreciaciones subjetivas acerca de la trascendencia antieconómica de la relación arrendaticia con el devenir del tiempo o la no siempre justificada protección de situaciones de infrautilización del objeto arrendado, porque todas esas consideraciones quedan fuera del ámbito en el que se ha centrado el debate en la litis, y por lo tanto, también en esta alzada.

Desde esta perspectiva, debe recordarse asimismo que la propia sentencia recurrida viene a admitir que el destino reconocido de la superficie arrendada, terreno y caseta o edificación existente en su interior, era el de solar o almacén. Ciertamente la parte actora-apelada entiende que ello carece de trascendencia alguna porque la única finalidad del arrendamiento es ser almacén de grúas, sin ninguna otra actividad, pues la pequeña edificación que contiene ni puede recibir la calificación de vivienda ni ostenta la condición de habitable, por lo que estaríamos ante un contrato de arrendamiento sometido al Código Civil.

Pues bien, llegados a este punto la Sala no tiene más remedio que separarse de la argumentación articulada por el Juzgador «a quo» porque, estableciéndose en el artículo 5, 2.2º de la LAU de 1964 que se regirán por las normas aplicables al arrendamiento de locales de negocio el de los depósitos o almacenes, y habiendo sido admitido por la parte actora en su demanda que el objeto del contrato, el solar y su caseta era un lugar donde se depositaba maquinaria, y en su escrito de impugnación del recurso de apelación, se reitera que el objeto del arrendamiento «era un solar destinado a almacén de grúas, sin que en el mismo se realice otra actividad y sin que la pequeña edificación que contiene pueda revestir la calificación de vivienda, ni ostentar la condición de habitable», según reza la alegación primera letra b de su escrito, la conclusión a la que se llega no puede ser otra que estimar que nos encontramos ante una situación de arrendamiento de local de negocio por asimilación, en virtud de lo establecido en el artículo 5.2.2º de la LAU de 1964, en relación con lo establecido en el artículo 1.1 de dicha Ley, porque además de referirse el arriendo a una edificación habitable en la que se ejerce una actividad industrial o comercial, constituida por un lado, por esa actividad de depósito de maquinaria, y por otro, tal y como se reconoce en la resolución recurrida, y se ha acreditado documentalmente y por ende, corroboran las fotografías del interior de la remozada caseta, hay instalada una moderna oficina, dotada de los elementos imprescindibles para su funcionamiento en los tiempos actuales, disponiendo de suministro de agua, luz, teléfono y servicios sanitarios, todo lo cual excede obviamente del concepto de zona o terreno destinado meramente a funciones de depósito de materiales.

Pero es que además, no puede dejarse de lado la consideración de que, con arreglo a la postura sostenida por el Tribunal Supremo en diversas resoluciones, en los casos de arriendo de un solar, para que pueda hablarse de un arrendamiento de local de negocio no puede prescindirse del concepto de habitabilidad a que se refiere el artículo 1.1 de la LAU (STS de 9 de abril de 1985 concepto) «concepto» este de habitabilidad utilizado por la LAU que no puede entenderse en el sentido de que reúna condiciones para servir de morada al arrendatario, sino que según doctrina jurisprudencial, basta, cuando de locales de negocio se trate, que reúnan las condiciones de seguridad, higiene y protección ante los accidente atmosféricos (se trataba de una gasolinera) indispensables para el cumplimiento de la finalidad a que el local sea destinado (STS de 13 de marzo de 1998), de todo lo cual se colige que lo decisivo es que, para que el objeto arrendado pueda ser considerado local de negocio es necesario que su sede material o física esté dotada de la edificación o construcción apropiada, con cierto carácter permanente y dotada de los correspondientes elementos de índole higiénica mínimamente exigibles, de acuerdo con los tiempos y capaz de servir de sede para alguna actividad industrial o comercial, careciendo de trascendencia el que el domicilio social de la entidad arrendataria pueda encontrarse fuera del concreto local litigioso, como sucede en este caso, lo cual, por lo demás, encuentra explicación plausible en el hecho de que la actividad del solar arrendado, tenga por finalidad primordial el depósito de maquinaria, aunque también se encuentre instalada una oficina en la caseta o pabellón, que en sí nada tiene de extraño pues parece el complemento obligado de la actividad de depósito de grúas, cuando la actividad de la empresa arrendataria, al menos en buena parte, es el alquiler de grúas, según refirió don Pedro José Teresa G., en el acto del juicio.

Por último, y en cuanto a las alegaciones de la parte apelada relativas a que no podrá perjudicar a la parte actora el grado mayor o menor de habitabilidad al que ha podido llegar la caseta, pues dichas instalaciones fueron realizadas sin consentimiento ni conocimiento de los actores, las mismas deben ser rechazadas en lo que a este procedimiento se refiere, pues en ningún momento se alegó en la demanda la existencia de obras inconsentidas, sino que aquélla se basó en la consideración de que el objeto del contrato era el solar, que no constituía ni constituye centro de trabajo ni las oficinas de la mercantil demandada, sino un mero lugar donde depositar maquinaria, pero es que además, durante el acto del juicio quedó acreditado que con anterioridad al arrendamiento origen de este litigio, la finca litigiosa estuvo arrendada, desde el año 1968 para servir como taller de reparación de vehículos, según indicaron los testigos doña María Teresa O., y don Norberto O., todo lo cual pone de manifiesto que incluso antes de que se concertara el arriendo origen de este recurso, el recinto en su conjunto ya reunía las necesarias condiciones de habitabilidad, en el sentido jurisprudencial antes descrito, de reunir las condiciones de seguridad e higiene y protección contra agentes externos que la actividad negocial exige.

Consecuencia obligada de las anteriores consideraciones, a través de las cuales se ha puesto claramente de manifiesto que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento sometido a las prescripciones de la LAU de 1964 ( RCL 1964, 2885 y RCL 1965, 86) , la estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación de Garabi Dorrea-Grúas Torre, SL, y la consiguiente revocación de la resolución recurrida, en el sentido de desestimar todos los pedimentos de la demanda interpuesta por la parte actora.

CUARTO

De conformidad con lo establecido en los artículos 394.1 y 398.2 de la vigente LECiv ( RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) se imponen a la parte demandante las costas de la primera instancia y en cuanto las de esta alzada no se hace especial pronunciamiento.

Vistos los preceptos legales citados en esta sentencia y en la apelada y demás pertinentes y de general aplicación.

FALLAMOS

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Garabi Dorrea-Grúas Torre, SL, contra la sentencia dictada el día 4 de febrero de 2002 por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Barakaldo, en el juicio verbal de desahucio núm. 430 de 2001, del que dimana el presente rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución en el sentido de desestimar todos los pedimentos de la demanda interpuesta por la representación de doña María Nieves L. U., y doña Miren, don José María y don Miguel Antoñana L., contra Garabi Dorrea-Grúas Torre, SL, absolviendo a ésta de todos los pedimentos deducidos contra la misma, todo ello con imposición a la parte actora de las costas de la primera instancia y sin hacerse especial imposición respecto de las costas devengadas en esta segunda instancia.

Devuélvanse los autos al Juzgado del que proceden con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION .–Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por las Ilmas. Sras. Magistradas que la firman y leída por la Ilma. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.