Ley de los contratos de crédito inmobiliario. Ley 5/2019, de 15 de marzo.
Ley de los contratos de crédito inmobiliario
Ley 5/2019, de 15 de marzo.
Disposición en Vacatio Legis, vigente a partir del 16 de junio de 2019
La
regulación de los contratos de crédito inmobiliario desempeña un papel
relevante en la estabilidad económica y es un instrumento de cohesión social.
El sistema hipotecario español y, en particular, el régimen de concesión de
préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria, ha hecho posible
que numerosas familias españolas puedan disfrutar de viviendas en propiedad y
que lo hagan en una proporción superior a la de muchos países de nuestro
entorno. Garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz, que proteja este
tipo de operaciones es una exigencia que deriva no sólo de las obligaciones
impuestas por el Derecho de la Unión Europea, sino de los indudables beneficios
que supone para la economía de un país. Tanto la protección de las
transacciones como la seguridad jurídica generan crédito para los individuos,
lo que redunda en el crecimiento de la economía. Así mismo, el acceso a la
propiedad consolida la libertad y responsabilidad de los individuos como
ciudadanos. En este proceso el acceso al crédito hipotecario es un elemento
clave en el éxito del régimen de propiedad de España.
Partiendo
de estas consideraciones, esta Ley tiene como objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE (LCEur 2014, 313) del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero
de 2014.
Además,
vista la experiencia hasta la fecha, y al objeto de la recuperación de la
confianza de los prestatarios, se introducen previsiones cuya finalidad es la
de potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los
contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio
entre las partes.
La
Directiva 2014/17/UE reconoce en su considerando (3) que «La crisis financiera
ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el
mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, (…) y puede tener
graves consecuencias sociales y económicas». En particular, la Directiva pone
de manifiesto en su considerando (4) que «la Comisión ha determinado una serie
de problemas que sufren los mercados hipotecarios de la Unión en relación con
la irresponsabilidad en la concesión y contratación de préstamos, así como con
el margen potencial de comportamiento irresponsable entre los participantes en
el mercado, incluidos los intermediarios de crédito».
Dichos
considerandos ponen de relieve, además, la asimétrica posición que ocupan en la
relación contractual el prestamista y el prestatario, que no queda salvada por
el simple hecho de proporcionar al cliente información y advertencias. Se
exige, por tanto, a la parte que domina la relación que, como profesional,
tenga un plus de responsabilidad en su comportamiento hacia el prestatario.
La Directiva 2014/17/UE (LCEur 2014, 313) establece un régimen específico de protección de las
personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o
titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca
sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición
de bienes inmuebles de uso residencial.
En la Unión
Europea, cuyo derecho goza del principio de primacía frente al derecho
nacional, la vivienda está reconocida como un derecho fundamental, tal como
reconoce expresamente el apartado 65 de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 10 de
septiembre de 2014 (TJCE 2014, 308) , asunto C-34/13, donde con toda contundencia se manifiesta que
«En el Derecho de la Unión, el derecho a la vivienda es un derecho fundamental
garantizado por el artículo 7 de la Carta que el tribunal remitente debe tomar
en consideración al aplicar la Directiva 93/13 (LCEur 1993, 1071) ».
La
normativa europea se refiere a los créditos celebrados con consumidores que
estén garantizados mediante hipoteca u otro tipo de garantía, en relación con
bienes inmuebles de uso residencial, es decir, su objeto es la protección de
los consumidores, entendiéndose por tales las personas físicas que no actúan en
el ámbito de su actividad profesional o empresarial. Sin embargo, también
permite que por parte de los Estados miembros se adopten disposiciones más
estrictas en materia de protección de las personas consumidoras, incluyendo
también la posibilidad de ampliar el ámbito de aplicación a no consumidores.
De esta
forma, la presente Ley extiende su régimen jurídico a todas las personas
físicas, con independencia de que sean o no consumidores. Esta ampliación de la
esfera subjetiva de protección de la Ley frente a la Directiva sigue la línea
tradicional de nuestro ordenamiento jurídico de ampliar el ámbito de protección
a colectivos como los trabajadores autónomos. Así se configura el ámbito de
aplicación de la vigente normativa de transparencia en materia de créditos
hipotecarios que se regula en el Capítulo II del Título III de la Orden
EHA/2899/2011, de 28 de octubre (RCL 2011, 1943, 2238) , de transparencia y protección del cliente de
servicios bancarios.
La Ley
regula tres aspectos diferenciados. En primer lugar, contiene normas de
transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e
intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados,
completando y mejorando el actual marco existente de la referida Orden EHA/2899/2011,
de 28 de octubre y la Ley 2/2009,
de 31 de marzo (RCL 2009, 697) , por la que se regula la contratación con los consumidores de
préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la
celebración de contratos de préstamo o crédito.
En segundo
lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario
y los prestamistas inmobiliarios, y en tercer lugar, establece el régimen
sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la
misma.
Además, se
introducen a lo largo del articulado una serie de disposiciones que regulan
aspectos que no están específicamente previstos en la normativa europea o que
van más allá de su contenido, y cuya finalidad es reforzar determinados
aspectos del régimen jurídico de contratación hipotecaria y de su vida
contractual, referidos a determinadas situaciones que, en contratos de tan
larga duración pueden producirse y deben tenerse en consideración, ya sea
exigiendo mayores garantías, reforzando las existentes, estableciendo una
regulación clara y sencilla que evite dudas interpretativas innecesarias o
estableciendo mecanismos de solución de conflictos o situaciones que pudieran
variar la situación del prestatario en las condiciones que contrató. El
objetivo último es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso
de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de
préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda.
La Ley se
estructura en cuatro Capítulos, que se corresponden con las líneas esenciales
de la regulación, doce disposiciones adicionales, cinco disposiciones
transitorias, una disposición derogatoria y dieciséis disposiciones finales,
así como dos Anexos, el I referente a la Ficha Europea de Información
Normalizada (FEIN) y el II al Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE).
El Capítulo
I recoge las disposiciones generales que alcanzan al objeto, ámbito de
aplicación, carácter irrenunciable de los derechos que reconoce para los
prestatarios y definiciones a efectos de la Ley. En los mismos términos que la
referida Directiva 2014/17/UE
(LCEur 2014, 313) , la Ley se
aplicará tanto a la concesión profesional de préstamos con garantía hipotecaria
sobre bienes inmuebles de uso residencial y préstamos para la adquisición de
inmuebles de uso residencial como a la intermediación profesional en alguna de
las dos actividades anteriores.
El Capítulo
II establece las normas de transparencia y de conducta orientadas, en
particular, a la concesión responsable de financiación que afecte a inmuebles,
así como a favorecer la progresiva implantación de un mercado de crédito
fiable, con reglas homogéneas en el espacio europeo y con un mayor grado de
confianza de los clientes en las entidades prestamistas; un mercado en el que
las personas físicas que busquen financiación hipotecaria puedan hacerlo con la
confianza de que las entidades prestamistas se comportarán de forma profesional
y responsable. En este sentido, la Ley contribuye a la implantación de un
mercado único europeo más transparente, competitivo y homogéneo, con contratos
de crédito que afectan a bienes inmuebles más equitativos y que aseguran un
elevado nivel de protección a las personas físicas que obtienen financiación.
Este
Capítulo se estructura, a su vez, en tres secciones. La sección 1.ª recoge, a
modo de disposiciones generales, los principios de actuación básicos en la
concesión de préstamos inmobiliarios, dirigidos a la protección de los
legítimos intereses, las características generales de la información
precontractual, las obligaciones de transparencia en relación con los
contratos, la determinación del cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE) y la
Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).
Entre los
aspectos más novedosos de la Ley se establece una regulación detallada de la
fase precontractual. En este sentido, se ha optado por ir más allá de la
estricta transposición de la Directiva 2014/17 con el objetivo de garantizar
que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que
pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo
que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el
principio de transparencia en su vertiente material.
Esta
medida, destinada a reforzar el equilibrio que debe existir entre las partes en
toda relación jurídica contractual, se complementa atribuyendo al notario la
función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas
dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que tanto los plazos
como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio
de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas
contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al
tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito
hipotecario.
De ese
modo, se constituirá prueba en beneficio de ambas partes -prestamista y
prestatario- de que el primero ha cumplido con su obligación de entregar en los
plazos previstos dicha documentación y el segundo podrá ejercer el derecho, que
presupone también la existencia de un deber, a conocer las consecuencias de
aquello a lo que se obliga.
No
obstante, es importante señalar que, al igual que como sucedió con las
modificaciones introducidas en su momento por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre (RCL 2011, 1943,
2238) , de transparencia y
protección del cliente de servicios bancarios, las innovaciones en la fase
precontractual, derivadas de la aplicación de esta Ley, no serán de aplicación,
salvo a lo que expresamente se atribuya efecto retroactivo, a la cartera
hipotecaria concedida. Y no lo serán ni siquiera como parámetro de comparación,
en la medida en que nos encontramos ante contratos que se celebraron al amparo
de una legislación que determinaba en su integridad los requisitos de
transparencia a los que quedaban sujetos tales contratos.
La sección
2.ª recoge las normas de conducta que prestamistas, intermediarios de crédito
inmobiliario y representantes designados deben cumplir en el proceso de
elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos
inmobiliarios, tanto respecto de su organización interna, como respecto del
cliente. Cabe destacar algunas de ellas por su especial relevancia. Así, en
primer lugar, se exige que el personal que evalúa la solvencia y comercializa
préstamos inmobiliarios deba cumplir con determinados requisitos de
capacitación que aseguren (artículo 16) que el prestatario recibe una
información adecuada y ajustada a sus necesidades por parte del prestamista. Se
prohíben, en segundo lugar y con carácter general, las ventas vinculadas, es
decir, ventas de paquetes integrados por el préstamo y otros productos, cuando
el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario también por separado
(artículo 17). Esta medida está orientada a favorecer la elección del producto
más adecuado por parte del cliente y fomentar la competencia entre
prestamistas, posibilitando la venta agrupada en aquellos casos en los que
resulte más beneficioso para aquellos. Por otro lado, se imponen límites a la
política retributiva del personal de los prestamistas y de los asesores,
evitando incentivos adversos que favorezcan una posible contratación excesiva
en detrimento de una adecuada valoración del riesgo y de la provisión de la
necesaria información al cliente, estableciendo, en particular, que el volumen
de préstamos contratados no sea el factor predominante a la hora de retribuir
al personal que los diseña, comercializa o los recomienda (artículo 18).
También se limita la actividad de asesoramiento en materia de préstamos y
créditos que, con determinadas excepciones, sólo podrá prestarse por los
intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios
(artículo 19), estableciendo al tiempo reglas que aseguren la provisión de
recomendaciones claras, objetivas y adaptadas al cliente. Por otra parte, se
incorpora por vez primera en nuestro ordenamiento jurídico el derecho del
consumidor a convertir el préstamo denominado en moneda extranjera a la moneda
en la que el prestatario reciba sus ingresos o la del Estado miembro en el que
resida, como mecanismo sencillo y fácil de comprender para conseguir cobertura
y protección frente al riesgo de cambio (artículo 20). No obstante, el
prestatario profesional, que no sea consumidor, podrá sustituir este derecho
por otro tipo de mecanismo alternativo para la cobertura del riesgo de cambio.
La cobertura del riesgo de cambio viene acompañada de la obligación de
información periódica del prestamista al prestatario sobre la evolución de la
deuda y del derecho de éste a convertir, en su caso, el préstamo a una moneda
alternativa.
La sección
3.ª regula la forma, ejecución y resolución de los contratos. Como novedad se
establece el derecho del prestatario a reembolsar, con carácter general, todo o
parte del préstamo sin tener que soportar comisiones o compensaciones para el
prestamista. Únicamente se satisfará al prestamista la pérdida financiera de
éste cuando el reembolso se produzca en los primeros años de vigencia del
contrato (difieren entre los contratos a tipo variable y los contratos a tipo fijo),
y siempre que esa pérdida no supere aplicando unos porcentajes máximos
previstos legalmente (artículo 23). Igualmente reseñable es la opción de
favorecer la subrogación y la novación modificativa de préstamos cuando tengan
por finalidad la modificación del tipo de interés variable a uno fijo. El
objetivo perseguido es lograr que los prestatarios puedan conocer con exactitud
el coste que en el medio y largo plazo les va a suponer la financiación que
contratan, lo que les permitirá realizar una planificación financiera a largo
plazo, a la par que favorece la simplicidad en la redacción de los contratos y
en consecuencia la transparencia con los prestatarios. En todo caso, la
regulación trata de establecer un punto de equilibrio entre facilitar a las personas
físicas el reembolso de sus préstamos y no generar escenarios adversos en los
prestamistas respecto de la oferta de contratos de préstamo a tipo fijo, en los
que el riesgo de tipo de interés es mayor.
Por último,
esta sección aborda la nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato
de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el régimen vigente, en
el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por
normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el nuevo régimen del
vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar cuando el
incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al
préstamo contratado. Del mismo modo dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación,
y se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que
únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio
claro y fijo para su determinación. En ambos casos se persigue impedir la
inclusión en el contrato de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez,
robustecer el necesario equilibrio económico y financiero entre las partes.
El Capítulo
III con la rúbrica de régimen jurídico de los intermediarios de crédito
inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas inmobiliarios,
se estructura en cuatro secciones. La sección 1.ª describe las fuentes del
régimen jurídico de estas figuras (artículo 26). Las secciones 2.ª, 3.ª y 4.ª
se refieren a los intermediarios de crédito inmobiliario, los representantes
designados de los intermediarios y los prestamistas inmobiliarios,
respectivamente. Regulan los requisitos de acceso a la actividad y el régimen
de supervisión de los mismos. Aquellos operadores que deseen realizar
profesionalmente estas actividades deberán estar debidamente inscritos en el
correspondiente registro público y contar, entre otros aspectos, con reconocido
prestigio y conocimientos y competencia adecuados.
El Capítulo
IV se dedica a la regulación del régimen sancionador. A estos efectos, las
obligaciones establecidas en esta Ley tienen el carácter de normas de
ordenación y disciplina para los intermediarios de crédito inmobiliario y los
prestamistas inmobiliarios, que aplicarán el Banco de España o el órgano
designado por cada Comunidad Autónoma, en función del ámbito geográfico en el
que opere el intermediario o el prestamista inmobiliario, con un abanico de
infracciones y sanciones proporcionales a la dimensión de los destinatarios.
Las
disposiciones adicionales, doce en total, regulan ámbitos específicos
vinculados con el régimen jurídico de los contratos de crédito inmobiliario en
ámbitos tales como la resolución de controversias a través de reclamaciones
extrajudiciales en referencia a la Autoridad Independiente para velar por la
protección y transparencia en la contratación inmobiliaria prevista en la
Disposición adicional primera de la Ley 7/2017, de 2 de noviembre (RCL 2017, 1277) , la cooperación entre las autoridades competentes, la
educación financiera, el régimen de conservación de la documentación
precontractual, aspectos de desarrollo autonómico, los supuestos de subrogación
de deudor y novación modificativa del contrato de préstamo, las obligaciones
del empresario con ocasión de la transmisión del inmueble hipotecado, las
obligaciones de notarios y registradores con ocasión de la autorización e
inscripción del préstamo hipotecario, los honorarios notariales y registrales
en caso de subrogación o novación modificativa de los préstamos por cambio de
tipo de interés variable a fijo, el régimen de valoración de bienes inmuebles y
la adhesión al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de
las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual.
La
disposición transitoria primera establece como regla general la aplicación no
retroactiva de sus disposiciones, de la que se exceptúan los supuestos
regulados en sus apartados dos a cuatro. En cuanto a este último, se determina
que quedará regulado bajo los términos de esta Ley el vencimiento anticipado de
los contratos que tenga lugar a partir de la entrada en vigor de la misma,
aunque los contratos se hubieran celebrado con anterioridad e incluso aunque
contuvieran alguna estipulación al respecto, salvo que el deudor alegara que la
previsión que contiene resulta más favorable para él. Por tanto, esta
regulación no se aplica al vencimiento anticipado de los contratos que hubiera
tenido lugar antes de la entrada en vigor de la Ley, se hubiera instado o no un
procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este
suspendido o no.
Por su
parte, la disposición transitoria segunda prevé la obligación de adaptación al
nuevo régimen por parte de los intermediarios de crédito inmobiliario y
prestamistas inmobiliarios preexistentes.
La
disposición transitoria tercera establece un régimen especial en los procesos
de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo (RCL 2013, 718) , de medidas para reforzar la protección a los deudores
hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social para dar cumplimiento
a las sentencias de 29 de octubre de
2015 (TJCE 2015, 453) y de 26 de enero de 2017 (TJCE 2017, 31) dictadas por el Tribunal de Justicia de la Unión
Europea. Con ello se otorga a los deudores hipotecarios contemplados en la
disposición transitoria cuarta de la citada Ley un nuevo plazo de diez días
para formular oposición sobre la base de la posible existencia de cláusulas
abusivas cuando se den determinadas circunstancias. Este nuevo plazo se contará
a partir de la notificación al deudor de su posibilidad de plantear la
oposición. Dicha notificación deberá realizarse en el plazo de 15 días
naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley.
Las
circunstancias que excluyen el otorgamiento de un nuevo plazo residen en
razones de seguridad jurídica y coherencia. Por ello no se aplicará la
previsión a los supuestos en que el juez de oficio hubiese analizado la
existencia de cláusulas abusivas; cuando se hubiera notificado personalmente al
ejecutado la posibilidad de formular el incidente extraordinario de oposición
basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª
del artículo 557.1 y 4.ª del
artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (RCL 2000, 34, 962 y RCL
2001, 1892) ; cuando el
ejecutado hubiera formulado el citado incidente extraordinario de oposición,
conforme a lo recogido en la citada disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, o cuando con base en la sentencia
del Tribunal de Justicia de la UE de 29 de octubre de 2016 se haya admitido la
oposición del ejecutado.
Conforme a
la disposición transitoria cuarta, los prestamistas podrán seguir utilizando la
Ficha de Información Personalizada prevista en el artículo 22 y el anexo II de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de
transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, hasta el 21 de
marzo de 2019.
La
disposición transitoria quinta establece el régimen transitorio para la
resolución de quejas y reclamaciones en tanto se crea la Autoridad
Independiente a que se refiere la Disposición adicional primera de esta Ley.
La Ley
contiene 16 disposiciones finales. La primera modifica la Ley Hipotecaria (RCL 1946, 886) con la finalidad de integrar en ella las mejoras en la
protección de los prestatarios en materia de vencimiento anticipado y el
interés de demora y otras de carácter técnico.
La
disposición final segunda modifica el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (RCL 1993,
2849) , por el que se aprueba
el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados.
La
disposición final tercera modifica la Ley 2/1994, de 30 de marzo (RCL 1994, 999) , sobre subrogación y modificación de préstamos
hipotecarios, modificada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre (RCL 2007, 2221) , por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo (RCL 1981, 900) , de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas
del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y
el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma
tributaria.
La
disposición final cuarta modifica la Ley 7/1998, de 13 de abril (RCL 1998, 960) , sobre condiciones generales de la contratación, y
entre otras medidas, establece la obligación de remitir las sentencias firmes
dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se declare la
nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones generales
abusivas, al Registro de Condiciones Generales.
La
disposición final quinta modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero (RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) , de Enjuiciamiento Civil en consonancia con lo
establecido en el párrafo anterior.
La disposición
final sexta modifica la Ley
14/2000, de 29 de diciembre (RCL 2000, 3029y RCL 2001, 1566) , de medidas fiscales, administrativas y del orden
social, en materia de régimen disciplinario de los notarios.
La
disposición final séptima modifica la Ley 44/2002, de 22 de noviembre (RCL 2002, 2722y RCL 2003, 368) , de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, con la
finalidad de dar acceso a la Central de Información de Riesgos del Banco de
España a todas las entidades prestamistas de crédito inmobiliario.
La
disposición final octava modifica el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios (RCL 2007, 2164y RCL 2008, 372) , y otras leyes complementarias.
La
disposición final novena adapta el ámbito de aplicación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo (RCL 2009, 697) , a las previsiones de esta Ley, evitando solapamientos
normativos y clarificando el régimen jurídico aplicable a cada situación.
La
disposición final décima modifica el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo (RCL 2012, 315) , de medidas urgentes de protección de deudores
hipotecarios sin recursos con el fin de convertir el código de buenas prácticas
en un mecanismo permanente y obligatorio para todas las entidades adheridas que
permita a todos los deudores más vulnerables en situación de impago acceder a
las opciones de alivio de la deuda contenidas en el mismo.
La
disposición final undécima modifica la Ley 9/2012, de 14 de noviembre (RCL 2012, 1558) , de reestructuración y resolución de entidades de
crédito, con el fin de clarificar las condiciones y requisitos necesarios con
que la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración
Bancaria, S.A., puede iniciar una demanda ejecutiva a efectos de que pueda
desarrollar de forma eficaz las funciones que tiene encomendadas, preservándose
su posición para la ejecución de las garantías de los activos financieros
adquiridos. Dicha medida se enmarca en el objeto social singular de la Sociedad
de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. y en el
interés público derivado de su actividad dentro del proceso de reestructuración
y saneamiento del sector bancario español.
La
disposición final duodécima adapta la Ley 10/2014, de 26 de junio (RCL 2014, 884) , de ordenación, supervisión y solvencia de entidades
de crédito, para evitar solapamientos regulatorios en materia de transparencia
con la clientela bancaria, adaptándola a las especificidades del régimen
sancionador establecidas por la presente Ley, en particular, en lo relativo a
las competencias de las Comunidades Autónomas.
Sobre el
Título competencial de la Ley, la disposición final decimotercera, establece la
competencia estatal exclusiva sobre las bases de obligaciones contractuales,
haciendo hincapié en el respeto de las competencias autonómicas en materia de
consumo cuando se trate de créditos que recaen sobre vivienda habitual de la
persona consumidora.
La
disposición final decimocuarta señala que mediante esta Ley se incorpora,
parcialmente, al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE (LCEur 2014, 313) del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero
de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para
bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE (LCEur 2008, 799) y
2013/36/UE (LCEur 2013, 928) y el Reglamento
(UE) n.º 1093/2010 (LCEur 2010, 1748) .
La
disposición final decimoquinta establece una habilitación normativa a favor del
Gobierno en materia de transparencia y conducta a seguir por los prestamistas
en la comercialización de préstamos inmobiliarios, que alcanza aspectos
específicos como la información precontractual, obligaciones de comunicación,
información y documentación, publicidad, evaluación de riesgos y solvencia y
otros aspectos relacionados, acompañada de una habilitación a la persona
titular del Ministerio de Economía y Empresa para cuestiones muy concretas y de
detalle, que requieren de un instrumento normativo más flexible. Con el
ejercicio de estas habilitaciones se garantizará la completa transposición de
la Directiva 2014/17/UE, a través de norma de naturaleza reglamentaria, al
tiempo que se facilita la adaptación ágil y efectiva de las prácticas a los
principios establecidos en la Ley y en la normativa europea. Las disposiciones
reglamentarias de desarrollo respetarán en todo caso la máxima protección de
los prestatarios de acuerdo con el espíritu de esta Ley.
Finalmente,
la disposición final decimosexta establece la entrada en vigor de la Ley.
CAPÍTULO I.
Disposiciones generales
Esta Ley
tiene por objeto establecer determinadas normas de protección de las personas físicas
que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados
mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso
residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad
sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.
A estos
efectos se establecen las normas de transparencia que han de regir dichos
contratos, el régimen jurídico de los prestamistas e intermediarios de crédito
inmobiliario, incluida la obligación de llevar a cabo una evaluación de la
solvencia antes de conceder el crédito, estableciéndose un régimen de
supervisión y de sanción, así como las normas de conducta aplicables a la
actividad de prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario,
representantes designados y asesores.
Artículo 2.
Ámbito de aplicación
1. Esta Ley
será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas
o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el
prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga
por objeto:
a) La
concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía
sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán
como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros,
garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una
función doméstica.
b) La
concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de
propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que
el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.
Se
entenderá que la actividad de concesión de préstamos hipotecarios se desarrolla
con carácter profesional cuando el prestamista, sea persona física o jurídica,
intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o
profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente
inversora.
2. Esta Ley
también será de aplicación a la intermediación para la celebración de una de
las modalidades de contrato a que se refieren las letras a) y b) del apartado
1.
3. Las
referencias que se realizan en esta Ley a los préstamos se entenderán realizadas
indistintamente a préstamos y créditos.
4. Esta Ley
no será de aplicación a los contratos de préstamo:
a)
concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses
o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se
ofrezcan al público en general,
b)
concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los
destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del
préstamo,
c)
concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse
en el plazo de un mes,
d)
resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en
un procedimiento de conciliación o mediación,
e)
relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no
se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes
inmuebles de uso residencial, o
f) hipoteca
inversa en que el prestamista:
(i)
desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras formas de
desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un
bien inmueble de uso residencial o de un derecho relativo a un bien inmueble de
uso residencial, y
(ii) no
persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzcan uno o varios de
los acontecimientos previstos en la disposición adicional primera de la Ley
41/2007, de 7 de diciembre (RCL 2007, 2221) , salvo incumplimiento del prestatario de sus obligaciones
contractuales que permita al prestamista la rescisión del contrato de préstamo.
Artículo 3.
Carácter irrenunciable
Las
disposiciones de esta Ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán
carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo
que la norma expresamente establezca lo contrario.
Serán nulos
de pleno derecho los actos realizados en fraude de lo dispuesto en esta Ley, de
conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Código Civil (LEG 1889, 27) , y en particular la renuncia previa de los derechos
que esta Ley reconoce al deudor, fiador, garante o hipotecante no deudor.
A los
efectos de la presente Ley se entenderá por:
1)
«Prestatario»: toda persona física que sea deudor de préstamos que estén
garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya
finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles construidos
o por construir.
2)
«Prestamista inmobiliario»: toda persona física o jurídica que, de manera
profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se
refiere el artículo 2.1, letras a) y b).
3)
«Contrato de préstamo»: el contrato mediante el cual un prestamista concede o
se compromete a conceder un préstamo a un prestatario incluido en el ámbito de
aplicación del artículo 2, en forma de pago aplazado, crédito u otra facilidad
de pago similar.
4)
«Servicio accesorio»: todo servicio ofrecido al prestatario junto con el
contrato de préstamo.
5)
«Intermediario de crédito inmobiliario»: toda persona física o jurídica que, no
actuando como prestamista, ni fedatario público, desarrolla una actividad
comercial o profesional, a cambio de una remuneración, pecuniaria o de
cualquier otra forma de beneficio económico acordado, consistente en poner en
contacto, directa o indirectamente, a una persona física con un prestamista y
en realizar además alguna de las siguientes funciones con respecto a los
contratos de préstamo a que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b):
a)
presentar u ofrecer a los prestatarios dichos contratos de préstamo;
b) asistir
a los prestatarios realizando los trámites previos u otra gestión
precontractual respecto de dichos contratos de préstamo;
c) celebrar
los contratos de préstamo con un prestatario en nombre del prestamista.
6) «Grupo»:
un grupo de prestamistas que deban ser objeto de consolidación para la
elaboración de las cuentas consolidadas, según la definición de la Ley 22/2015, de 20 de julio (RCL 2015, 1124) , de Auditoría de Cuentas.
7)
«Intermediario de crédito vinculado»: todo intermediario de crédito que actúe
en nombre y bajo la responsabilidad plena e incondicional de:
a) un solo
prestamista;
b) un solo
grupo; o
c) un
número de prestamistas o grupos que no representa a la mayoría del mercado.
8)
«Representante designado»: toda persona física o jurídica que realiza las
actividades propias de un intermediario de crédito inmobiliario en nombre y por
cuenta de un único intermediario, bajo la responsabilidad plena e incondicional
de éste.
9) «Entidad
de crédito»: toda entidad de crédito comprendida en la definición del artículo 4, apartado 1, punto 1 , del Reglamento (UE) n° 575/2013, del Parlamento Europeo y del Consejo,
de 26 de junio de 2013 (LCEur 2013, 927) , sobre los requisitos prudenciales de las entidades de crédito y
las empresas de inversión, y por el que se modifica el Reglamento (UE) n.º 648/2012 (LCEur 2012, 1028) .
10)
«Personal»: toda persona física que al servicio de un prestamista,
intermediario de crédito inmobiliario o un representante designado intervenga
directamente en las actividades reguladas por esta Ley o mantenga contactos con
los prestatarios en el transcurso de las actividades reguladas por ella, así
como toda persona física que dirija o supervise directamente a tales personas.
11)
«Importe total del crédito»: el importe total adeudado por el prestatario según
se define en la Ley
16/2011, de 24 de junio (RCL 2011, 1206) , de contratos de crédito al consumo.
12) «Coste
total del crédito para el prestatario»: el coste total del crédito para el
prestatario según se define en la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de
crédito al consumo, incluida la valoración del bien cuando dicha valoración sea
necesaria para obtener el crédito, pero excluidas las tasas de registro de la
transmisión de la propiedad del bien inmobiliario. Excluye los gastos que
puedan cargarse al prestatario por incumplimiento de los compromisos asumidos
en el contrato de crédito.
13)
«Importe total adeudado por el prestatario»: el importe total adeudado por el
prestatario según se define en la Ley 16/2011, de 24 de junio, de contratos de
crédito al consumo.
14) «Tasa
Anual Equivalente» (TAE): el coste total del préstamo para el prestatario,
expresado como porcentaje anual del importe total del préstamo concedido, más
los costes aparejados, si ha lugar, y que corresponde, sobre una base anual, al
valor actual de todos los compromisos futuros o existentes, tales como
disposiciones de fondos, reembolsos y gastos, convenidos por el prestamista y
el prestatario.
15) «Tipo
deudor»: el tipo deudor según se define en la Ley 16/2011, de 24 de junio, de
contratos de crédito al consumo.
16)
«Evaluación de la solvencia»: la evaluación de las perspectivas de cumplimiento
de las obligaciones vinculadas a la deuda que se deriven del contrato de
préstamo.
17)
«Soporte duradero»: un soporte duradero según se define en la Ley 16/2011, de
24 de junio, de contratos de crédito al consumo.
18) «Estado
miembro de origen»:
a) cuando
el prestamista o el intermediario de crédito sea una persona física, el Estado
miembro en el que esté situada su oficina principal;
b) cuando
el prestamista o el intermediario de crédito sea una persona jurídica, el
Estado miembro en el que tenga su domicilio social o, si conforme a su Derecho
nacional aplicable no tiene domicilio social, el Estado miembro en el que tenga
su oficina principal.
19) «Estado
miembro de acogida»: el Estado miembro, distinto del Estado miembro de origen,
en el cual un prestamista o un intermediario de crédito tenga una sucursal o
preste servicios.
20)
«Servicios de asesoramiento»: toda recomendación personalizada que el
prestamista, el intermediario de crédito inmobiliario o el representante
designado haga a un prestatario concreto respecto a uno o más préstamos
disponibles en el mercado.
21)
«Autoridad competente»: las autoridades designadas en los artículos 17, 33, 34
y 48 de esta Ley.
22)
«Préstamo puente»: un contrato de préstamo sin duración fija o reembolsable en
un plazo de 12 meses, utilizado por el prestatario como solución de
financiación temporal durante el período de transición a otra modalidad de
financiación para el bien inmueble.
23)
«Compromiso o garantía contingente»: un contrato de préstamo que sirve de
garantía para una operación independiente pero accesoria de otra, en la que el
capital garantizado por el bien inmueble solo puede utilizarse en caso de
producirse una o varias contingencias especificadas en el contrato.
24)
«Contrato de préstamo sobre capital compartido»: un contrato de préstamo en el
que el capital que se ha de reembolsar está determinado por un porcentaje,
establecido en el contrato, del valor del bien inmueble en el momento del
reembolso o de los reembolsos del capital.
25)
«Prácticas de venta vinculada»: toda oferta o venta de un paquete constituido
por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros
diferenciados, cuando el contrato de préstamo no se ofrezca al prestatario por
separado.
26)
«Prácticas de venta combinada»: toda oferta o venta de un paquete constituido
por un contrato de préstamo y otros productos o servicios financieros
diferenciados, en particular otro préstamo sin garantía hipotecaria, cuando el
contrato de préstamo se ofrezca también al prestatario por separado.
27)
«Préstamo denominado en moneda extranjera»: todo contrato de préstamo
inmobiliario denominado en una moneda distinta de la del Estado miembro en que
resida el prestatario, o de aquella en la que el prestatario en el momento de
formalización del contrato tenga los activos o reciba los ingresos con los que
reembolsar el préstamo.
CAPÍTULO
II. Normas de protección del prestatario
Sección 1ª. Disposiciones generales
Artículo 5.
Principios de actuación en la actividad relacionada con la concesión de
préstamos inmobiliarios
1. Los
prestamistas, los intermediarios de crédito inmobiliario y los representantes
designados actuarán de manera honesta, imparcial, transparente y profesional,
respetando los derechos y los intereses de los prestatarios, tanto en la
elaboración de productos crediticios, la concesión de préstamos, prestación de
servicios de intermediación o de asesoramiento sobre el préstamo o, en su caso,
de servicios accesorios, como en la ejecución de los contratos de préstamo.
2. En la
concesión, intermediación o prestación de servicios de asesoramiento sobre el
préstamo, las actividades se basarán en la información sobre las circunstancias
del prestatario y en cualquier requisito específico que éste haya dado a
conocer, así como en hipótesis razonables sobre los riesgos para su situación
durante la vigencia del contrato de préstamo. En cuanto a la prestación de
servicios de asesoramiento, la actividad se basará también en la información
obtenida del prestatario sobre su situación personal y financiera, así como
sobre sus preferencias y objetivos, de modo que puedan recomendar contratos de
préstamo adecuados. El análisis se basará en información que esté actualizada
en la fecha de que se trate, y tendrá en cuenta hipótesis razonables sobre los
riesgos existentes para la situación del prestatario a lo largo de la vigencia
del contrato de préstamo propuesto.
3. Las
obligaciones de información que establece esta Ley a favor de los prestatarios
no supondrán coste adicional alguno para los mismos.
Artículo 6.
Información básica que deberá figurar en la publicidad de los préstamos
inmobiliarios
1. Toda
publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés
o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para el
prestatario deberá especificar de forma clara, concisa y destacada:
a) la
identidad del prestamista o, en su caso, del intermediario de crédito o
representante designado;
b) cuando
proceda, que el contrato de préstamo estará garantizado por una hipoteca o por
otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial, o por un derecho
relativo a un bien inmueble;
c) el tipo
deudor, indicando si es fijo, variable o una combinación de ambos, junto con
información sobre los gastos incluidos, en su caso, en el coste total del
préstamo para el prestatario;
d) el
importe total del préstamo;
e) la Tasa
Anual Equivalente, en la forma en que se define en el artículo 4.14); la tasa
se incluirá en la publicidad al menos de forma igualmente destacada que
cualquier tipo de interés;
f) cuando
proceda:
1.º la
duración del contrato de préstamo;
2.º el
importe de los pagos a plazos;
3.º el
importe total adeudado por el prestatario;
4.º el
número de pagos a plazos;
5.º una
advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo de cambio
podrían afectar al importe adeudado por el prestatario.
g) el
sistema de amortización y la fórmula de cálculo de las cuotas de amortización
de principal y de intereses suficientemente detalladas como para que el
prestatario pueda verificar con claridad la corrección de los importes
cobrados;
h) cuando
proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en
garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda
derivada del mismo.
2. La
información mencionada en el apartado 1, excepto las enumeradas en sus letras
a), b) o f) 5.º, se precisará mediante un ejemplo representativo y deberá
conformarse siempre a este último. La persona titular del Ministerio de
Economía y Empresa, adoptará los criterios para determinar el ejemplo
representativo.
3. Si la
celebración de un contrato relativo a un servicio accesorio, en particular un
seguro, fuera obligatoria para obtener el préstamo o para obtenerlo en las
condiciones ofrecidas, y el coste de ese servicio no pudiera determinarse de
antemano, dicha obligación deberá mencionarse también de forma clara, concisa y
destacada, junto con la Tasa Anual Equivalente (TAE).
4. La
información mencionada en los apartados 1 y 3 deberá ser fácilmente legible o
claramente audible, según sea el caso, en función del medio utilizado para la
publicidad.
Artículo 7.
Obligaciones de transparencia en relación con los contratos
1. Los
prestamistas inscribirán en el Registro de Condiciones Generales de la
Contratación, previsto en el
artículo 11 de la Ley 7/1998, de 13 de abril (RCL 1998, 960) , sobre condiciones generales de la contratación, las
cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario
que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación con arreglo
a lo dispuesto en dicha Ley.
2. Las
condiciones generales de la contratación a las que se refiere el apartado 1
estarán además disponibles en la página web de los prestamistas, si disponen de
ella. En caso de no disponer de dicha página web, las tendrán gratuitamente a
disposición de los prestatarios y potenciales prestatarios en sus
establecimientos abiertos al público.
3. La
accesibilidad de las personas con discapacidad a la información prevista en el
apartado anterior, deberá garantizarse en los términos exigidos legal o
reglamentariamente.
Artículo 8.
Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE)
1. La Tasa
Anual Equivalente (TAE) se calculará de acuerdo con la fórmula matemática que
figura en el Anexo II, epígrafe I de esta Ley.
2. Cuando
la obtención del crédito, o su obtención en las condiciones ofrecidas, esté
supeditada a la apertura o al mantenimiento de una cuenta, los costes de
apertura y mantenimiento de dicha cuenta, de utilización de un medio de pago
para transacciones y operaciones de disposición de crédito y los demás costes
relativos a las operaciones de pago, se incluirán en el coste total del crédito
para el prestatario.
3. El
cálculo de la TAE se realizará partiendo del supuesto de que el contrato de
crédito estará vigente durante el período de tiempo acordado y que el
prestamista y el prestatario cumplirán sus obligaciones en las condiciones y en
los plazos que se hayan acordado en el contrato de crédito.
4. En los
contratos de crédito que contengan cláusulas que permitan modificaciones del
tipo deudor y, en su caso, de los gastos incluidos en la TAE que no sean
cuantificables en el momento del cálculo, la TAE se calculará partiendo del
supuesto de que el tipo deudor y los demás gastos se mantendrán sin cambios con
respecto al nivel fijado en el momento de la celebración del contrato.
5. Para los
contratos de crédito para los que se haya acordado un tipo deudor fijo en
relación con el período inicial mínimo de cinco años, al final del cual se
llevará a cabo una negociación sobre el tipo deudor con objeto de acordar un
nuevo tipo fijo durante otro período pertinente, el cálculo de la TAE adicional
ilustrativa indicada en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN),
contenida en el Anexo I afectará únicamente al período inicial de tipo fijo y
se basará en el supuesto de que, al final del período del tipo deudor fijo, se
haya reembolsado el capital pendiente.
6. Cuando
el contrato de crédito tenga en cuenta variaciones en el tipo deudor, el
prestatario deberá ser informado de las posibles repercusiones de las
variaciones en los importes adeudados y en la Tasa Anual Equivalente (TAE) al
menos mediante la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Ello se hará
facilitando al prestatario una TAE adicional que ilustre los posibles riesgos
vinculados a un aumento significativo del tipo deudor. Cuando el tipo deudor no
esté limitado, dicha información irá acompañada de una advertencia en la que se
ponga de relieve que el coste total del crédito para el prestatario, mostrado
en la TAE, puede variar. La presente disposición no se aplicará a los contratos
de crédito cuando el tipo deudor se haya fijado para un período inicial de
cinco años como mínimo, al final del cual se llevará a cabo una negociación
sobre el tipo deudor con objeto de acordar un nuevo tipo fijo durante otro
período pertinente, para el cual se haya previsto en la FEIN una TAE ilustrativa.
7. Cuando
corresponda, la TAE se calculará partiendo de los supuestos adicionales que
figuran en el Anexo II, epígrafe II de esta Ley.
8. La
persona titular del Ministerio de Economía y Empresa podrá modificar las
observaciones o actualizar los supuestos utilizados para calcular la TAE que se
especifican en el Anexo II, si la Comisión Europea hiciera uso de la potestad
recogida en el artículo
17.8 de la Directiva 2014/17/UE (LCEur 2014, 313) del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero
de 2014.
Artículo 9.
Información general de los préstamos inmobiliarios
Los
prestamistas o, en su caso, los intermediarios de crédito vinculados o sus
representantes designados facilitarán en todo momento, en soporte de papel o
cualquier otro soporte duradero o en formato electrónico, información general
clara y comprensible sobre los contratos de crédito.
Esta
información general deberá especificar:
a) la
identidad y dirección geográfica de quien emite la información;
b) los
fines para los que puede emplearse el crédito;
c) las
formas de garantía, cuando proceda, incluyendo la posibilidad de que esté
situada en otro Estado miembro;
d) la
duración posible de los contratos de crédito;
e) las
formas de tipo deudor disponible, indicando si este es fijo o variable o una
combinación de ambos, con una breve descripción de las características de los
tipos fijos y variables, incluyendo sus implicaciones para el prestatario;
f) cuando
puedan contratarse créditos en moneda extranjera, una indicación de la misma,
explicando las implicaciones que tiene para el prestatario la denominación de
un crédito en moneda extranjera;
g) un
ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del
crédito para el prestatario, del importe total adeudado por el prestatario y de
la TAE;
h) una
indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del
crédito, para el prestatario que deban pagarse en relación con un contrato de
crédito;
i) la gama
de las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito al prestamista
(incluyendo el número, la periodicidad y el importe de las cuotas de
reembolso);
j) cuando
proceda, una declaración clara y concisa de que el incumplimiento de los
términos y condiciones de los contratos de crédito no garantiza el reembolso
del importe total del crédito en virtud del contrato de crédito;
k) una
descripción de las condiciones relacionadas directamente con el reembolso
anticipado;
l) una
indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de quién
es responsable de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si se
originan costes conexos para el prestatario;
m) una
indicación de los servicios accesorios que el prestatario esté obligado a
contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas
y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden
contratarse con un proveedor distinto del prestamista;
n) una
advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los
compromisos asociados al contrato de crédito;
ñ) cuando
proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en
garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda
derivada del mismo;
o)
cualesquiera otras advertencias que establezca la persona titular del
Ministerio de Economía y Empresa.
Artículo
10. Información precontractual de los préstamos inmobiliarios
1. El
prestamista y, si ha lugar, el intermediario de crédito o su representante
designado ofrecerán al prestatario la información personalizada que necesite
para comparar los préstamos disponibles en el mercado, para evaluar sus
implicaciones y para tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de
celebrar o no un contrato de préstamo sin demora injustificada, una vez que el prestatario
haya dado la información necesaria sobre sus necesidades, situación financiera
y preferencias, con suficiente antelación, que nunca será inferior a diez días
naturales, respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por
cualquier contrato u oferta de préstamo.
2. La
información personalizada a que se refiere este artículo se facilitará mediante
la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que se recoge en el Anexo I
de esta Ley.
Artículo
11. Obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario
1. Los
prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial
prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo. Dicha
evaluación tendrá debidamente en cuenta los factores pertinentes para verificar
la capacidad del cliente para cumplir con las obligaciones derivadas del
préstamo, entre otros la situación de empleo, los ingresos presentes, los
previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro,
los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. Asimismo, se valorará el nivel
previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que se
prevea que una parte sustancial del crédito o préstamo se continúe reembolsando
una vez finalizada la vida laboral.
2. A estos
efectos, los prestamistas deberán contar con procedimientos internos
específicamente desarrollados para llevar a cabo la evaluación de solvencia
mencionada en el apartado anterior. Estos procedimientos, cuyo coste en ningún
caso podrá repercutirse al potencial prestatario, serán revisados
periódicamente por los propios prestamistas, que mantendrán registros
actualizados de dichas revisiones. La revisión de estos protocolos se supervisará
por el Banco de España o autoridades competentes, conforme al artículo 43.
3. En el
supuesto de préstamos con garantía real, la evaluación de la solvencia no se
basará predominantemente en el valor de la garantía que exceda del importe del
préstamo o en la hipótesis de que el valor de dicha garantía aumentará, a menos
que la finalidad del contrato de préstamo sea la construcción o renovación de
bienes inmuebles de uso residencial.
4. La
incorrecta evaluación de la solvencia no otorgará al prestamista la facultad de
resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo, salvo
que se demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente
la información.
Tampoco
podrán los prestamistas resolver, rescindir o modificar el contrato de préstamo
en detrimento del prestatario debido a que la información facilitada por el
prestatario antes de celebrarse dicho contrato fuera incompleta.
5. El
prestamista solo pondrá el préstamo a disposición del prestatario si el
resultado de la evaluación de la solvencia indica que es probable que las
obligaciones derivadas del contrato de préstamo se cumplan según lo establecido
en dicho contrato.
6. Cuando
se deniegue la solicitud de préstamo, el prestamista informará por escrito y
sin demora al potencial prestatario y, en su caso, al fiador o avalista de su
respectivo resultado advirtiéndoles, de forma motivada de dicha denegación y,
si procede, de que la decisión se basa en un tratamiento automático de datos.
Cuando la denegación se base en el resultado de una consulta de una base de
datos entregará una copia del resultado, el prestamista informará también al
potencial prestatario del resultado de dicha consulta y de los pormenores de la
base de datos consultada, como son el nombre, el responsable, así como del
derecho que le asiste de acceder y rectificar, en su caso, los datos contenidos
en la misma.
7. Los
prestamistas reevaluarán la solvencia del prestatario basándose en una
información actualizada antes de cualquier aumento significativo del importe
total tras la celebración del contrato de préstamo, a menos que dicho préstamo
adicional estuviera considerado e incluido en la evaluación de solvencia
inicial.
Artículo
12. Información relativa a la solvencia del potencial prestatario
1. Los
prestamistas e intermediarios de crédito y sus representantes designados
especificarán de manera clara y directa en la fase precontractual la
información necesaria y las pruebas, comprobables independientemente, que el
potencial prestatario deberá facilitar, así como el marco temporal en que debe
facilitar la información en cuestión. La información solicitada por el
prestamista será proporcionada y limitada a lo necesario para la realización de
una evaluación adecuada de la solvencia, con los límites establecidos en la
normativa de protección de datos.
El
prestamista deberá consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la
Central de Información de Riesgos del Banco de España, así como a alguna de las
entidades privadas de información crediticia en los términos y con los
requisitos y garantías previstos en la legislación de protección de datos
personales. En caso de que el prestamista conceda el préstamo, podrá comunicar
los siguientes datos a las oficinas privadas de información crediticia: importe
original, fecha de inicio, fecha de vencimiento, importes pendientes de pago,
tipo de préstamo, garantías existentes y valor al que estas alcanzan, así como
cualquier otro que establezca la persona titular del Ministerio de Economía y
Empresa.
2. Los
prestamistas e intermediarios de crédito y sus representantes designados
deberán informar a los potenciales prestatarios de la necesidad de facilitar,
en el plazo designado al efecto, la información correcta para responder a la
solicitud de información contemplada en el apartado anterior, y que dicha
información sea suficientemente completa y pertinente para poder llevar a cabo
una evaluación adecuada de la solvencia.
3. El
prestamista, el intermediario de crédito o el representante designado
advertirán al prestatario que, cuando no sea posible llevar a cabo la
evaluación de la solvencia debido a que el potencial prestatario haya optado
por no facilitar la información o la verificación necesaria para llevar a cabo
dicha evaluación, el préstamo no podrá concederse.
Artículo
13. Tasación de los bienes inmuebles
Los
inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada
antes de la celebración del contrato de préstamo. La tasación se realizará por
una sociedad de tasación, servicio de tasación de una entidad de crédito
regulados por la Ley 2/1981,
de 25 de marzo (RCL 1981, 900) , de regulación del mercado hipotecario, y/o profesional
homologado conforme al Real
Decreto 775/1997, de 30 de mayo (RCL 1997, 1482) y a la disposición adicional décima de esta Ley,
independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario,
utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de
conformidad con lo establecido por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo (RCL 2003, 986, 1319) , sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
Artículo
14. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios
1. El
prestamista, intermediario de crédito o su representante designado, en su caso,
deberá entregar al prestatario o potencial prestatario, con una antelación
mínima de diez días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la
siguiente documentación:
a) La Ficha
Europea de Información Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de esta Ley,
que tendrá la consideración de oferta vinculante para la entidad durante el
plazo pactado hasta la firma del contrato que, como mínimo, deberá de ser de
diez días.
b) Una Ficha
de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario o
potencial prestatario de la existencia de las cláusulas o elementos relevantes,
debiendo incluir, al menos, una referencia, en su caso, a los índices oficiales
de referencia utilizados para fijar el tipo de interés aplicable, a la
existencia de límites mínimos en el tipo de interés aplicable como consecuencia
de la variación a la baja de los índices o tipos de interés a los que aquel
esté referenciado, a la posibilidad de que se produzca el vencimiento
anticipado del préstamo como consecuencia del impago y los gastos derivados de
ello, a la distribución de los gastos asociados a la concesión del préstamo y
que se trata de un préstamo en moneda extranjera.
c) En caso
de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable, de un documento separado
con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el
prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.
d) Una
copia del proyecto de contrato, cuyo contenido deberá ajustarse al contenido de
los documentos referidos en las letras anteriores e incluirá, de forma
desglosada, la totalidad de los gastos asociados a la firma del contrato.
e)
Información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los
que corresponden al prestatario. Los siguientes gastos se distribuirán del
siguiente modo:
i. Los
gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría
al prestamista.
ii. El
prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de
préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
iii Los
gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad
corresponderán al prestamista.
iv. El pago
del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se
realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria
aplicable.
No obstante
lo dispuesto en los párrafos anteriores, si durante el periodo de duración del
préstamo se produjesen una o varias subrogaciones de acuerdo con la Ley 2/1994, de 30 de marzo (RCL 1994, 999) , sobre subrogación y modificación de préstamos
hipotecarios, el prestamista subrogado deberá ser reintegrado por el
prestamista subrogante en la parte proporcional del impuesto y los gastos que
le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo al subrogado
conforme a los apartados anteriores.
Para
calcular el importe que corresponde como compensación, se aplicarán las
siguientes reglas:
i) En el
caso del impuesto pagado por la cuota de actos jurídicos documentados,
documentos notariales, se deberá efectuar la liquidación del impuesto que
correspondería a una base imponible integrada por la cantidad total garantizada
entendiendo por tal la constituida por el importe del préstamo pendiente de
amortización en la fecha de la subrogación y los correspondientes intereses,
indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos, que se
hubieran establecido. La entidad subrogante deberá reintegrar a la subrogada el
importe resultante de dicha liquidación.
ii) En el
caso del resto de gastos, se deberá prorratear la liquidación de dichos gastos
entre la suma del importe del préstamo y los correspondientes intereses,
indemnizaciones, penas por incumplimiento y otros conceptos análogos, que se
hubieran establecido. La entidad subrogante deberá reintegrar a la subrogada la
parte de dicha suma que corresponda al préstamo pendiente de amortización.
f) Cuando
el prestamista, intermediario de crédito o su representante, en su caso,
requiera al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del
cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la
suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y
del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario, deberá
entregar al prestatario por escrito las condiciones de las garantías del seguro
que exige.
g) Cuando
esté previsto que el préstamo se formalice en escritura pública, la advertencia
al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y
gratuito del notario que elija el prestatario para la autorización de la
escritura pública del contrato de préstamo, sobre el contenido y las
consecuencias de la información contenida en la documentación que se entrega
conforme a este apartado.
Esta
documentación junto a la manifestación firmada por el prestatario, en la que
declare que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su
contenido, deberá remitirse también al notario elegido por el prestatario a los
efectos de lo dispuesto en el artículo siguiente. La remisión de la
documentación se realizará por medios telemáticos seguros cuyas
especificaciones se determinarán reglamentariamente, que deberán cumplir las
siguientes exigencias mínimas: el sistema deberá permitir al Notario una
comprobación fehaciente de la fecha en que se incorporaron a la aplicación,
para su puesta a disposición del mismo Notario, los citados documentos firmados
por el prestatario; deberá garantizar que no se ocasione ningún coste, directo
o indirecto, para el cliente; y deberá quedar organizado de modo que el cliente
pueda dirigirse a cualquier notario de su libre elección para que éste, con
carácter previo a la firma del préstamo, extraiga la documentación para
preparar y autorizar el acta y la escritura, siendo debidamente informado del
derecho de elección que tiene y puede ejercitar por este medio.
2. Además
de lo dispuesto en el apartado anterior, el prestamista suministrará al
prestatario toda la información que fuera necesaria. En particular, el
prestamista responderá a las consultas que le formule el prestatario acerca del
contenido, significado y trascendencia práctica de los documentos entregados.
Las explicaciones deberán contener ejemplos de aplicación práctica de las
cláusulas financieras, en diversos escenarios de coyuntura económica, en
especial de las relativas a tipos de interés y, en su caso, de los instrumentos
de cobertura de riesgos financieros que se vayan a suscribir con ocasión del
préstamo.
3. Solo
podrán repercutirse gastos o percibirse comisiones por servicios relacionados
con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente
por un prestatario o prestatario potencial y siempre que respondan a servicios
efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse.
4. Si se
pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y
englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del
préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada
por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas,
la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de
moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.
5. Sin
perjuicio de la libertad contractual, podrán ser aplicados por los prestamistas
los índices o tipos de interés de referencia que publique el Ministerio de
Economía y Empresa por sí o a través del Banco de España, conforme a lo
establecido en el artículo 5 de la Ley 10/2014, de 26 de junio (RCL 2014, 884) , de ordenación, supervisión y solvencia de entidades
de crédito.
6. Las
empresas prestamistas deberán tener a disposición de las personas prestatarias
los formularios de las condiciones generales de la contratación que utilicen,
conforme a lo establecido en el artículo 7.
Artículo
15. Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material
1. Sin
perjuicio de las explicaciones adecuadas que el prestamista, el intermediario
de crédito o su representante, en su caso, deben facilitar al prestatario,
durante el plazo previsto en el artículo 14.1, el prestatario habrá de
comparecer ante el notario por él elegido a efectos de obtener presencialmente
el asesoramiento descrito en los siguientes apartados.
2. El
notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los
requisitos previstos en el artículo 14.1. En caso de que quede acreditado su
cumplimiento hará constar en un acta notarial previa a la formalización del
préstamo hipotecario:
a) El
cumplimiento de los plazos legalmente previstos de puesta a disposición del
prestatario de los documentos descritos en el artículo 14.1.
b) Las
cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el
notario.
c) En todo
caso, el notario deberá informar individualizadamente haciéndolo constar en el
acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas
recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha
de Advertencias Estandarizadas (FiAE), de manera individualizada y con
referencia expresa a cada una, sin que sea suficiente una afirmación genérica.
Igualmente, y en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que
tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información
suministrada.
3. El
prestatario, o quien le represente a estos efectos, deberá comparecer ante el
notario, para que este pueda extender el acta, como tarde el día anterior al de
la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo.
4. La
obligación de comparecencia y las normas de protección al prestatario previstas
en la presente Ley se extenderán a toda persona física que sea fiadora o
garante del préstamo.
5. Si no
quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las
obligaciones previstas en el artículo 14.1. o si no se compareciese para
recibir el asesoramiento en el plazo señalado en el apartado 3, el notario
expresará en el acta esta circunstancia. En este caso, no podrá autorizarse la
escritura pública de préstamo.
6. Conforme
al artículo 17 bis apartado 2.b) de la Ley del Notariado y el artículo 319 de la Ley 1/2000,
de 7 de enero (RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) , de Enjuiciamiento Civil, el contenido del acta se
presumirá veraz e íntegro, y hará prueba del asesoramiento prestado por el
notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el
contenido de los documentos descritos, a efectos de cumplir con el principio de
transparencia en su vertiente material.
7. En la
escritura pública del préstamo el notario autorizante insertará una reseña
identificativa del acta a la que se refieren los apartados anteriores.
En dicha
reseña se expresará el número de protocolo, notario autorizante y su fecha de
autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de
acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la
documentación y el asesoramiento previsto en este artículo.
8. El acta
donde conste la entrega y asesoramiento imparcial al prestatario no generará
coste arancelario alguno.
9. La
actuación notarial regulada en este artículo en ningún caso eximirá al
prestamista de dar al prestatario las oportunas explicaciones y aclaraciones
sobre los efectos y cargas derivadas del préstamo, conforme a lo previsto en el
artículo 14.2.
Sección 2ª. Normas de conducta
Artículo
16. Requisitos de conocimientos y competencia aplicables al personal
1. El
personal al servicio del prestamista, intermediario de crédito o representante
designado deberá reunir en todo momento los conocimientos y competencias
necesarios y actualizados sobre los productos que comercializan, y, en
especial, respecto de la elaboración, oferta o concesión de contratos de
préstamo, la actividad de intermediación de crédito, y la prestación de
servicios de asesoramiento, en su caso, y en la ejecución de los contratos de
préstamo. Esta obligación también será aplicable respecto de los servicios
accesorios incluidos en los contratos de préstamo y respecto de los productos
de venta vinculada o combinada a que se refiere el artículo siguiente.
2. La
persona titular del Ministerio de Economía y Empresa establecerá los requisitos
mínimos de conocimientos y competencia exigibles al personal de conformidad con
este artículo.
3. Los
requisitos mínimos de conocimientos y competencia establecidos en esta Ley y su
normativa de desarrollo serán aplicables también al personal de la sucursal del
prestamista o intermediario de crédito inmobiliario registrado en otro Estado.
El prestamista
o intermediario de crédito inmobiliario que actúe en régimen de libre
prestación de servicios deberá cumplir con los requisitos mínimos de
conocimientos y competencia que específicamente determine la persona titular
del Ministerio de Economía y Empresa.
4. Los
requisitos señalados en los apartados anteriores serán igualmente aplicables a
las personas que desarrollen la actividad prevista en el artículo 19.
Artículo
17. Práctica de ventas vinculadas y combinadas
1. Quedan
prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con las excepciones
previstas en este artículo.
No
obstante, la autoridad competente de conformidad con el artículo 28 podrá
autorizar prácticas de ventas vinculadas concretas cuando el prestamista pueda
demostrar que los productos vinculados o las categorías de productos ofrecidos,
en condiciones similares entre sí, que no se presenten por separado, acarrean
un claro beneficio a los prestatarios, teniendo debidamente en cuenta la
disponibilidad y los precios de los productos pertinentes ofrecidos en el
mercado. A estos efectos, el Banco de España podrá establecer mediante Circular
criterios para la aplicación homogénea de las prácticas relativas a las ventas
vinculadas permitidas.
Para la
autorización prevista en el párrafo anterior, la autoridad competente recabará
informe del Banco de España, cuando no sea la autoridad competente, de la
Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones o de la Comisión Nacional
del Mercado de Valores cuando alguno de los productos vinculados afecte a su
ámbito de competencias.
2. En
consonancia con lo previsto en el apartado anterior, será nulo todo contrato
vinculado al préstamo que, en perjuicio del prestatario, no cumpla con las
exigencias previstas en este artículo. La nulidad de las cláusulas del contrato
de préstamo que, en su caso, afecten a productos vinculados no determinará la
nulidad del préstamo.
3. Como
excepción a la prohibición de las prácticas de venta vinculada contenida en el
apartado 1, los prestamistas o intermediarios de crédito inmobiliario podrán
exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del
cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción
de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de
seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario. En este caso el
prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores
que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que
aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de
las renovaciones. El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el
análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario.
La
aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la
propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de
cualquier naturaleza del préstamo.
4.
Igualmente, el prestamista podrá vincular el préstamo a que el prestatario, su
cónyuge, pareja de hecho, o un pariente por consanguinidad o afinidad hasta el
segundo grado de parentesco contrate ciertos productos financieros establecidos
por orden de la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, siempre
que sirva de soporte operativo o de garantía a las operaciones de un préstamo y
que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada.
5. En las
prácticas vinculadas autorizadas por la autoridad competente, el prestamista
informará al prestatario de manera expresa y comprensible:
a) que se
está contratando un producto vinculado,
b) del
beneficio y riesgo de pérdidas, especialmente en los productos de inversión,
que supone para el prestatario su contratación,
c) de los
efectos que, en su caso, la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de
los productos vinculados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el
resto de los productos o servicios vinculados.
6. Estarán
permitidas, con los límites establecidos en este artículo, las ventas
combinadas de préstamos.
7. En las
prácticas combinadas, el prestamista realizará la oferta de los productos de
forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las
diferencias entre una oferta y otra. Antes de la contratación de un producto
combinado, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y
comprensible:
a) que se
está contratando un producto combinado,
b) del
beneficio y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de inversión,
que supone para el prestatario su contratación, incluyendo escenarios
simulados,
c) de la
parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios,
d) de los
efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del
préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste
conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados, y
e) de las
diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por
separado.
Artículo
18. Política de remuneración
1. En la
determinación y aplicación de las políticas de remuneración del personal
responsable de la evaluación de la solvencia y de la concesión de los
préstamos, los prestamistas inmobiliarios cumplirán los siguientes principios
de la manera y en la medida adecuadas a su formato y organización interna y a
la naturaleza, alcance y complejidad de sus actividades:
a) la
política remunerativa, responsabilidad última del órgano de administración,
será compatible con una gestión sana y eficaz del riesgo, promoverá este tipo
de gestión y no ofrecerá incentivos para asumir riesgos que rebasen el nivel de
riesgo tolerado por el prestamista;
b) la política
remunerativa estará en consonancia con la estrategia empresarial, los
objetivos, los valores y los intereses a largo plazo del prestamista e
incorporará medidas para evitar los conflictos de interés, en particular
estableciendo que la remuneración no dependa de la cantidad o de la proporción
de solicitudes aceptadas.
2. La forma
en que los prestamistas remuneren a su personal y a los intermediarios de
crédito inmobiliario, y la forma en que estos últimos remuneren a su personal y
a los representantes designados, no podrán incumplir la obligación contenida en
el artículo 5.1.
3. Los
procedimientos internos de los prestamistas para la aplicación de las políticas
de remuneración del personal responsable de la evaluación de la solvencia y de
la concesión de los préstamos incluirán previsiones detalladas y específicas
que aseguren y muestren que los objetivos que incidan en la retribución o en
los incentivos fijados al prestamista y a su personal involucrado en la
evaluación de solvencia y la contratación de préstamos resultan en todo momento
compatibles con el tiempo necesario para realizar una evaluación adecuada de la
solvencia y para informar debidamente al prestatario, en los términos
establecidos en esta Ley y sus disposiciones de desarrollo. Las políticas y los
procedimientos internos deberán recogerse por escrito y ponerse a disposición
de la autoridad competente cuando ésta los solicite.
4. En
particular, dichos procedimientos establecerán medidas detalladas para evitar
que alguno de los siguientes factores sea el de mayor ponderación en la
remuneración: un tipo determinado de contratos de préstamo, de tipos de interés
o de servicios accesorios.
5. La
política y procedimientos a que se refieren los apartados anteriores deberá
aplicarse igualmente a la remuneración de los prestamistas a los intermediarios
y de éstos a sus representantes vinculados.
6. Las
personas que ofrezcan servicios de asesoramiento previstos en el artículo 19
establecerán y aplicarán políticas y procedimientos internos dirigidos a lograr
que la estructura de las remuneraciones del personal involucrado no afecte a su
capacidad de actuar en interés del prestatario y, en particular, no dependa de
los objetivos de venta.
Artículo
19. Actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios
1. Los
servicios de asesoramiento en préstamos inmobiliarios solo podrán ser prestados
por prestamistas, por intermediarios de crédito inmobiliario o por los
representantes designados por cualquiera de los anteriores.
No
obstante, podrán prestar estos servicios las personas a que se refiere el
artículo 26.3, así como las personas que, sin formar parte de ninguna de las
categorías anteriores, presten servicios de asesoramiento, siempre que hayan
sido reconocidas por las autoridades competentes y estén sujetas a su
supervisión de conformidad con los requisitos establecidos en esta Ley para los
intermediarios de crédito inmobiliario.
2. El
prestamista o el intermediario de crédito inmobiliario debe informar previa y
expresamente al prestatario y por escrito, en sentido positivo o negativo, si
se están prestando o pueden prestarse al prestatario servicios de asesoramiento
con respecto a una determinada operación.
3. Antes de
la prestación de servicios de asesoramiento o, si ha lugar, antes de la
celebración de un contrato para la prestación de servicios de asesoramiento, el
prestamista, el intermediario de crédito o el representante designado
facilitarán al prestatario la información siguiente:
a) el
conjunto de productos que tomarán en consideración, de modo que el prestatario
pueda comprender si la recomendación que se le hace se basa solo en la gama de
productos propia del prestamista, del intermediario de crédito o de su
representante designado, con arreglo al apartado 4, letra b), o en un conjunto
más amplio de productos disponibles en el mercado, con arreglo al apartado 4,
letra c);
b) si ha
lugar, los gastos que se facturarán al prestatario por los servicios de
asesoramiento o, si su importe no puede determinarse en el momento en que se
comunica la información, el método empleado para calcularlo.
4. Siempre
que se presten servicios de asesoramiento:
a) los
prestamistas, intermediarios de crédito o representantes designados recabarán
la información que resulte necesaria sobre la situación personal y financiera
del prestatario, así como sobre sus preferencias y objetivos, de modo que
puedan recomendar contratos de préstamo adecuados; el análisis se basará en
información que esté actualizada en la fecha de que se trate, y tendrá en
cuenta hipótesis razonables sobre los riesgos existentes para la situación del
prestatario a lo largo de la vigencia del contrato de préstamo propuesto;
b) los
prestamistas, intermediarios de crédito vinculados o representantes designados
por los intermediarios de crédito vinculados tomarán en consideración un número
suficientemente grande de contratos de crédito de su gama de productos y
recomendarán uno o varios contratos de préstamo de dicha gama que sean adecuados
a las necesidades, situación financiera y circunstancias personales del
prestatario;
c) los
intermediarios de crédito no vinculados o los representantes designados por los
intermediarios de crédito no vinculados tomarán en consideración un número suficientemente
grande de contratos de préstamo disponibles en el mercado y recomendarán uno o
varios contratos de préstamo disponibles en el mercado que sean adecuados a las
necesidades, situación financiera y circunstancias personales del prestatario;
d) los
prestamistas, los intermediarios de crédito o los representantes designados
actuarán en el mejor interés del prestatario, informándose de las necesidades y
circunstancias del prestatario, y recomendándole contratos de préstamo
adecuados de conformidad con lo dispuesto en las letras a), b) y c), y
e) los
prestamistas, los intermediarios de crédito o los representantes designados,
facilitarán al prestatario una copia en papel o en otro soporte duradero de la
recomendación que se le ha formulado.
5. La
prestación de un servicio de asesoramiento requerirá la previa determinación
contractual del contenido, alcance y condiciones de éste, incluyendo, en
particular:
a) La
cuantía de la retribución que quien preste el servicio vaya a recibir del
prestatario por este concepto. Si el servicio de asesoramiento fuera gratuito
para el prestatario deberá señalarse expresamente.
b) La
cuantía de la retribución o comisión que quien preste el servicio vaya a
recibir, en su caso, directa o indirectamente del prestamista o prestamistas a
los que puedan extenderse las recomendaciones que formule.
6. La
prestación de servicios de asesoramiento requerirá el cumplimiento de los
requisitos que se establezcan por el Gobierno mediante real decreto. En
particular, únicamente les estará permitido el uso de los términos
«asesoramiento independiente» y «asesor independiente» a aquellos prestamistas
o intermediarios que cumplan los requisitos que se establezcan en dicho
desarrollo reglamentario.
7. Lo
dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de las obligaciones de
información al prestatario señaladas en este Capítulo.
Artículo
20. Préstamos inmobiliarios en moneda extranjera
1. En los
contratos de préstamo inmobiliario que se denominen en moneda extranjera el
prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa
conforme a lo dispuesto en este artículo. Dicha moneda alternativa será:
a) la
moneda en que el prestatario perciba la mayor parte de los ingresos o tenga la
mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, según lo
indicado en el momento en que se realizó la evaluación de la solvencia más
reciente relativa al contrato de préstamo, o
b) la
moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente en la fecha
de celebración del contrato de préstamo o sea residente en el momento en que se
solicita la conversión.
El
prestatario optará por una de estas dos alternativas en el momento de solicitar
el cambio.
El tipo de
cambio utilizado en la conversión será el tipo de cambio vigente en la fecha en
que se solicite la conversión, salvo que contractualmente se establezca otra
cosa. A estos efectos, y salvo que el contrato de préstamo disponga otra cosa,
el tipo de cambio utilizado para la conversión será el publicado por el Banco
Central Europeo en la fecha en que se solicite la conversión.
2. Los
prestatarios que no tengan la consideración de consumidores podrán pactar con
su prestamista algún sistema de limitación del riesgo de tipo de cambio al que
estén expuestos en virtud del contrato de préstamo, en lugar del derecho
reconocido en el apartado anterior.
3. Los
prestamistas informarán periódicamente al prestatario, en los términos y plazos
que se establezcan por orden de la persona titular del Ministerio de Economía y
Empresa, del importe adeudado con el desglose del incremento que, en su caso,
se haya producido y del derecho de conversión en una moneda alternativa y las
condiciones para ejercer tal conversión. También se informará, en su caso, de
los mecanismos contractualmente aplicables para limitar el riesgo de tipo de
cambio a que esté expuesto el prestatario.
4. La
información a que se refiere el apartado anterior se facilitará en todo caso cuando
el valor del importe adeudado por el prestatario o de las cuotas periódicas
difiera en más del 20 por ciento del importe que habría correspondido de
haberse aplicado el tipo de cambio entre la moneda del contrato de préstamo y
el euro vigente en la fecha de celebración del contrato de préstamo.
5. Las
disposiciones aplicables en virtud del presente artículo se pondrán en
conocimiento del prestatario a través tanto de la Ficha Europea de Información
Normalizada (FEIN), contenida en el Anexo I de esta Ley como del contrato de
préstamo. Si los contratos de préstamo no contienen disposiciones destinadas a
limitar el riesgo de tipo de cambio a que está expuesto el prestatario a una
fluctuación del tipo de cambio inferior al 20 por ciento la FEIN deberá incluir
un ejemplo ilustrativo de los efectos que tendría una fluctuación de los
efectos que tendría una fluctuación del tipo de cambio del 20 por ciento.
6. El
incumplimiento de cualquiera de las exigencias y requisitos previstos en este
artículo determinarán, en favor del prestatario consumidor, la nulidad de las
cláusulas multidivisa y permitirán al prestatario solicitar la modificación del
contrato de modo tal que se considere que el préstamo fue concedido desde el
principio en la moneda en la que este percibiera la parte principal de sus
ingresos.
Artículo
21. Variaciones en el tipo de interés
1. El tipo
de interés del préstamo no podrá ser modificado en perjuicio del prestatario
durante la vigencia del contrato, salvo acuerdo mutuo de las partes formalizado
por escrito.
De existir
acuerdo, la variación del coste del préstamo se deberá ajustar, al alza o a la
baja, a la de un índice de referencia objetivo, sin perjuicio de lo establecido
en el artículo 85.3 del Texto
Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (RCL
2007, 2164y RCL 2008, 372) y
otras leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007,
de 16 de noviembre.
2. En caso de
que el contrato de préstamo tenga un tipo de interés variable, los prestamistas
podrán utilizar como índice o tipo de referencia objetivo para calcular el tipo
aplicable aquellos que cumplan las siguientes condiciones:
a) Ser
claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de
préstamo y por las autoridades competentes.
b)
Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio
prestamista, o en virtud de acuerdos con otros prestamistas o prácticas
conscientemente paralelas.
c) Los
datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un
procedimiento matemático objetivo.
3. En las
operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del
tipo de interés.
4. El
interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo.
Sección 3ª. Forma, ejecución y resolución
Artículo
22. Forma y contenido de los contratos
1. Los
contratos de préstamo regulados en esta Ley se formalizarán en papel o en otro
soporte duradero. En caso de que estén garantizados con hipoteca constituida
sobre un inmueble de uso residencial situado en territorio nacional, deberán
formalizase en escritura pública, pudiendo adoptar el formato electrónico
conforme a la legislación notarial. En ellos se harán constar, además de los
elementos esenciales del contrato, los datos y los elementos que se determinen
por el Gobierno mediante real decreto.
2. En la
contratación de préstamos regulados por esta Ley, el Notario no autorizará la
escritura pública si no se hubiere otorgado el acta prevista en el artículo
15.3. Los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no
inscribirán ninguna escritura que se refiera a préstamos regulados por esta Ley
en la que no conste la reseña del acta conforme al artículo 15.7.
Artículo
23. Reembolso anticipado
1. El
prestatario podrá en cualquier momento anterior a la expiración del término
pactado reembolsar de forma anticipada total o parcialmente la cantidad
adeudada. Las partes podrán convenir un plazo de comunicación previa que no
podrá exceder de un mes.
2. Cuando
el prestatario manifestase su voluntad de reembolsar anticipadamente la
totalidad o parte del préstamo, el prestamista le facilitará, en el plazo
máximo de tres días hábiles, en papel o en otro soporte duradero la información
necesaria para evaluar esta opción. En dicha información se cuantificarán, al
menos, las consecuencias que tiene para el prestatario la liquidación total o
parcial de sus obligaciones antes de la terminación del contrato de préstamo,
exponiendo con claridad las hipótesis que se hayan tomado en consideración para
su elaboración. Tales hipótesis deberán ser razonables y justificables.
3. El
prestatario tendrá derecho a una reducción del coste total del préstamo que
comprenderá los intereses y los costes correspondientes al plazo que quedase
por transcurrir hasta el momento de su extinción. En particular, se extinguirá
el contrato de seguro accesorio al de préstamo del que sea beneficiario el prestamista,
salvo que el prestatario comunique expresamente a la compañía aseguradora su
deseo de que el contrato de seguro mantenga su vigencia y designe para ello un
nuevo beneficiario, teniendo derecho el prestatario al extorno de la parte de
prima no consumida por parte de quien la percibió. Se informará de estos
derechos en la documentación precontractual y contractual del préstamo
inmobiliario y del contrato de seguro. Se entenderá por seguro accesorio aquel
que haya sido ofrecido por el prestamista al prestatario junto con el contrato
de préstamo con la finalidad de cubrir los riesgos que pudieran afectar a su
capacidad de reembolso del mismo.
4. El
prestamista no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o
amortización anticipada total o parcial en los préstamos en supuestos distintos
de los previstos en los tres apartados siguientes.
5. En los
contratos de préstamo a tipo de interés variable, o en aquellos tramos
variables de cualquier otro préstamo, las partes podrán establecer
contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista para
alguno de los dos siguientes supuestos que serán excluyentes entre sí:
a) en caso
de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los
5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una
compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del
importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de
conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado 8 de este artículo,
con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente; o
b) en caso
de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los
3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, se podrá establecer una
compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del
importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de
conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado 8 de este artículo,
con el límite del 0,25 por ciento del capital reembolsado anticipadamente.
6. En caso
de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los
derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante
el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de
otro variable, la compensación o comisión por reembolso o amortización
anticipada no podrá superar la pérdida financiera que pudiera sufrir el
prestamista, con el límite del 0,15 por ciento del capital reembolsado anticipadamente,
durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo.
Transcurridos
los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo el prestamista no
podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de
interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la
aplicación, en adelante y para el resto de la vida del préstamo, de un tipo de
interés fijo.
7. En los
contratos de préstamo a tipo de interés fijo o en aquellos tramos fijos de
cualquier otro préstamo, podrá establecerse contractualmente una compensación o
comisión a favor del prestamista que tendrá los siguientes límites:
a) en caso
de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los
10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo o desde el día que
resulta aplicable el tipo fijo, se podrá establecer una compensación o comisión
a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida
financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de
cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 2 por ciento del
capital reembolsado anticipadamente; y
b) en caso
de reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo desde el
fin del período señalado en la letra a) hasta el final de la vida del préstamo,
se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no
podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el
prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado
siguiente, con el límite del 1,5 por ciento del capital reembolsado
anticipadamente.
8. La
pérdida financiera sufrida por el prestamista a la que se alude en los
apartados 5, 6 y 7 anteriores se calculará, proporcionalmente al capital
reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento
del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.
El valor
presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de
las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y
del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la
revisión de no producirse la cancelación anticipada. El tipo de interés de
actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente
revisión. El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de
referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que
determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.
Artículo
24. Vencimiento anticipado
1. En los
contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física
y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre
bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar
derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir
para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá
el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los
siguientes requisitos:
a) Que el
prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del
préstamo o de los intereses.
b) Que la
cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al tres
por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro
de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este
requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de
doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha
incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
ii. Al
siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera
dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido
este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago
de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor
ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
c) Que el
prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al
menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido,
reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.
2. Las
reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.
Artículo
25. Intereses de demora
1. En el
caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté
garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el
interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a
lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora
sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no
podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de
Enjuiciamiento Civil (RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) .
2. Las
reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán
pacto en contrario.
CAPÍTULO III. Régimen jurídico de los intermediarios de
crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas
inmobiliarios
Sección 1ª. Principios generales
1. El
régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus
representantes designados y los prestamistas inmobiliarios será el determinado
por las siguientes normas:
a) Esta Ley
y las disposiciones que la desarrollen.
b) Las
disposiciones que, en su caso, puedan aprobar las Comunidades Autónomas en el
ejercicio de las competencias que tengan atribuidas en la materia, que deberán
respetar en todo caso las previsiones establecidas en las normas a que se
refiere la letra anterior.
c) Con
carácter supletorio, y para el supuesto de que el prestatario sea consumidor,
la Ley 2/2009, de 31 de marzo (RCL
2009, 697) , por la
que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos
hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos
de préstamo o crédito.
2. Las
secciones 2.ª, 3.ª y 4.ª de este Capítulo no se aplicarán a las entidades de
crédito, a las sucursales en España de entidades de crédito extranjeras o que
operen en régimen de libre prestación de servicios, a los establecimientos
financieros de crédito ni a las entidades de pago o de dinero electrónico
híbridas a que se refiere el
artículo 11 de la Ley 5/2015, de 27 de abril (RCL 2015, 608, 1847) , de fomento de la financiación empresarial.
3. Los
artículos 27 a 32 no serán de aplicación a las personas que realicen las
actividades de intermediación de crédito previstas en el artículo 4.5), siempre
que dichas actividades se ejerzan de forma accesoria en el marco de una
actividad profesional regulada por disposiciones legales o reglamentarias que
no excluyan la prestación de tales actividades o servicios, y siempre que la
actividad de intermediación de crédito, sin constituir su actividad principal,
esté íntimamente relacionada con la prestación del contrato principal celebrado
entre el profesional y el prestatario.
Sección 2ª. Intermediarios de crédito inmobiliario
1. Los
intermediarios de crédito inmobiliario deberán estar inscritos en uno de los
registros señalados en esta Ley para poder desarrollar, total o parcialmente,
de forma válida las actividades de intermediación crediticia a que se refiere
el artículo 4.5) o para prestar servicios de asesoramiento.
2. Los
intermediarios de crédito inmobiliario autorizados en un Estado miembro de la
Unión Europea que actúen a través de sucursal o en régimen de libre prestación
de servicios serán inscritos por el Banco de España en el registro a que se
refiere el artículo 28.2.b), a efectos meramente informativos, una vez sea
comunicada por parte de la autoridad competente de origen la voluntad del
intermediario de prestar su actividad en España.
Artículo
28. Gestión del registro
1. La
gestión del registro será asumida por el Banco de España o por el órgano
competente de cada Comunidad Autónoma, atendiendo al ámbito geográfico de
actuación del intermediario de crédito inmobiliario.
2.
Corresponderá al Banco de España la gestión de la inscripción de:
a) los
intermediarios de crédito inmobiliario que operen o vayan a operar con
prestatarios con domicilios situados en todo el Estado o en el ámbito
territorial de más de una Comunidad Autónoma, siempre que tenga la sede de su
administración central en España, con independencia de que, adicionalmente,
operen o vayan a operar a través de sucursal o en régimen de libre prestación
de servicios en otros Estados, y
b) los
intermediarios de crédito inmobiliario que vayan a operar en España a través de
sucursal o en régimen de libre prestación de servicios, cualquiera que sea el
ámbito geográfico en el que vayan a desarrollar su actividad.
3. La
gestión de la inscripción de los intermediarios de crédito inmobiliario que
operen o vayan a operar exclusivamente con prestatarios domiciliados dentro del
ámbito territorial de una única Comunidad Autónoma, con independencia de que,
adicionalmente, desarrollen o pretendan desarrollar sus actividades a través de
sucursal o en régimen de libre prestación de servicios en otros Estados, corresponderá
al órgano competente de dicha Comunidad Autónoma, siempre que la sede de su
administración central esté localizada en la misma.
4. Todo
intermediario de crédito inmobiliario que sea persona jurídica deberá tener su
administración central en su domicilio social. En caso de no ser una persona
jurídica, o si siendo una persona jurídica no tiene su domicilio social en
España, deberá tener su administración central en el Estado miembro en que
ejerza de hecho sus actividades principales.
5. El Banco
de España será el punto único de contacto a efectos de facilitar y agilizar la
cooperación y el intercambio de información con otros Estados.
Artículo
29. Requisitos para la inscripción
1. La
inscripción en el correspondiente registro requerirá la previa verificación del
cumplimiento de los requisitos para poder operar señalados en la presente Ley y
sus normas de desarrollo por parte de la autoridad competente para su gestión.
2. En particular,
la autoridad competente verificará que los intermediarios de crédito
inmobiliario:
a) cuenten
con la garantía señalada en el artículo 36;
b) cuenten
con los procedimientos escritos, así como con la capacidad técnica y operativa
para el adecuado cumplimiento de los requisitos de información a que se refiere
el artículo 35; dispongan de medios internos adecuados para la resolución de
las reclamaciones de sus prestatarios, conforme a lo previsto en la disposición
adicional primera y en la disposición transitoria quinta;
c) hayan
designado un representante ante el Servicio Ejecutivo de la Comisión de
Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias conforme a lo
previsto en el artículo 35.1 del Reglamento de prevención del blanqueo de capitales
y de la financiación del terrorismo, aprobado por el Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo (RCL 2014, 631,
1084) , cuando se cumplan los
requisitos establecidos en el artículo 31.1 de dicha norma;
d)
dispongan de un plan de formación en los conocimientos y competencias a que se
refiere el artículo 16 y sus normas de desarrollo.
3. Además,
la autoridad competente verificará respecto de las personas físicas
establecidas como intermediarios de crédito inmobiliario o de los
administradores de un intermediario de crédito inmobiliario con forma de
persona jurídica que:
a)
dispongan del nivel de conocimientos y competencia establecidos en el artículo
16;
b) posean
reconocida honorabilidad comercial y profesional;
c) carezcan
de antecedentes penales por haber cometido delitos graves, ya sea contra la
propiedad, el patrimonio y el orden socioeconómico, de falsedad o cualquier
otro cometido con ocasión del ejercicio de actividades financieras;
d) no hayan
sido declarados en concurso con anterioridad salvo que hayan sido
rehabilitados.
Igualmente,
la autoridad competente verificará que se cumplan el resto de los
requerimientos que el Gobierno pueda establecer mediante Real Decreto.
4. Los
criterios establecidos de conformidad con el artículo 16 para determinar si el
personal de los intermediarios de crédito inmobiliario cumple los requisitos de
conocimientos y competencia serán publicados por los correspondientes registros
a que se refiere el artículo 27.
Artículo
30. Procedimiento de inscripción
1. El
procedimiento para inscripción en el registro de intermediarios de crédito
inmobiliario será el siguiente:
a) El plazo
para resolver será de 3 meses desde la recepción de la solicitud en el registro
del órgano competente.
b) La
solicitud se entenderá desestimada por silencio administrativo si, transcurrido
ese plazo máximo, no se hubiera notificado resolución expresa.
c) La
decisión sobre la procedencia o improcedencia de la inscripción deberá
motivarse.
d) Durante
la tramitación del procedimiento podrán subsanarse las deficiencias detectadas
en la solicitud de inscripción y requerirse cuanta información adicional se considere
necesaria para comprobar el cumplimiento de los requisitos exigibles para ser
inscrito.
2. El plazo
máximo para resolver se podrá suspender hasta la obtención de dicha
información, en los términos previstos en el artículo 22 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre (RCL 2015, 1477) , del Procedimiento Administrativo Común de las
Administraciones Públicas.
3. En el
caso de inscripción de intermediarios de crédito vinculados a un solo
prestamista, corresponderá a dicho prestamista la solicitud de reconocimiento e
inscripción del intermediario de que se trate en el registro correspondiente.
Artículo
31. Información y publicidad del registro
1. Los
registros de intermediarios de crédito inmobiliario deberán contener, al menos,
la información siguiente:
a) los
nombres de los titulares y administradores, de sus representantes designados,
así como de los administradores de las sucursales radicadas en España y de los
intermediarios de crédito inmobiliario operantes en régimen de libre prestación
de servicios en España,
b) el
Estado o Estados miembros en los que el intermediario de crédito inmobiliario
realice actividades en régimen de libre establecimiento o de libre prestación
de servicios,
c) la
indicación de si el intermediario de crédito inmobiliario está vinculado o no
con un único prestamista y, si así fuera, la identificación de éste, y
d) los
datos identificativos de la entidad con la que se ha contratado la garantía
prevista en el artículo 36.
2. El
registro será público, gratuito para los ciudadanos y garantizará el acceso
pleno de forma fácil y rápida y estará disponible en línea. Las autoridades
competentes para su gestión establecerán los medios necesarios para asegurar
estos principios y para mantener actualizada de forma permanente toda la
información incluida.
El Banco de
España informará, asimismo, sobre los órganos competentes para el registro y
supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario en cada Comunidad
Autónoma y Estado miembro de la Unión Europea.
3. Al
objeto de asegurar la coherencia, calidad y unidad de la información a
suministrar al prestatario y a otros Estados miembros, el Banco de España podrá
establecer mediante circular los requisitos técnicos mínimos respecto al
contenido y formato de la información que debe reflejar el registro y la
información introducida por la autoridad que, conforme al artículo 28, asuma su
gestión.
4. El Banco
de España creará un punto único de información que permita el acceso público
fácil y rápido y que agregará la información del conjunto de registros. A estos
efectos, las autoridades competentes de las Comunidades Autónomas encargadas de
la gestión del registro en su territorio deberán comunicar, y actualizar, los
actos de registro, variación de datos y cancelación al Banco de España por los
medios y con la periodicidad que establezca el Banco de España mediante
circular.
Artículo
32. Revocación de la inscripción en el registro
1. La
autoridad competente para la gestión del registro con arreglo al artículo 28
podrá revocar el reconocimiento para operar como intermediario de crédito
inmobiliario en el correspondiente registro, si éste, o, en su caso, el
prestamista para el que trabaje en exclusiva:
a) renuncia
expresamente al mismo o no ha llevado a cabo actividades o prestado ninguno de
los servicios contemplados en el artículo 4.5), durante los seis meses
inmediatamente anteriores al inicio del expediente de revocación,
b) ha
obtenido el reconocimiento por medio de declaraciones falsas o engañosas o por
cualquier otro medio irregular,
c) deja de
cumplir sobrevenidamente los requisitos requeridos para la inscripción en el
correspondiente registro, o
d) se
impone mediante resolución sancionadora firme.
2. Previa
audiencia al interesado, la resolución que revoque el reconocimiento para
operar como intermediario de crédito inmobiliario, de la que se dejará
constancia en el registro, determinará la cancelación automática de la
inscripción.
En el
supuesto contemplado en la letra a) del apartado anterior, se podrá prescindir
del trámite de audiencia cuando no figuren otros interesados ni sean tenidos en
cuenta otros hechos o alegaciones que las aducidas por el interesado.
3. El Banco
de España notificará la revocación de la inscripción, en su caso, a las
autoridades competentes del Estado o Estados miembros de acogida por cualquier
medio que resulte adecuado. Esta comunicación habrá de realizarse de forma
inmediata a la revocación o en plazo más breve posible, que no será superior a
catorce días. Si la autoridad competente fuera la autonómica, deberá comunicar
la revocación al Banco de España de forma inmediata, sin que el plazo de la
comunicación pueda superar los 10 días.
Artículo
33. Supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario
1.
Corresponderá la supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario al
Banco de España o al órgano competente de la Comunidad Autónoma, conforme a lo
previsto para el registro en el artículo 28. Además, corresponderá al Banco de
España la supervisión de los intermediarios de crédito inmobiliario que actúen
en España a través de sucursal o en régimen de libre prestación de servicios conforme
a lo previsto en el artículo 34.
2. La
autoridad competente se asegurará de que los intermediarios de crédito
inmobiliario y sus representantes designados consten en el registro y cumplan
permanentemente las obligaciones establecidas en esta Ley y su normativa de
desarrollo.
3. Las
actividades de los intermediarios de crédito inmobiliario vinculados a un único
prestamista inmobiliario serán vigiladas por éste, a fin de asegurar que
cumplen las disposiciones de la presente Ley y sus normas de desarrollo, sin
perjuicio de las facultades de supervisión de la autoridad competente. En
particular, el prestamista será igualmente responsable de vigilar el
cumplimiento de los requisitos de conocimientos y competencia del intermediario
de crédito inmobiliario vinculado y de su personal.
El
prestamista responderá frente a las autoridades competentes de toda acción u
omisión del intermediario de crédito inmobiliario vinculado que actúe en nombre
del prestamista respecto de las obligaciones señaladas en la presente Ley. Si
se tratase de un intermediario de crédito no vinculado, el prestamista y el
intermediario responderán solidariamente, pudiendo repetir, en su caso, el
prestamista contra el intermediario.
Artículo
34. Supervisión de la actuación a través de sucursales y en régimen de libre
prestación de servicios de los intermediarios de crédito inmobiliario
1. Si el
Banco de España comprueba que una sucursal de un intermediario de crédito
inmobiliario o un intermediario de crédito inmobiliario en régimen de libre
prestación de servicios establecido en España no cumple la normativa aplicable
en materia de normas de conducta en la concesión de préstamos al prestatario,
obligación de información gratuita a los prestatarios o prestatarios
potenciales, requisitos de conocimiento y competencia aplicables al personal,
publicidad y comercialización, información general y precontractual,
información en relación con los intermediarios de crédito inmobiliario y los
representantes designados, explicaciones adecuadas, cálculo de la TAE,
revelación y verificación de la información relativa al prestatario, servicios
de asesoramiento y mecanismos de resolución extrajudicial de litigios, le
exigirá que ponga fin a su situación irregular.
Si el
intermediario de crédito inmobiliario no realiza las actuaciones oportunas, el
Banco de España podrá adoptar las medidas previstas en los Títulos III y IV de la Ley 10/2014, de 26 de junio (RCL 2014, 884) , de ordenación, supervisión y solvencia de entidades
de crédito para que el intermediario de crédito ponga fin a su situación
irregular e informará a las autoridades supervisoras competentes del Estado
miembro de origen de las medidas adoptadas.
2. Si, a
pesar de las medidas adoptadas por el Banco de España, el intermediario de
crédito inmobiliario continúa infringiendo las medidas a que se refiere el
apartado anterior, el Banco de España podrá, tras informar a las autoridades
supervisoras competentes del Estado miembro de origen, tomar las medidas
oportunas a fin de evitar nuevas irregularidades o sancionarlas y, en la medida
en que sea necesario, prohibir al intermediario de crédito inmobiliario
efectuar nuevas operaciones en España. Se informará a la Comisión Europea sin
demora acerca de estas medidas.
Si la
autoridad competente del Estado miembro de origen está en desacuerdo con las
medidas adoptadas por el Banco de España, podrá remitir el asunto a la
Autoridad Bancaria Europea (en adelante ABE) y solicitar su asistencia de
conformidad con el artículo 19
del Reglamento (UE) n.º 1093/2010 (LCEur 2010, 1748) del Parlamento Europeo y del Consejo, de 24 de
noviembre de 2010, por el que se crea una Autoridad Europea de Supervisión
(ABE), se modifica la Decisión
n.º 716/2009/CE (LCEur 2009, 1352) y se deroga la
Decisión 2009/78/CE (LCEur 2009, 119) de la Comisión. En tal caso, la ABE podrá actuar con arreglo a las
facultades que le confiere dicho artículo.
3. El Banco
de España podrá examinar las disposiciones adoptadas por la sucursal y pedir
las modificaciones estrictamente necesarias para cumplir sus obligaciones con
arreglo al apartado 1 y para permitir que las autoridades competentes del
Estado miembro de origen puedan imponer el cumplimiento de las obligaciones
establecidas en relación con las normas de conducta en la concesión de
préstamos al prestatario o prestatario potencial, y en las medidas adoptadas de
conformidad con dichos artículos respecto a los servicios prestados por la
sucursal.
4. Cuando
el Banco de España tenga motivos claros y demostrables para determinar que un
intermediario de crédito inmobiliario que opera en régimen de libre prestación
de servicios infringe las obligaciones derivadas de la presente Ley y su
normativa de desarrollo, o que un intermediario de crédito inmobiliario que
posee una sucursal en España infringe las obligaciones derivadas de
disposiciones distintas de las indicadas en el apartado 1 adoptadas en virtud
de la presente Ley, comunicará los hechos a la autoridad competente del Estado
miembro de origen, que tomará las medidas oportunas.
Si la
autoridad competente del Estado miembro de origen no adopta ninguna medida en
el plazo de un mes a partir de la comunicación de tales hechos, o si, pese a
las medidas adoptadas por aquella, un intermediario de crédito inmobiliario
persiste en una actuación claramente perjudicial para los intereses de los
prestatarios o el funcionamiento correcto de los mercados, el Banco de España:
a) Tras
informar a la autoridad competente del Estado miembro de origen, adoptará
cuantas medidas resulten necesarias para proteger a los prestatarios y
preservar el buen funcionamiento de los mercados, tales como impedir que el
intermediario de crédito inmobiliario infractor inicie nuevas operaciones en su
territorio. Se informará a la Comisión y a la ABE sin demora acerca de estas
medidas.
b) Podrá
remitir el asunto a la ABE y solicitar su asistencia de conformidad con el artículo 19 del Reglamento (UE) n.º 1093/2010. En tal caso, la ABE podrá
actuar con arreglo a los poderes que le confiere dicho artículo.
5. Cuando
un intermediario de crédito inmobiliario reconocido en otro Estado miembro haya
establecido una sucursal en España, la autoridad competente del Estado miembro
de origen podrá, en el ejercicio de sus responsabilidades y tras haber
informado a las autoridades supervisoras competentes del Estado miembro de
acogida, realizar inspecciones in situ de esa sucursal.
6. El Banco
de España actuará de forma análoga cuando se trate de un intermediario de
crédito inmobiliario de un país no miembro de la Unión Europea actuando en
España a través de una sucursal o en régimen de libre prestación de servicios.
En tal caso, no será necesario que se informe de las medidas adoptadas a la
Comisión y a la ABE.
Artículo
35. Requisitos de información de los intermediarios de crédito inmobiliario
1. Con
antelación suficiente a la prestación de cualquiera de las actividades propias
de la intermediación de crédito inmobiliario definidas en el artículo 4.5), el
intermediario de crédito o el representante designado facilitarán al
prestatario, como mínimo, la información siguiente en papel o cualquier otro
soporte duradero:
a) La
identidad y domicilio del intermediario de crédito inmobiliario.
b) El
registro en el que esté inscrito, el número de registro, y los medios para
comprobar esa inscripción.
c) Si el
intermediario de crédito inmobiliario está vinculado a uno o más prestamistas o
trabaja exclusivamente para ellos, en cuyo caso, indicará los nombres de los
prestamistas en nombre de los cuales actúa.
d) Si el
intermediario de crédito inmobiliario ofrece o no servicios de asesoramiento y
si éstos son independientes.
e) La
remuneración que, en su caso, el prestatario deba abonar al intermediario de
crédito inmobiliario por sus servicios o, cuando ello no sea posible, el método
para calcular dicha remuneración.
f) Los
procedimientos a disposición de los prestatarios u otros interesados para realizar
reclamaciones extrajudiciales contra los intermediarios de crédito inmobiliario
y, en su caso, las vías de acceso a dichos procedimientos.
g) Si
procede, la existencia y, cuando se conozca, el importe de las comisiones u
otros incentivos que el prestamista o un tercero han de abonar al intermediario
de crédito inmobiliario por sus servicios en relación con el contrato de
préstamo. Si el importe no es conocido en el momento de facilitarse la
información, el intermediario de crédito inmobiliario informará al prestatario
de que el importe real será revelado posteriormente en la ficha de información
personalizada.
h) Cuando
el intermediario de crédito cobre una remuneración al prestatario y reciba
adicionalmente una comisión del prestamista o de un tercero, deberá informar al
prestatario si la remuneración se deducirá o no, total o parcialmente, de la
comisión.
2. Los
intermediarios de crédito inmobiliario que no estén vinculados pero reciban
comisiones de uno o más prestamistas informarán al prestatario del derecho de
éste a exigir información sobre los diferentes tipos y cuantías de comisión que
abonan los distintos prestamistas que proporcionan los contratos de crédito que
se ofrecen al prestatario.
3. La
remuneración que, en su caso, el prestatario deba abonar al intermediario de
crédito inmobiliario por sus servicios será comunicada al prestamista por aquel
para su inclusión en el cálculo de la TAE.
4. Los
intermediarios de crédito inmobiliario deben asegurarse de que sus
representantes designados, cuando se pongan en contacto con el prestatario o
antes de entablar negociaciones con él, le comuniquen, además de la información
prevista en el presente artículo, la calidad en la que actúan y el
intermediario de crédito inmobiliario al que representan.
5. Los
intermediarios de crédito inmobiliario o representantes designados deben
presentar fielmente al prestamista correspondiente la información necesaria
obtenida a través del prestatario, con el fin de que pueda realizarse la
evaluación de la solvencia, sin perjuicio de lo previsto en la legislación de
protección de datos personales.
Artículo
36. Requisitos de garantía de los intermediarios de crédito inmobiliario
1. Los
intermediarios de crédito inmobiliario deberán disponer de un seguro de
responsabilidad civil profesional o aval bancario para hacer frente a las
responsabilidades que pudieran surgir por negligencia profesional en el ámbito
territorial en el que ofrezcan sus servicios. Ese seguro deberá cubrir, entre
otras cuestiones, las responsabilidades derivadas del incumplimiento de los
deberes de información a los prestatarios. Las excepciones que puedan
corresponder al asegurador contra el intermediario de crédito asegurado, en
ningún caso serán aplicables al prestatario. No obstante, en el caso de los
intermediarios de crédito inmobiliario vinculados, el seguro o aval bancario
puede ser aportado por un prestamista en cuyo nombre el intermediario de
crédito esté facultado para actuar.
2. El
Gobierno establecerá mediante real decreto el importe mínimo y las condiciones
que debe cumplir el seguro de responsabilidad civil profesional o aval
bancario.
Artículo
37. Actividad transfronteriza de los intermediarios de crédito inmobiliario
1. El
reconocimiento de un intermediario de crédito inmobiliario por la autoridad
competente de su Estado miembro de origen será válido para la realización de
las actividades y la provisión de los servicios contemplados en el
reconocimiento, siempre y cuando las actividades que el intermediario de
crédito inmobiliario se proponga realizar estén amparadas por el
reconocimiento, previa inscripción en el registro previsto en el artículo 28.
No
obstante, los intermediarios de crédito inmobiliario no estarán autorizados a
prestar sus servicios en relación con contratos de préstamo ofrecidos por
entidades no crediticias a prestatarios en un Estado miembro en el que dichas
entidades no estén autorizadas a ejercer sus actividades.
2. Todo
intermediario de crédito inmobiliario registrado en el Banco de España que se
proponga ejercer su actividad por vez primera en otro u otros Estados en
régimen de libre prestación de servicios o que se proponga establecer una
sucursal informará de ello al Banco de España conforme a los modelos o
formularios que establezca el mismo.
En el plazo
de un mes a partir del momento de haber sido informado, el Banco de España
notificará a las autoridades competentes del Estado o Estados miembros de
acogida, en su caso, la intención del intermediario de crédito, e informará al
mismo tiempo al intermediario interesado de dicha notificación. El Banco de
España notificará a las autoridades competentes del Estado o Estados miembros
de acogida de que se trate el prestamista o prestamistas a los que esté
vinculado el intermediario de crédito y les comunicará si el prestamista asume
o no la responsabilidad plena e incondicional de las actividades del
intermediario de crédito.
El
intermediario de crédito podrá iniciar su actividad un mes después de la fecha
en que el Banco de España le haya informado de la notificación mencionada en el
párrafo anterior.
Sección 3ª. Representantes designados de los
intermediarios de crédito inmobiliario
Artículo
38. Responsabilidades de los intermediarios de crédito inmobiliario respecto de
los representantes designados
1. Los
intermediarios de crédito inmobiliario garantizarán que los representantes
designados cumplan como mínimo los requisitos enunciados en los artículos 29.3
y 36. No obstante, el seguro de responsabilidad civil profesional o aval
bancario podrá aportarse por el intermediario de crédito inmobiliario en cuyo
nombre esté facultado para actuar el representante designado.
2. Sin
perjuicio de la supervisión de los representantes designados por la autoridad
competente, los intermediarios de crédito inmobiliario vigilarán las
actividades de sus representantes designados a fin de garantizar el pleno
cumplimiento de la normativa vigente. En particular, los intermediarios de
crédito inmobiliario serán responsables frente a las autoridades competentes y
frente a los prestatarios de supervisar el cumplimiento de los requisitos de
conocimientos y competencia de los representantes designados y del personal de
estos últimos.
3. Si el
representante designado lo ha sido por un intermediario de crédito inmobiliario
vinculado a un único prestamista, éste último responderá de toda acción u
omisión del representante designado realizada en nombre del intermediario de
crédito inmobiliario vinculado en los ámbitos regulados por la presente Ley.
En los
demás casos, la responsabilidad descrita en el párrafo anterior será asumida
por el intermediario de crédito inmobiliario.
Artículo
39. Obligaciones de comunicación y registro de los representantes designados
Los
intermediarios de crédito inmobiliario comunicarán al registro correspondiente
conforme a lo previsto en el artículo 28 sus representantes designados y sus
establecimientos, con la finalidad de ser inscritos en tal registro.
Artículo
40. Actividad transfronteriza de los representantes designados
Los
representantes designados de los intermediarios de crédito inmobiliario podrán
realizar alguna de las actividades de intermediación de crédito definidas en el artículo 4.5) únicamente en los Estados miembros en los que el intermediario de
crédito inmobiliario del cual son representantes tenga reconocimiento para
ejercer sus actividades.
Artículo
41. Supervisión de representantes designados
Las normas
de supervisión previstas en los artículos 33 y 34 serán aplicables a los
representantes designados de los intermediarios de crédito inmobiliario.
Sección 4ª. Prestamistas inmobiliarios
1. La
actividad de concesión o gestión de los préstamos determinados en el artículo
2.1 con carácter profesional sólo podrá realizarse por aquellos prestamistas
inmobiliarios debidamente inscritos en el registro correspondiente conforme a
los criterios recogidos en el artículo 28 .
Reglamentariamente se establecerán los requisitos que deben cumplir para su
registro.
No será
preciso disponer de dicho registro para ejercer esa actividad por parte de una
entidad de crédito, un establecimiento financiero de crédito o una sucursal en
España de una entidad de crédito.
2. El
Registro Mercantil y los demás registros públicos denegarán la inscripción de
aquellas entidades cuya actividad u objeto social resulten contrarios a lo
dispuesto en este artículo, así como de los actos o negocios a que se refiere
el apartado 1. Las inscripciones realizadas contraviniendo lo anterior serán
nulas de pleno derecho. Dicha nulidad no perjudicará los derechos de terceros
de buena fe, adquiridos conforme al contenido de los correspondientes
registros.
3. El
reconocimiento y el registro de los prestamistas inmobiliarios que operen o
vayan a operar exclusivamente dentro del ámbito territorial de una Comunidad
Autónoma corresponderá a la autoridad competente designada en cada Comunidad Autónoma,
en el marco del Capítulo I de la Ley 2/2009, de 31 de marzo (RCL 2009, 697) , por la que se regula la contratación con los
consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de
intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
4. Los
prestamistas inmobiliarios que operen o vayan a operar fuera del ámbito
territorial de una única Comunidad Autónoma deberán estar registrados por el
Banco de España, previa verificación de los requisitos establecidos en la
presente Ley y sus normas de desarrollo, conforme a lo previsto en los
artículos 27 a 30.
5. El Banco
de España o la autoridad competente en cada Comunidad Autónoma, conforme a lo
previsto en los apartados 3 y 4 de este artículo, podrán revocar el
reconocimiento concedido a cualquier prestamista inmobiliario en los términos
previstos en el artículo 32.
Artículo
43. Supervisión de los prestamistas inmobiliarios
El Banco de
España o la autoridad competente de cada Comunidad Autónoma, según corresponda
conforme a lo dispuesto para el registro en el artículo anterior, supervisará
el cumplimiento permanente de las obligaciones y los requisitos indicados en
esta Ley y su normativa de desarrollo por parte de los prestamistas
inmobiliarios.
CAPÍTULO
IV. Régimen sancionador de los intermediarios de crédito, sus representantes
designados y los prestamistas inmobiliarios
Artículo
44. Carácter de normas de ordenación y disciplina
1. Las
obligaciones establecidas en esta Ley y sus normas de desarrollo tendrán el
carácter de normas de ordenación y disciplina para los intermediarios de
crédito inmobiliario, sus representantes designados y los prestamistas
inmobiliarios, ya sean personas físicas o jurídicas cualquiera de los
anteriores.
2. En sus
relaciones con el prestatario, los intermediarios de crédito, sus
representantes designados, las sociedades tasadoras, los tasadores colegiados y
los prestamistas inmobiliarios también están obligados por la legislación sobre
derechos de los consumidores y usuarios.
3.
Cualquier pacto entre el prestatario y los prestamistas, intermediarios de
crédito o sus representantes designados cuya finalidad, o efecto sea reducir o
menoscabar en cualquier forma la protección otorgada por esta Ley, se
considerará nulo de pleno derecho.
Artículo
45. Obligaciones tuitivas y disuasorias de las administraciones públicas
Las
Administraciones Públicas velarán en todo momento por la correcta aplicación de
la legislación en materia inmobiliaria e hipotecaria, especialmente en lo
concerniente a las operaciones inmobiliarias sobre vivienda habitual o en las
que sean partícipes los consumidores, adoptando las medidas de disuasión y
sanción previstas en la Ley para evitar actuaciones irregulares por parte de
intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados,
sociedades tasadoras y los prestamistas inmobiliarios.
1. Son
infracciones muy graves:
a) La
realización de actos u operaciones por parte de un prestamista, intermediario o
su representante designado o una sucursal en España con incumplimiento de las
obligaciones previstas en esta Ley y en su normativa de desarrollo, siempre que
por el número de afectados, la reiteración de la conducta o los efectos sobre
la confianza de la clientela y la estabilidad del sistema financiero tales
incumplimientos puedan estimarse como especialmente relevantes, conforme al
apartado x) del artículo 92
de la Ley 10/2014, de 26 de junio (RCL 2014, 884) , de ordenación, supervisión y solvencia de entidades
de crédito.
b) La
realización reiterada y con carácter profesional de actos o negocios señalados
en los artículos 2 y 4.5) por parte de un prestamista o intermediario
inmobiliario sin estar previamente registrado en la forma y con los requisitos
exigidos por la presente Ley.
c) El
incumplimiento por parte de un prestamista o intermediario de crédito
inmobiliario del deber de confidencialidad sobre los datos recibidos de la
Central de Información de Riesgos, su uso para fines diferentes de los
previstos en la normativa reguladora de la misma, o la solicitud de informes
sobre personas titulares de riesgos fuera de los casos expresamente autorizados
en la citada normativa. Todo ello salvo que, por el número de afectados o por
la importancia de la información, tales incumplimientos puedan estimarse poco
relevantes.
2. Son
infracciones graves:
a) La
realización de actos u operaciones por parte de un prestamista, intermediario o
representante designado o una sucursal en España con incumplimiento de las
obligaciones señaladas en esta Ley y en su normativa de desarrollo, si no se
dan las circunstancias descritas en el anterior apartado 1.a), salvo que tales
hechos tengan carácter ocasional o aislado.
b) La no
remisión por parte de un prestamista o intermediario de crédito inmobiliario al
Banco de España de los datos o documentos que deban serle remitidos o que el
mismo requiera en el ejercicio de sus funciones en aplicación de lo previsto en
el Capítulo VI de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre (RCL 2002, 2722y RCL 2003, 368) , de Medidas de Reforma del Sistema Financiero, o su
remisión incompleta o inexacta. A los efectos de esta letra se entenderá,
asimismo, como falta de remisión, la remisión extemporánea fuera del plazo
previsto en la norma correspondiente o del plazo concedido por el órgano
competente al efectuar, en su caso, el oportuno requerimiento.
c) El
incumplir el deber de confidencialidad sobre los datos recibidos de la Central
de Información de Riesgos, su uso para fines diferentes de los previstos en la
normativa reguladora de la misma, o la solicitud de informes sobre personas
titulares de riesgos fuera de los casos expresamente autorizados en dicha Ley,
siempre que ello no suponga una infracción muy grave de conformidad con lo
dispuesto en el apartado anterior.
3. Son
infracciones leves el incumplimiento de cualquier precepto de esta Ley o sus
normas de desarrollo que no constituya infracción grave o muy grave de las
señaladas en los dos apartados anteriores, de conformidad con lo previsto en el artículo 94 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y
solvencia de entidades de crédito.
1. La
comisión de infracciones muy graves, graves y leves será sancionada,
respectivamente, conforme a lo previsto en los artículos 97 , 98 y 99 de la Ley 10/2014, de 26 de junio (RCL 2014, 884) , de ordenación, supervisión y solvencia de entidades
de crédito.
2. Las
sanciones previstas en el apartado anterior se entenderán sin perjuicio de la
aplicación de las correspondientes sanciones que pudieran imponerse a quienes
ejerzan cargos de administración o dirección en las personas jurídicas
infractoras conforme a los
artículos 100 , 101 , 102 , 104 y 105 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación,
supervisión y solvencia de entidades de crédito.
3. La
determinación de las sanciones se ajustará a los criterios previstos en el artículo 103 de la Ley 10/2014, de 26 de junio, de ordenación, supervisión y
solvencia de entidades de crédito.
4. Cuando
se apliquen a intermediarios de crédito inmobiliario, a prestamistas
inmobiliarios distintos de entidades de crédito, los importes fijos de las
multas señalados en los
artículos 97 , 98 y 99 de la
Ley 10/2014, de 26 de junio, se entenderán reducidos del modo siguiente:
a) la multa
de entre 5.000.000 y 10.000.000 de euros señalada en el artículo 97.1.a) 2.º
pasará a ser de entre 500.000 y 1.000.000 de euros,
b) la multa
de entre 2.000.000 y 5.000.000 de euros señalada en el artículo 98.1.b) pasará
a ser de entre 200.000 y 500.000 euros, y
c) la multa
de entre 100.000 y 1.000.000 de euros señalada en el artículo 99.1.b) pasará a
ser de entre 10.000 y 100.000 euros.
5. La
apertura de un expediente sancionador no limitará ni afectará en modo alguno a
las acciones que los prestatarios puedan iniciar exigiendo la responsabilidad
del intermediario. De igual modo, la apertura de un expediente sancionador no
limitará las acciones que el prestatario pueda iniciar frente al prestamista.
Artículo
48. Órganos competentes, procedimiento y prescripción
1. El
régimen aplicable a la determinación del órgano competente, al procedimiento
sancionador, a la prescripción de las infracciones y las sanciones, a la
concurrencia con procedimientos penales, a las medidas provisionales y al
régimen de publicidad de las sanciones, en particular, será el previsto en el Capítulo IV del Título IV de la Ley 10/2014, de 26 de junio (RCL 2014, 884) , de ordenación, supervisión y solvencia de entidades
de crédito.
2. En el
caso de intermediarios de crédito inmobiliario y de prestamistas inmobiliarios
que operen exclusivamente en el ámbito de una Comunidad Autónoma, corresponderá
a ésta determinar los órganos competentes para la incoación y resolución del
procedimiento sancionador por los incumplimientos de las obligaciones establecidas
en la presente Ley y sus disposiciones de desarrollo.
3. En el
caso de la infracción prevista en el artículo 46.1.b) , la incoación y resolución del procedimiento sancionador
corresponderá al Banco de España o al órgano correspondiente de la Comunidad
Autónoma, conforme los criterios previstos en los artículos 28 o 42.3 , ya se trate una persona física o jurídica.
4. El Banco
de España será competente para la incoación y resolución del procedimiento
sancionador en relación con las infracciones recogidas en el artículo 46.1.c) y 46.2.b) y c), con independencia del registro en el que se
encuentre inscrito el intermediario de crédito inmobiliario o el prestamista
inmobiliario.
Artículo
49. Registro central de sanciones en el ámbito del crédito inmobiliario
1. Para el
control y publicidad de las sanciones impuestas de conformidad con lo dispuesto
en este Capítulo se establecerá en el Banco de España un único registro público.
Los órganos competentes para la imposición de las sanciones comunicarán
trimestralmente de forma telemática aquellas sanciones que en el trimestre
inmediatamente anterior hayan devenido firmes.
2. Los
órganos competentes publicarán trimestralmente en el «Boletín Oficial del
Estado» o el Boletín oficial de su Comunidad Autónoma, según el caso, las
sanciones que hayan devenido firmes, siempre que el órgano sancionador así lo
acuerde, de conformidad con la normativa sobre publicidad de las sanciones que
resulte aplicable.
3. En la
inscripción que se efectúe en el registro previsto en el apartado 1, deberá
figurar, al menos, la denominación del prestamista, el tipo de infracción, la
sanción impuesta, y las fechas de comisión de la infracción y de la firmeza de
la sanción impuesta.
Disposición
adicional primera. Autoridad independiente para velar por la protección y
transparencia en la contratación inmobiliaria
Las quejas
y reclamaciones que presenten los potenciales prestatarios, prestatarios o
garantes que estén relacionadas con sus intereses y derechos legalmente
reconocidos, y que deriven de presuntos incumplimientos de esta Ley, de sus
normas de desarrollo, de los estándares o de las buenas prácticas y usos
financieros que resulten aplicables, serán resueltas por la entidad de
resolución de litigios de consumo en el sector financiero a la que hace
referencia la disposición
adicional primera de la Ley 7/2017, de 2 de noviembre (RCL 2017, 1277) , por la que se incorpora al ordenamiento jurídico
español la Directiva 2013/11/UE
(LCEur 2013, 834) , del
Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo de 2013, relativa a la
resolución alternativa de litigios en materia de consumo.
Disposición
adicional segunda. Cooperación con otras autoridades supervisoras competentes
1. El Banco
de España cooperará con las autoridades supervisoras competentes de otros Estados
miembros de la Unión Europea siempre que sea necesario para llevar a cabo las
funciones establecidas en virtud del Capítulo III, haciendo uso a tal fin de
las facultades que les atribuya la presente Ley y su normativa de desarrollo.
El Banco de
España prestará ayuda a las autoridades supervisoras competentes de los demás
Estados miembros de la Unión Europea, y en particular, intercambiará
información y colaborará en toda investigación o en las actividades de
supervisión.
Cuando el
Banco de España intercambie información con otras autoridades supervisoras
competentes con arreglo a la presente Ley podrá indicar en el momento de la
comunicación que dicha información solo puede divulgarse si cuenta con su
consentimiento expreso, en cuyo caso la información únicamente podrá
intercambiarse para los fines que haya autorizado.
El Banco de
España podrá transmitir la información recibida a las demás autoridades
supervisoras competentes. Sin embargo, solo podrá transmitir esa información a
otros organismos o personas físicas o jurídicas cuando las autoridades
supervisoras competentes que hayan transmitido la información den su
consentimiento expreso y únicamente para los fines aprobados por dichas
autoridades, excepto en circunstancias debidamente justificadas, en cuyo caso
informará inmediatamente de ello a la autoridad competente que facilitó la
información.
2. El Banco
de España solo podrá negarse a dar curso a una solicitud de cooperación en una
actividad de investigación o supervisión, o a intercambiar información conforme
a lo previsto en esta disposición adicional en caso de que:
a) la
investigación, la verificación in situ, la actividad de supervisión o el
intercambio de información puedan atentar contra la soberanía de España, la
seguridad o el orden público,
b) se haya
incoado ya un procedimiento judicial o arbitral en España por los mismos hechos
y contra las mismas personas, o
c) haya
recaído sentencia firme en España con respecto a las mismas personas y los
mismos hechos.
En caso de
denegación, el Banco de España lo notificará debidamente a la autoridad
competente solicitante, facilitando la mayor información posible al respecto.
3. El Banco
de España podrá remitir a la Autoridad Bancaria Europea (ABE) los casos en que
una solicitud de cooperación, en particular el intercambio de información, haya
sido denegada o no haya recibido respuesta en un plazo razonable, y solicitar
la asistencia de la ABE de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19 del Reglamento
(UE) n.º 1093/2010 (LCEur 2010, 1748) .
En tales
casos, la ABE podrá actuar con arreglo a los poderes que le confiere dicho
artículo, y toda decisión vinculante que adopte de conformidad con dicho
artículo será vinculante para las autoridades supervisoras competentes, con
independencia de que dichas autoridades sean miembros de la ABE o no.
4. La
autoridad competente informará a la Comisión Nacional del Mercado de Valores y
a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, según corresponda, cuando
en el ejercicio de sus competencias tenga conocimiento de posibles
irregularidades en la comercialización de productos y servicios financieros que
sean objeto de venta combinada junto con préstamos, al objeto de coordinar sus
actuaciones de supervisión.
Disposición
adicional tercera. Educación financiera
1. El
Ministerio de Economía y Empresa, el Banco de España, las Comunidades Autónomas
y los Entes Locales, promoverán medidas de fomento de la educación de los
consumidores sobre los riesgos que pueden derivarse de la contratación de
préstamos, y la gestión de deudas, en particular en relación con los contratos
de préstamo inmobiliario, los derechos que ostentan los consumidores, su forma
de ejercicio, las obligaciones que recaen sobre las entidades de crédito, los
prestamistas, los intermediarios inmobiliarios y las sociedades de tasación.
2. El Banco
de España elaborará y mantendrá actualizada una «Guía de Acceso al Préstamo
Hipotecario» y una «Guía de Acceso a la Hipoteca Inversa». Los prestamistas e
intermediarios de crédito inmobiliario tendrán dichas guías a disposición de
los prestatarios en la forma que se determine por la persona titular del
Ministerio de Economía y Empresa. En todo caso, se incorporará una referencia a
la web del Banco de España en los folletos informativos.
Disposición
adicional cuarta. Conservación de documentación precontractual
Las
personas que realicen las actividades reguladas en esta Ley estarán obligadas a
conservar los documentos en los que se plasme la información precontractual
entregada al prestatario en cumplimiento de las obligaciones establecidas en
esta Ley y su normativa de desarrollo, al objeto de acreditar el cumplimiento
de dichas obligaciones, durante un plazo mínimo de 6 años desde el momento de
la finalización de los efectos del contrato respecto del prestatario. Al final
de dicho periodo, notificarán al prestatario de manera fehaciente su derecho a
recibir dicha documentación y, si éste la requiere, la pondrán a su
disposición. La misma obligación tendrán respecto de la información
precontractual relativa a productos o servicios que sean objeto de venta
vinculada o combinada exigida por la normativa sectorial correspondiente en
cada caso.
En el caso
de subrogación o de cesión, el prestamista que suscribió el préstamo deberá
seguir conservando la documentación precontractual durante el plazo señalado en
el párrafo anterior y trasladar al cesionario o prestamista que se subroga, en
el caso que le fuera requerida por éste y a costa de éste, copia de la misma.
Tanto el prestamista inicial como el prestamista que se subroga o el cesionario
estarán obligados a facilitar dicha documentación al prestatario, si es
reclamada por éste.
Disposición
adicional quinta. Desarrollo autonómico
Sin
perjuicio del desarrollo de la legislación básica estatal que realicen las
Comunidades Autónomas en el ejercicio de las competencias asumidas
estatutariamente, la información precontractual a facilitar a los prestatarios
debe ser homogénea, en aras de la unidad de mercado, de tal forma que puedan valorar
adecuadamente las diferencias entre unas ofertas y otras en todo el territorio
español, por lo que la normativa autonómica deberá respetar los modelos
normalizados de información que se establezcan por la normativa básica, y no
podrá exigir adicionar documentación complementaria que pueda producir
confusión en el prestatario y distorsione el objeto de la normativa básica de
transparencia.
Disposición
adicional sexta. Supuestos de subrogación de deudor y novación modificativa del
contrato de préstamo
Las
disposiciones previstas en esta Ley serán de aplicación a los supuestos de
subrogación de deudor en la obligación personal cuando la misma se produzca con
ocasión de la transmisión del bien hipotecado y a los de novación modificativa
del contrato de préstamo.
Disposición
adicional séptima. Obligaciones del empresario con ocasión de la transmisión del
inmueble hipotecado
El
empresario que, con ocasión de la transmisión de un inmueble hipotecado, vaya a
pactar con el comprador la subrogación de éste en la obligación personal de un
préstamo inmobiliario sujeto a esta Ley, debe comunicarlo al prestamista con al
menos 30 días de antelación a la fecha de la firma prevista, al objeto de que
el prestamista pueda realizar el necesario análisis de su solvencia y dar
cumplimiento a los requisitos de información precontractual y el resto de las
obligaciones exigidas en esta Ley y su desarrollo reglamentario, dando tiempo
al potencial prestatario a buscar alternativas de financiación hipotecaria.
Disposición
adicional octava. Obligaciones de notarios y registradores con ocasión de la
autorización e inscripción del préstamo hipotecario
El notario
autorizante de una escritura de préstamo sujeto a la presente Ley entregará o
remitirá telemáticamente al prestatario sin coste copia simple de aquella. Los
registradores de la propiedad remitirán también gratuitamente y de forma
telemática al prestatario nota simple literal de la inscripción practicada y de
la nota de despacho y calificación, con indicación de las cláusulas no
inscritas y con la motivación de su respectiva suspensión o denegación.
En la
escritura se hará constar una dirección de correo electrónico del prestatario
para la práctica de estas comunicaciones.
Disposición
adicional novena. Honorarios notariales y registrales en la subrogación o en la
novación modificativa de préstamos hipotecarios por cambio de tipo de interés
variable a fijo
Para el
cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de subrogación de un
tercero en los derechos del acreedor o de novación modificativa de los créditos
o préstamos hipotecarios incluidos en el ámbito de aplicación de esta Ley en
las que se sustituya un tipo de interés variable por uno fijo, con o sin
bonificaciones en el mismo, se aplicará lo dispuesto en la Ley 2/1994, de 30 de marzo (RCL 1994, 999) , sobre subrogación y modificación de préstamos
hipotecarios.
Disposición
adicional décima. Régimen de valoración de bienes inmuebles
1. El
Gobierno aprobará en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta
norma el régimen de homologación de aquellos profesionales que puedan realizar
tasaciones de conformidad con lo previsto en el artículo 13 de esta Ley.
2. El
Ministerio de Economía y Empresa evaluará, en el plazo de seis meses, la
conveniencia de modificar la Orden
ECO/805/2003, de 27 de marzo (RCL 2003, 986, 1319) , sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras, con la finalidad de
incorporar, adicionalmente a las ya previstas, otras tipologías avanzadas de
tasación.
Disposición
adicional undécima. Adhesión al «Código de Buenas Prácticas para la
reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la
vivienda habitual»
1. Todas
las entidades que a la entrada en vigor de esta Ley se encontrasen adheridas al
«Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con
garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual», regulado en el anexo del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo (RCL 2012, 315) , de conformidad con la redacción vigente en el momento
de su adhesión, se considerarán adheridas al mencionado Código en la redacción
dada en esta Ley, salvo que en el plazo de un mes desde su entrada en vigor
comuniquen expresamente a la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional
el acuerdo de su órgano de administración por el que solicitan mantenerse en el
ámbito de aplicación de la versión previa que corresponda.
2. En los
diez días siguientes al transcurso del plazo de un mes establecido en el
apartado anterior, la Secretaria de Estado de Economía y Apoyo a la Empresa,
mediante resolución, ordenará la publicación del listado de entidades adheridas
en la sede electrónica de la Secretaría General del Tesoro y Financiación
Internacional y en el «Boletín Oficial del Estado». Las posteriores variaciones
se publicarán trimestralmente en la sede electrónica de la Secretaría General
del Tesoro y Financiación Internacional y en el «Boletín Oficial del Estado»,
salvo que no hubiera modificación alguna.
Disposición
adicional duodécima. Información en materia de contratos de crédito al consumo
En los
mismos términos que los indicados en el artículo 12 de la presente Ley y de
conformidad con lo dispuesto en la legislación de protección de datos
personales, los prestamistas podrán consultar el historial crediticio del
cliente o deudor y, en caso de conceder el crédito o préstamo, comunicar a las
entidades privadas de información crediticia los datos que correspondan, todo
ello en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 14 y 15 de la Ley 16/2011, de 24 de junio (RCL 2011, 1206) , de contratos de crédito al consumo, y del artículo 29 de la Ley 2/2011,
de 4 de marzo (RCL 2011, 384) , de Economía Sostenible.
Disposición
transitoria primera. Contratos preexistentes
1. Esta Ley
no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a
su entrada en vigor.
2. No
obstante, las previsiones de esta Ley resultarán de aplicación a aquellos
contratos celebrados con anterioridad si son objeto de novación o de
subrogación con posterioridad a su entrada en vigor. En particular, el
prestamista deberá informar al prestatario en los términos señalados en el
artículo 14 de aquellos contenidos que hayan sido objeto de modificación
respecto de lo contratado inicialmente.
3.
Cualquiera que sea el momento en el que se hubiera celebrado el contrato, el
prestatario siempre tendrá derecho de reembolso anticipado en el supuesto
previsto en el apartado 6 del artículo 23.
4. Para los
contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan
cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el artículo
24 de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene
resulta más favorable para él. Sin embargo, no será de aplicación este artículo
a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con
anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un
procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este
suspendido o no.
Disposición
transitoria segunda. Reconocimiento de intermediarios de crédito inmobiliario y
prestamistas inmobiliarios preexistentes
Los
intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados, y los
prestamistas inmobiliarios, que a la entrada en vigor de esta Ley vinieran
realizando las actividades definidas en el artículo 2.1, deberán solicitar su
reconocimiento en el plazo de seis meses conforme a lo dispuesto en los
artículos 27, 39 y 42.
A estos
efectos, los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes
designados, y los prestamistas inmobiliarios deberán realizar una evaluación
del cumplimiento de los requisitos para su inscripción con carácter previo a
solicitar la misma, la cual deberán adjuntar a su solicitud de registro.
Disposición
transitoria tercera. Régimen especial en los procesos de ejecución en curso a
la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo (RCL 2013, 718), de medidas
para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de
deuda y alquiler social
1. En los
procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los que
al entrar en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la
protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler
social, hubiera transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en
el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) , las partes ejecutadas dispondrán nuevamente del plazo
señalado en dicho artículo para formular un incidente extraordinario de
oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el
apartado 7.ª del artículo
557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
2. Dicho
plazo preclusivo se computará desde el día siguiente a la notificación de la
resolución por la que se comunique a las partes ejecutadas la posibilidad de
formular incidente extraordinario en los términos indicados en el apartado
anterior. Esta notificación deberá realizarse en el plazo de quince días
naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley.
3. La
formulación del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión del
curso del proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo previsto en
los artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (RCL 2000, 34, 962 y RCL
2001, 1892) .
4. Este
artículo se aplicará a todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con
la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siempre que en su día no se
hubiera notificado personalmente al ejecutado de la posibilidad de formular un
incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de
oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo
695.1 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, ni se hubiera formulado por el ejecutado incidente
extraordinario de oposición, conforme a lo recogido en la Disposición
transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ni se hubiere admitido la
oposición del ejecutado con base en la sentencia del Tribunal de Justicia de la
Unión Europea de 29 de octubre de 2015 o cuando el juez de oficio ya hubiera
analizado la abusividad de las cláusulas contractuales.
Disposición
transitoria cuarta. Ficha de Información Personalizada de la Orden
EHA/2899/2011, de 28 de octubre (RCL 2011, 1943, 2238), de transparencia y
protección del cliente de servicios bancarios
Hasta el 21
de marzo de 2019 los prestamistas podrán seguir utilizando la Ficha de
Información Personalizada prevista en el artículo 22 y el Anexo II de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y
protección del cliente de servicios bancarios, en lugar de la Ficha Europea de
Información Normalizada (FEIN) señalada en el artículo 10.2 de esta Ley, así
como la Ficha de Información Precontractual prevista en el artículo 21 y en el
Anexo I de dicha Orden.
Disposición
transitoria quinta. Régimen transitorio para la resolución de quejas y
reclamaciones
Hasta la
entrada en vigor de la Ley prevista en la disposición adicional primera de la Ley 7/2017,
de 2 de noviembre (RCL 2017, 1277) , por la que se incorpora al ordenamiento jurídico español la Directiva 2013/11/UE (LCEur 2013, 834) , del Parlamento Europeo y del Consejo, de 21 de mayo
de 2013, relativa a la resolución alternativa de litigios en materia de
consumo, el servicio de reclamaciones del Banco de España, regulado en el artículo 30 de la Ley
44/2002, de 22 de noviembre (RCL 2002, 2722y RCL 2003, 368) , de Medidas de Reforma del Sistema Financiero,
atenderá las quejas y reclamaciones que presenten los potenciales prestatarios,
prestatarios o garantes, que estén relacionadas con sus intereses y derechos
legalmente reconocidos, y que deriven de presuntos incumplimientos por las
entidades reclamadas, de la normativa de transparencia y protección de la
clientela o de las buenas prácticas y usos financieros.
Queda
derogado el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo (RCL 2013, 718) , de medidas para reforzar la protección a los deudores
hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, y cuantas
disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en la
presente Ley.
Disposición
final primera. Modificación de la Ley Hipotecaria (RCL 1946, 886)
La Ley
Hipotecaria queda modificada como sigue:
Uno. El
artículo 12 queda redactado del siguiente modo:
«En la
inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal
de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe máximo
de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas,
cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.
Las
cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las
obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad
acreedora, en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las
demás cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los
términos que resulten de la escritura de formalización.»
Dos. El
párrafo tercero del artículo 114 queda redactado de la siguiente forma:
«En el caso
de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado
mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de
demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo
del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá
devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser
capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de
Enjuiciamiento Civil (RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) . Las reglas relativas al interés de demora contenidas
en este párrafo no admitirán pacto en contrario.»
Tres. El
apartado 2.a) del artículo 129 queda redactado como sigue:
«a) El
valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la
subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el
procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser
inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado
en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo (RCL 1981, 900) , de regulación del mercado hipotecario.»
Cuatro. Se
añade un nuevo artículo 129 bis, con la siguiente redacción:
«Artículo
129 bis.
Tratándose
de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté
garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial o
cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o
inmuebles construidos o por construir para uso residencial, perderá el deudor
el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato,
pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los
siguientes requisitos:
a) Que el
prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del
préstamo o de los intereses.
b) Que la
cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al tres
por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro
de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este
requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de
doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha
incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
ii. Al
siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera
dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido
este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago
de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor
ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
c) Que el
prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al
menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido,
reclamará el reembolso total del préstamo.
Las reglas
contenidas en este apartado no admitirán pacto en contrario.»
Cinco. El
apartado 2 del artículo 258 queda redactado de la siguiente forma:
«2. El
registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de
los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o
hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo
con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de
Condiciones Generales de la Contratación.»
Disposición
final segunda. Modificación del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de
septiembre (RCL 1993, 2849), por el que se aprueba el Texto Refundido del
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
Se añade el
siguiente párrafo final al artículo 45, que queda redactado de la siguiente
forma:
«Los beneficios
fiscales y exenciones subjetivas concedidos por esta u otras leyes en la
modalidad de cuota variable de documentos notariales del impuesto sobre actos
jurídicos documentados no serán aplicables en las operaciones en las que el
sujeto pasivo se determine en función del párrafo segundo del artículo 29 del
Texto Refundido, salvo que se dispusiese expresamente otra cosa.»
Disposición
final tercera. Modificación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo (RCL 1994, 999),
sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, modificada por la
Ley 41/2007, de 7 de diciembre (RCL 2007, 2221), por la que se modifica la Ley
2/1981, de 25 de marzo (RCL 1981, 900), de Regulación del Mercado Hipotecario y
otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las
hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece
determinada norma tributaria
Se modifica
el artículo 2 de la Ley 2/1994,
de 30 de marzo (RCL 1994, 999) , sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, que
queda redactado como sigue:
«Artículo
2. Requisitos de la subrogación.
El deudor
podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo
anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la
deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo
constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código
Civil (LEG 1889, 27) .
La entidad
que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en
la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.
La
aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la
oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le
entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe
del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.
La
certificación deberá ser entregada con carácter obligatorio en el plazo máximo
de siete días naturales por parte de la entidad acreedora.
Entregada
la certificación y durante los quince días naturales siguientes a esa fecha, la
entidad acreedora podrá ofrecer al deudor una modificación de las condiciones
de su préstamo, en los términos que estime convenientes. Durante ese plazo no
podrá formalizarse la subrogación.
Transcurrido
el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la entidad
acreedora la novación modificativa del préstamo o crédito hipotecario, podrá
otorgarse la escritura de subrogación.
Para ello
bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a
la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses
y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un
resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria. En
ningún caso, la entidad acreedora podrá negarse a recibir el pago.
En caso de
discrepancia en cuanto a la cantidad debida, y sin perjuicio de que la
subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender
del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la
entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una
comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten,
y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte
será apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites
de apelación de los incidentes.»
Disposición
final cuarta. Modificación de la Ley 7/1998, de 13 de abril (RCL 1998, 960),
sobre Condiciones Generales de la Contratación
Uno. Se
modifica el apartado 5 del artículo 5, que queda redactado como sigue:
«5. La
redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de
transparencia, claridad, concreción y sencillez. Las condiciones incorporadas
de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán
nulas de pleno derecho.»
Dos. Se
modifican los apartados 2 y 4 del artículo 11, que quedan redactados como
sigue:
«2. En dicho
Registro podrán inscribirse las cláusulas contractuales que tengan el carácter
de condiciones generales de la contratación con arreglo a lo dispuesto en la
presente Ley, a cuyo efecto se presentarán para su depósito, por duplicado, los
ejemplares, tipo o modelos en que se contengan, a instancia de cualquier
interesado, conforme a lo establecido en el apartado 8 del presente artículo.
Los formularios de los préstamos y créditos hipotecarios comprendidos en el
ámbito de aplicación de la Ley
5/2019 (RCL 2019, 438) ,
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, deberán depositarse
obligatoriamente por el prestamista en el Registro antes de empezar su
comercialización. Adicionalmente, el Gobierno, a propuesta conjunta del
Ministerio de Justicia y del Departamento ministerial correspondiente, podrá
imponer la inscripción obligatoria en el Registro de las condiciones generales
en determinados sectores específicos de la contratación.»
«4. Serán
objeto de inscripción las ejecutorias en que se recojan sentencias firmes
estimatorias de cualquiera de las acciones a que se refiere el apartado
anterior. Obligatoriamente se remitirán al Registro de Condiciones Generales
las sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las
que se declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de
condiciones generales abusivas.»
Disposición
final quinta. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero (RCL 2000, 34, 962 y
RCL 2001, 1892), de Enjuiciamiento Civil
La Ley
1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, queda modificada en los
siguientes términos:
Uno. Se
añade un apartado 4 al artículo 521, que queda redactado como sigue:
«4. Las
sentencias firmes dictadas en acciones colectivas o individuales por las que se
declare la nulidad, cesación o retractación en la utilización de condiciones
generales abusivas, se remitirán de oficio por el órgano judicial al Registro
de Condiciones Generales de la Contratación, para su inscripción.»
Dos. Se
modifica el apartado 2 del artículo 693, que queda redactado en la siguiente
forma:
«2. Podrá
reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los
términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y
consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un préstamo o crédito
concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre
vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso
residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la
Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso,
el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria (RCL 1946, 886) .»
Disposición
final sexta. Modificación de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre (RCL 2000,
3029y RCL 2001, 1566), de Medidas fiscales, administrativas y del orden social
Se modifica
la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas fiscales, administrativas y del
orden social añadiendo un apartado e) al apartado h) de la letra A),
Infracciones muy graves, del apartado Dos. Régimen Disciplinario de los
Notarios, art. 43, Régimen del Cuerpo único de Notarios, teniendo aquél la
siguiente redacción:
«e) El
incumplimiento del período de información precontractual obligatorio previo a
la autorización de la escritura en los préstamos y créditos hipotecarios sobre
vivienda residencial y de levantar el acta previa a su formalización en los
términos previstos en la Ley.»
Disposición
final séptima. Modificación de la Ley 44/2002, de 22 de noviembre (RCL 2002,
2722y RCL 2003, 368), de Medidas de Reforma del Sistema Financiero
La Ley
44/2002, de 22 de noviembre, de Medidas de Reforma del Sistema Financiero,
queda modificada como sigue:
Uno. Se
modifica el apartado primero del artículo 60, que queda redactado en los
siguientes términos:
«Primero.
Tendrán la consideración de entidades declarantes, a los efectos de esta Ley,
las siguientes: el Banco de España, las entidades de crédito españolas, las
sucursales en España de las entidades de crédito extranjeras, las entidades de
crédito que operen en régimen de libre prestación de servicios, el fondo de
garantía de depósitos, las sociedades de garantía recíproca y de
reafianzamiento, los establecimientos financieros de crédito, los prestamistas
inmobiliarios y aquellas otras entidades que determine el Ministerio de
Economía y Empresa, a propuesta del Banco de España.»
Dos. Se
modifica el apartado segundo del artículo 61, que queda redactado en la
siguiente forma:
«Segundo.
Las entidades declarantes y los intermediarios de crédito inmobiliario, tendrán
derecho a obtener informes sobre los riesgos de las personas físicas o
jurídicas, incluidas las Administraciones públicas, registrados en la CIR,
siempre que dichas personas cumplan alguna de las circunstancias siguientes:
a) Mantener
con la entidad algún tipo de riesgo.
b) Haber
solicitado a la entidad un préstamo o cualquier otra operación de riesgo.
c) Figurar
como obligadas al pago o garantes en documentos cambiarios o de crédito cuya
adquisición o negociación haya sido solicitada a la entidad.
Las entidades
deberán informar por escrito a las personas en las que concurra el supuesto
contemplado por la letra b) precedente del derecho de la entidad previsto en
este apartado.
Las
entidades conservarán los documentos justificativos de las solicitudes a que se
refieren las letras b) y c) precedentes que hayan sido denegadas durante el
plazo establecido con carácter general en el artículo 30 del Código de Comercio (LEG 1885, 21) .
El Banco de
España podrá impedir temporalmente el acceso de una entidad declarante a los
datos de la CIR cuando haya incumplido sus obligaciones de información con la
calidad y exactitud necesarias a juicio del Banco de España.»
Disposición
final octava. Modificación del Texto Refundido de la Ley General para la
Defensa de los Consumidores y Usuarios (RCL 2007, 2164y RCL 2008, 372) y otras
leyes complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16
de noviembre
Se añade un
nuevo párrafo en el artículo 83
del Texto Refundido de la Ley
General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes
complementarias, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de
noviembre, que queda redactado en los siguientes términos:
«Artículo
83. Nulidad de las cláusulas abusivas y subsistencia del contrato.
/…/
Las
condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio
de los consumidores serán nulas de pleno derecho.»
Disposición
final novena. Modificación de la Ley 2/2009, de 31 de marzo (RCL 2009, 697),
por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o
créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de
contratos de préstamo o crédito
La Ley
2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los
consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de
intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, queda
modificada como sigue:
Uno. El
artículo 1 pasará a tener la siguiente redacción:
«Artículo
1. Ámbito de aplicación.
1. Lo
dispuesto en esta Ley será de aplicación a la contratación de los consumidores
con aquellas personas físicas o jurídicas (en adelante, las empresas) que, de
manera profesional, realicen cualquiera de las actividades que consistan en:
a) La
concesión de préstamos o créditos hipotecarios, distintos a los previstos en el artículo 2.1.a) y b) de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario, bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier
otro medio equivalente de financiación.
b) La
intermediación para la celebración de un contrato de préstamo o crédito con
cualquier finalidad, a un consumidor, salvo la prevista en el artículo 2.2 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario, mediante la presentación, propuesta o realización de trabajos
preparatorios para la celebración de los mencionados contratos, incluida, en su
caso, la puesta a disposición de tales contratos a los consumidores para su
suscripción.
A los
proveedores de bienes y servicios que actúen como intermediarios para la
contratación de préstamos o créditos destinados a la financiación de los
productos que comercialicen, únicamente les será de aplicación lo dispuesto en
el artículo 22.5.
Tienen la
consideración de consumidores las personas físicas y jurídicas que, en los
contratos a que se refiera esta Ley, actúan en un ámbito ajeno a su actividad
empresarial o profesional.
2. Lo
dispuesto en esta Ley no será de aplicación cuando las actividades previstas en
el apartado anterior sean prestadas por entidades de crédito o sus agentes, ni
a las actividades incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley 28/1998, de 13 de julio (RCL 1998, 1740) , de Venta a Plazos de Bienes Muebles.
3. Lo
establecido en esta Ley se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto en otras
leyes generales o en la legislación de protección de los derechos de los
consumidores y usuarios, en particular en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (RCL 2007,
2164y RCL 2008, 372) , por el
que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los
Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, la Ley 7/1998, de 13 de abril (RCL 1998, 960) , sobre condiciones generales de la contratación, la Ley 34/1988, de 11 de noviembre (RCL 1988, 2279) , General de Publicidad, la Ley de 23 de julio de 1908,
de nulidad de los contratos de préstamos usurarios, la Ley 16/2011, de 24 de junio (RCL 2011, 1206) , de Contratos de Crédito al Consumo y la Ley 22/2007, de 11 de julio (RCL 2007, 1356) , sobre comercialización a distancia de servicios
financieros destinados a los consumidores. En caso de conflicto, será de
aplicación la norma que contenga un régimen más preciso de control de las
actividades definidas en el apartado primero o suponga una mayor protección de
los consumidores y usuarios.»
Dos. Se da
nueva redacción al artículo 5, que pasará a tener el siguiente tenor:
«1. Las empresas
establecerán libremente sus tarifas de comisiones, condiciones y gastos
repercutibles a los consumidores, sin otras limitaciones que las contenidas en
esta Ley, en la Ley de 23 de julio de 1908 y en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre
(RCL 2007, 2164) , en
materia de cláusulas abusivas.
En las
tarifas de comisiones o compensaciones y gastos repercutibles, incluidas las
actividades de asesoramiento, se indicarán los supuestos y, en su caso,
periodicidad con que serán aplicables. Las comisiones o compensaciones y gastos
repercutidos deben responder a servicios efectivamente prestados o a gastos
habidos. En ningún caso podrán cargarse comisiones o gastos por servicios no
aceptados o solicitados en firme y de forma expresa por el consumidor.
2. No
obstante lo establecido en el apartado anterior, en los préstamos o créditos
hipotecarios será de aplicación lo dispuesto en materia de compensación por
amortización anticipada por la legislación específica reguladora del mercado
hipotecario, salvo que se tratara de préstamos o créditos hipotecarios
concedidos con anterioridad al 9 de diciembre de 2007 y el contrato estipule el
régimen de la comisión por amortización anticipada contenido en la Ley 2/1994, de 30 de marzo (RCL 1994, 999) , sobre subrogación y modificación de préstamos
hipotecarios, en cuyo caso, será éste el aplicable.
Las
restantes comisiones y gastos repercutibles a cargo del consumidor, que la
empresa aplique sobre estos préstamos o créditos, deberán responder a la
prestación de un servicio específico distinto de la concesión o de la
administración ordinaria del préstamo o crédito.
3. Las
empresas no podrán cargar cantidades superiores a las que se deriven de las
tarifas, aplicando condiciones más gravosas o repercutiendo gastos no
previstos.
4. Las
empresas están obligadas a notificar al Registro en el que figuren inscritas,
con carácter previo a su aplicación, los precios de los servicios, las tarifas
de las comisiones o compensaciones y gastos repercutibles que aplicarán, como
máximo, a las operaciones y servicios que prestan, y los tipos de interés
máximos de los productos que comercializan, incluidos, en su caso, los tipos de
interés por demora.
5. Los
precios, tarifas y gastos repercutibles a que se refiere el apartado anterior
se recogerán en un folleto, que se redactará de forma clara, concreta y
fácilmente comprensible para los consumidores, evitando la inclusión de
conceptos innecesarios o irrelevantes. Este folleto, que estará disponible para
los consumidores conforme a lo previsto en el artículo siguiente, será asimismo
remitido al Registro en el que figuren inscritas y su contenido se ajustará a
las normas que reglamentariamente puedan dictar las Comunidades Autónomas en el
ejercicio de sus competencias.»
Disposición
final décima. Modificación del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo (RCL
2012, 315), de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin
recursos
Se modifica
el artículo 2 del Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes
de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que pasa a tener el
siguiente tenor literal:
«Artículo
2. Ámbito de aplicación.
Las medidas
previstas en este Real Decreto-Ley se aplicarán a los contratos de préstamo o
crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado
en el umbral de exclusión y que estén vigentes a la fecha de entrada en vigor o
que se suscriban posteriormente.
Las medidas
previstas en este Real Decreto-Ley se aplicarán igualmente a los fiadores y
avalistas hipotecarios del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y
con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.»
Disposición
final undécima. Modificación de la Ley 9/2012, de 14 de noviembre (RCL 2012,
1558), de reestructuración y resolución de entidades de crédito
Se añade
una disposición adicional a la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, de
reestructuración y resolución de entidades de crédito, en los siguientes
términos:
«Disposición
adicional vigésima segunda. Demandas ejecutivas iniciadas por la Sociedad de
Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (SAREB).
Si SAREB
careciera de copia con eficacia ejecutiva y no pudiera expedirse directamente a
su favor con arreglo al
artículo 517 de la Ley 1/2000, de 7 de enero (RCL 2000, 34, 962 y RCL
2001, 1892) , de
Enjuiciamiento Civil y la legislación notarial, bastará que acompañe a la
demanda ejecutiva una copia autorizada de la escritura, que podrá ser parcial,
en la que conste que se expide al amparo de esta disposición y a los efectos
del artículo 685 de la citada Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento
Civil, junto con la pertinente certificación del Registro de la Propiedad que
acredite la inscripción y la subsistencia de la hipoteca, sin perjuicio del
derecho del deudor a oponerse por doble ejecución.»
Disposición
final duodécima. Modificación de la Ley 10/2014, de 26 de junio (RCL 2014,
884), de ordenación, supervisión y solvencia de entidades de crédito
Uno. Se
modifica el artículo 5, que queda redactado del siguiente modo:
«Artículo
5. Protección del cliente de entidades de crédito.
1. Sin
perjuicio de la reglas de cálculo de la TAE establecidas en el Anexo II y la
Ficha Europea de Información Normalizada recogida en el Anexo I de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario, la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, con el
fin de proteger los legítimos intereses de los clientes de servicios o
productos bancarios, distintos de los de inversión, prestados por las entidades
de crédito, y de los de préstamo objeto de dicha Ley, podrá dictar
disposiciones relativas a:
a) La
información precontractual que debe facilitarse a los clientes, la información
y contenido de los contratos y las comunicaciones posteriores que permitan el
seguimiento de los mismos, de modo que reflejen de forma explícita y con la
máxima claridad los derechos y obligaciones de las partes, los riesgos
derivados del servicio o producto para el cliente y las demás circunstancias
necesarias para garantizar la transparencia de las condiciones más relevantes
de los servicios o productos y permitir al cliente evaluar si estos se ajustan
a sus necesidades y a su situación financiera. A tal efecto, los contratos de
estos servicios o productos siempre se formalizarán por escrito o en formato
electrónico o en otro soporte duradero y la persona titular del Ministerio de
Economía y Empresa podrá, en particular, fijar las cláusulas que los contratos
referentes a servicios o productos bancarios típicos habrán de tratar o prever
de forma expresa.
b) La
transparencia de las condiciones básicas de comercialización o contratación de
los servicios o productos bancarios que ofrecen las entidades de crédito y, en
su caso, el deber y la forma en que deben comunicar tales condiciones a su clientela
o al Banco de España. Se podrán establecer, asimismo, condiciones básicas de
los servicios o productos bancarios de debido cumplimiento para las entidades
de crédito. En particular, solo podrán percibirse comisiones o repercutirse
gastos por servicios solicitados en firme o aceptados expresamente por un
cliente y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos
habidos que puedan acreditarse.
c) Los
principios y criterios a los que debe sujetarse la actividad publicitaria de
los servicios o productos bancarios, y las modalidades de control
administrativo sobre la misma, con la finalidad de que ésta resulte clara,
suficiente, objetiva y no engañosa.
d) Las
especialidades de la contratación de servicios o productos bancarios de forma electrónica
o por otras vías de comunicación a distancia y la información que, al objeto de
lo previsto en este artículo, debe figurar en las páginas electrónicas de las
entidades de crédito.
e) El
ámbito de aplicación de las normas dictadas al amparo de este artículo a
cualesquiera contratos u operaciones de la naturaleza prevista en dichas
normas, aun cuando la entidad que intervenga no tenga la condición de entidad
de crédito.
2. En
particular, en la comercialización de préstamos o créditos, la persona titular
del Ministerio de Economía y Empresa, podrá dictar normas que favorezcan:
a) La
adecuada atención a los ingresos de los clientes en relación con los
compromisos que adquieran al recibir un préstamo.
b) La
adecuada e independiente valoración de las garantías inmobiliarias que aseguren
los préstamos de forma que se contemplen mecanismos que eviten las influencias
indebidas de la propia entidad o de sus filiales en la valoración.
c) La
consideración de diferentes escenarios de evolución de los tipos en los
préstamos a interés variable, las posibilidades de cobertura frente a tales
variaciones y todo ello teniendo además en cuenta el uso o no de índices
oficiales de referencia.
d) La
obtención y documentación apropiada de datos relevantes del solicitante.
e) La
información precontractual y asistencia apropiadas para el cliente.
f) El
respeto de las normas de protección de datos.
3. Sin
perjuicio de la libertad contractual, el Ministerio de Economía y Empresa,
podrá efectuar, por sí o a través del Banco de España, la publicación regular,
con carácter oficial, de determinados índices o tipos de interés de referencia
que puedan ser aplicados por las entidades de crédito a los préstamos a interés
variable, especialmente en el caso de créditos o préstamos hipotecarios. Los
citados índices o tipos de referencia deberán ser claros, accesibles, objetivos
y verificables.
Los
proveedores de estos índices para el cálculo de los tipos deudores y los
prestamistas deberán conservar registros históricos de dichos índices.
4. Las
disposiciones que en el ejercicio de sus competencias puedan dictar las
Comunidades Autónomas sobre las materias contempladas en este artículo no
podrán establecer un nivel de protección inferior al dispensado en las normas
que apruebe la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa. Asimismo,
podrán establecerse con carácter básico modelos normalizados de información que
no podrán ser modificados por la normativa autonómica, en aras de la adecuada
transparencia y homogeneidad de la información suministrada a los clientes de
servicios o productos bancarios.
5. Las
normas dictadas al amparo de lo previsto en este artículo serán consideradas
normativa de ordenación y disciplina y su supervisión corresponderá al Banco de
España.»
Dos. Se
modifica el artículo 90, que queda redactado del siguiente modo:
«Artículo
90. Competencia para la instrucción de expedientes.
1.
Corresponde al Banco de España la competencia para la instrucción y resolución
de los expedientes a que se refiere este Título, pudiendo imponer las sanciones
en él descritas y las medidas administrativas que, en su caso, procedan. Cuando
los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes designados,
tasadores y los prestamistas inmobiliarios tenga su ámbito de actuación en una
sola Comunidad Autónoma o cuando los hechos sancionables tengan su causa en
relaciones comerciales directas entre los prestatarios y las entidades
inmobiliarias y financieras, las Comunidades Autónomas serán quienes determinen
los órganos competentes para la instrucción de las sanciones derivadas de la
aplicación de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario.
2. El Banco
de España dará cuenta razonada a la persona titular del Ministerio de Economía
y Empresa de la imposición de sanciones por infracciones muy graves y, en todo
caso, le remitirá con periodicidad trimestral la información esencial sobre los
procedimientos en tramitación y las resoluciones adoptadas.»
Tres. Se
adiciona una letra o) al artículo 103, que queda redactada del siguiente modo:
«Artículo
103. Criterios para la determinación de sanciones.
Las
sanciones aplicables en cada caso por la comisión de infracciones muy graves,
graves o leves se determinarán en base a los siguientes criterios:
o) El hecho
de que los perjudicados por la infracción realizada sean prestatarios o
avalistas en situación de vulnerabilidad o exclusión social.»
Disposición
final decimotercera. Título competencial
Esta Ley se
dicta al amparo de lo establecido en el artículo 149.1.6.ª, 8.ª, 11.ª y 13.ª de la Constitución Española (RCL 1978, 2836) que atribuye al Estado la competencia exclusiva sobre
legislación mercantil, procesal, hipotecaria, ordenación de los registros e
instrumentos públicos, bases de la ordenación de crédito, banca y seguro, y
bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica,
respectivamente.
Disposición
final decimocuarta. Incorporación de derecho de la Unión Europea
Mediante
esta Ley se incorpora parcialmente al ordenamiento jurídico español la Directiva 2014/17/UE (LCEur 2014, 313) del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero
de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para
bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE (LCEur 2008, 799) y
2013/36/UE (LCEur 2013, 928) y el Reglamento
(UE) n.º 1093/2010 (LCEur 2010, 1748) .
Disposición
final decimoquinta. Desarrollo reglamentario
1. El
Gobierno podrá dictar las disposiciones necesarias para el desarrollo de esta
Ley, y en particular, en relación con las actividades determinadas en el
artículo 2, podrá desarrollar mediante Real Decreto disposiciones relativas a:
a) La información
precontractual y asistencia adecuada que debe facilitarse a los prestatarios o
prestatarios potenciales, la información y contenido de los contratos y las
comunicaciones posteriores que permitan el seguimiento de los mismos, de modo
que reflejen de forma explícita y con la máxima claridad los derechos y
obligaciones de las partes, los riesgos derivados del préstamo para el
prestatario y las demás circunstancias necesarias para garantizar la
transparencia de las condiciones más relevantes de los préstamos y permitir al
prestatario evaluar si estos se ajustan a sus necesidades y a su situación
financiera. A tal efecto, el Gobierno podrá, en particular, fijar las cláusulas
que los contratos de préstamo habrán de tratar o prever de forma expresa.
b) La
transparencia de las condiciones básicas de comercialización o contratación de
préstamos que ofrecen los prestamistas y, en su caso, el deber y la forma en
que deben comunicar tales condiciones a los prestatarios o prestatarios
potenciales o a la autoridad competente determinada en los artículos 28 y 42 . Se podrán establecer, asimismo, condiciones básicas
de los préstamos de debido cumplimiento para los prestamistas.
c) Las
especialidades de la contratación de préstamos de forma electrónica o por otras
vías de comunicación a distancia y la información que, al objeto de lo previsto
en este artículo, debe figurar en las páginas electrónicas de los prestamistas.
d) El
establecimiento de un modelo de contrato de préstamo con garantía hipotecaria y
de medidas que favorezcan su utilización, que será voluntaria para las partes.
e) La
adecuada atención a los ingresos de los clientes en relación con los
compromisos que adquieran al recibir un préstamo.
f) La
adecuada e independiente valoración de las garantías inmobiliarias que aseguren
los préstamos de forma que se contemplen mecanismos que eviten las influencias
indebidas de la propia entidad o de sus filiales en la valoración.
g) La
obtención y documentación apropiada de datos relevantes del potencial prestatario,
así como el acceso a bases de datos, garantizándose que se haga en condiciones
de no discriminación.
h) Las
condiciones y efectos de la evaluación de la solvencia del potencial
prestatario.
i) La
adaptación y graduación de las medidas de aplicación de las normas dictadas al
amparo de este artículo.
2. La
persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, con el fin de proteger
los legítimos intereses de los prestatarios en relación con las actividades
determinadas en el artículo 2, podrá dictar disposiciones relativas a:
a) El
contenido específico de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la
Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en el marco de la regulación
dictada por el Gobierno, de conformidad con lo previsto en la letra a) del
apartado anterior.
b) Los
principios y criterios a los que debe sujetarse la actividad publicitaria de
los préstamos, y las modalidades de control administrativo sobre la misma, con
la finalidad de que ésta resulte clara, suficiente, objetiva y no engañosa.
c) La
consideración de diferentes escenarios de evolución de los tipos en los
préstamos a interés variable, las posibilidades de cobertura frente a tales
variaciones y todo ello teniendo además en cuenta el uso o no de índices
oficiales de referencia.
3. El
Gobierno con carácter urgente, antes de seis meses, procederá a la adopción de
las disposiciones reglamentarias y administrativas pertinentes para la
incorporación completa de la Directiva al ordenamiento nacional.
Disposición
final decimosexta. Entrada en vigor
La presente
Ley entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el «Boletín Oficial
del Estado».
ANEXO I.
Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)
Parte A
El texto
del presente modelo se reproducirá tal cual en la Ficha Europea de Información
Normalizada (FEIN). Las indicaciones entre corchetes se sustituirán por la información
correspondiente. En la parte B figuran las instrucciones que el prestamista o,
en su caso, el intermediario de crédito deberá seguir para cumplimentar la
FEIN.
Cuando, se
indique «si ha lugar», el prestamista facilitará la información requerida si
esta es pertinente para el contrato de crédito. Si la información no es
pertinente, el prestamista suprimirá los datos correspondientes o la sección
entera (por ejemplo, cuando la sección no sea aplicable). En caso de que se
suprima la sección completa, la numeración de las secciones de la FEIN se
adaptará en consecuencia.
La
información que a continuación se indica se facilitará en un solo documento. Se
utilizarán caracteres tipográficos claramente legibles. Cuando se trate de
elementos de información que deban resaltarse, se emplearán negrita, sombreado
o caracteres de mayor tamaño. Se indicarán de forma destacada todas las
advertencias de riesgo aplicables.
Modelo de
FEIN
(Texto
introductorio.)
El presente
documento se extiende para [nombre del prestatario], a [fecha del día].
Se ha
elaborado basándose en la información que usted ha facilitado hasta la fecha,
así como en las actuales condiciones del mercado financiero.
La
información que figura a continuación es válida hasta el [fecha de validez],
(si ha lugar) a excepción del tipo de interés y otros gastos. Después de esa
fecha, puede variar con arreglo a las condiciones del mercado.
(Si ha
lugar) El presente documento no conlleva para [nombre del prestamista] la
obligación de concederle un préstamo.
1.
Prestamista.
[Identidad].
[Número de
teléfono].
[Dirección
geográfica].
(Facultativo)
[Correo electrónico].
(Facultativo)
[Número de fax].
(Facultativo)
[Dirección de página web].
(Facultativo)
[Persona o punto de contacto].
(Si ha
lugar, información que indique si se están prestando o no servicios de
asesoramiento:) [(Tras analizar sus necesidades y circunstancias, recomendamos
que suscriba este crédito/No le recomendamos ningún crédito en concreto. Sin
embargo, basándonos en sus respuestas a algunas de la preguntas, le damos
información sobre este crédito para que pueda tomar su propia decisión.)]
2. (Si ha
lugar) Intermediario de crédito.
[Identidad].
[Número de
teléfono].
[Dirección
geográfica].
(Facultativo)
[Correo electrónico].
(Facultativo)
[Número de fax].
(Facultativo)
[Dirección de página web].
(Facultativo)
[Persona o punto de contacto].
(Si ha
lugar [información que indique si se están prestando o no servicios de
asesoramiento]) [(Tras analizar sus necesidades y circunstancias, recomendamos
que suscriba este crédito/No le recomendamos ningún crédito en concreto. Sin
embargo, basándonos en sus respuestas a algunas de las preguntas, le
proporcionamos información sobre este crédito para que pueda tomar su propia
decisión.)]
[Remuneración].
3.
Características principales del préstamo.
Importe y
moneda del préstamo por conceder: [valor] [moneda].
(Si ha
lugar) El presente préstamo no se expresa en [moneda nacional del prestatario].
(Si ha
lugar) El valor de su préstamo en [moneda nacional del prestatario] puede
variar.
(Si ha
lugar) Por ejemplo, si el valor del/de la [moneda nacional del prestatario]
disminuyera en un 20 % con respecto al/a la [moneda del crédito], el valor de
su préstamo aumentaría a [insértese el importe en la moneda nacional del
prestatario]. El incremento podría ser incluso superior si el valor del/de la
[moneda nacional del prestatario] disminuye en más del 20 %.
(Si ha
lugar) El valor máximo de su préstamo será [insértese el importe en la moneda
nacional del prestatario]. (Si ha lugar) Recibirá una advertencia si el importe
del crédito alcanza [insértese el importe en la moneda nacional del
prestatario]. (Si ha lugar) Tendrá usted ocasión de ejercer su [insértese
derecho a renegociar el préstamo en moneda extranjera o derecho a convertir el
préstamo en [moneda correspondiente], indicando las condiciones aplicables].
Duración
del préstamo: [duración].
[Tipo de
préstamo].
[Clase de
tipo de interés aplicable].
Importe
total a reembolsar:
Esto
significa que, por cada [moneda de denominación del préstamo] que tome en
préstamo, reembolsará usted [importe].
(Si ha
lugar) [Este préstamo/Una parte de este préstamo] es un préstamo de solo
intereses. Al finalizar la vigencia del crédito, seguirá adeudando [insértese
el importe del préstamo de solo intereses].
(Si ha
lugar) Valor del bien inmueble que se ha tomado como hipótesis para preparar
esta ficha de información: [insértese importe].
(Si ha
lugar) Importe máximo de préstamo disponible en relación con el valor del bien
inmueble [insértese el ratio préstamo-valor] o Valor mínimo del bien inmueble
exigido para prestar el importe indicado [insértese importe].
(Si ha
lugar) [Garantía].
4. Tipo de
interés y otros gastos.
La tasa
anual equivalente (TAE) es el coste total del préstamo expresado en forma de
porcentaje anual. La TAE sirve para ayudarle a comparar las diferentes ofertas.
La TAE
aplicable a su préstamo es [TAE].
Comprende:
El tipo de
interés [valor en porcentaje o, si ha lugar, indicación de un tipo de
referencia y del valor porcentual del margen del prestamista].
[Otros
componentes de la TAE].
Costes que
deben abonarse una sola vez:
(Si ha
lugar) Tendrá que pagar una tasa por registrar la hipoteca [insértese el
importe de la tasa si se conoce, o bien la base para su cálculo].
Costes que
deben abonarse periódicamente:
(Si ha
lugar) Esta TAE se calcula a partir de hipótesis sobre el tipo de interés.
(Si ha
lugar) Dado que [parte de] su préstamo es un préstamo a tipo de interés
variable, la TAE efectiva podría diferir de la TAE indicada si el tipo de
interés de su préstamo cambia. Por ejemplo, si el tipo de interés aumentase a
[situación descrita en la parte B], la TAE podría aumentar a [insértese TAE
ilustrativa correspondiente a esa situación].
(Si ha
lugar) Tenga en cuenta que esta TAE se calcula partiendo del supuesto de que el
tipo de interés se mantiene durante toda la vigencia del contrato en el nivel
fijado para el período inicial.
(Si ha
lugar) Los siguientes gastos son desconocidos para el prestamista y no se
incluyen por tanto en la TAE: [Gastos].
(Si ha
lugar) Tendrá que pagar una tasa por registrar la hipoteca.
Asegúrese
de que tiene conocimiento de todos los demás tributos y costes conexos al
préstamo.
5.
Periodicidad y número de pagos.
Periodicidad
de reembolso: [periodicidad].
Número de
pagos: [número].
6. Importe
de cada cuota.
[Importe]
[moneda].
Sus
ingresos pueden variar. Considere si, en caso de que disminuyan sus ingresos,
seguirá pudiendo hacer frente al reembolso de sus cuotas [periodicidad].
(Si ha
lugar) Dado que [este préstamo/una parte de este préstamo] es un préstamo de
solo intereses, tendrá que tomar disposiciones específicas para reembolsar la
cantidad de [insértese el importe del préstamo que es solo de intereses] que
adeudará al finalizar la vigencia del crédito. No olvide añadir a la cuota
indicada cualesquiera pagos extraordinarios que deba realizar.
(Si ha
lugar) El tipo de interés de [una parte de] este préstamo es variable. Esto significa
que el importe de sus cuotas puede aumentar o disminuir. Por ejemplo, si el
tipo de interés aumentase a [situación descrita en la parte B], sus cuotas
podrían aumentar a [insértese el importe de la cuota correspondiente a esa
situación].
(Si ha lugar)
El valor del importe que tiene que reembolsar en [moneda nacional del
prestatario] cada [periodicidad de las cuotas] puede variar. (Si ha lugar) Sus
pagos podrían incrementarse hasta [insértese el importe máximo en la moneda
nacional del prestatario] cada [insértese el período]. (Si ha lugar) Por
ejemplo, si el valor del/de la [moneda nacional del prestatario] disminuyera en
un 20 % con respecto al/a la [moneda del crédito], tendría usted que pagar
[insértese el importe en la moneda nacional del prestatario] adicionales cada
[insértese período]. Sus pagos podrían incrementarse en una cantidad muy
superior a esta.
(Si ha
lugar) El tipo de cambio utilizado para la conversión del reembolso en [moneda
del crédito] a [moneda nacional del prestatario] será el publicado por [nombre
del organismo encargado de la publicación del tipo de cambio] el [fecha], o se
calculará el [fecha] utilizando [insértese el nombre del valor de referencia o
el método de cálculo].
(Si ha
lugar) [Indicaciones sobre productos de ahorro vinculados, préstamos con
intereses diferidos].
7. (Si ha
lugar) Tabla ilustrativa de reembolso.
La
siguiente tabla muestra el importe que ha de pagarse cada [periodicidad].
Las cuotas
(columna [n.º pertinente]) son iguales a la suma de los intereses adeudados
(columna [n.º pertinente]), si ha lugar, el capital adeudado (columna [n.º
pertinente]) y, si ha lugar, otros costes (columna [n.º pertinente]). (Si ha
lugar) Los costes de la columna «otros costes» corresponden a [lista de
costes]. El capital pendiente (columna [n.º pertinente]) es igual al importe
del préstamo que queda por reembolsar después de cada cuota.
[Tabla].
8. Otras
obligaciones.
Si desea
beneficiarse de las condiciones de préstamo descritas en el presente documento,
el prestatario debe cumplir las obligaciones que a continuación se indican.
[Obligaciones].
(Si ha
lugar) Observe que las condiciones de préstamo descritas en el presente
documento (incluido el tipo de interés) pueden variar en caso de incumplimiento
de las citadas obligaciones.
(Si ha
lugar) Tenga en cuenta las consecuencias que puede tener el poner término más
adelante a cualquiera de los servicios accesorios conexos al préstamo.
[Consecuencias].
9.
Reembolso anticipado.
Este
préstamo puede reembolsarse anticipadamente, íntegra o parcialmente.
(Si ha
lugar) [Condiciones].
(Si ha
lugar) Comisión de reembolso anticipado: [insértese el importe o, si no es
posible, el método de cálculo].
(Si ha
lugar) Si decide reembolsar el préstamo anticipadamente, consúltenos a fin de
determinar el nivel exacto de la comisión de reembolso anticipado en ese
momento.
10.
Elementos de flexibilidad.
(Si ha
lugar) [Información sobre portabilidad o subrogación] Tiene usted la
posibilidad de transferir este préstamo a otro [prestamista] [o] [bien
inmueble]: [Insértense las condiciones].
(Si ha
lugar) Este préstamo no puede ser transferido a otro [prestamista] [o] [bien
inmueble].
(Si ha
lugar) Otras prestaciones: [insértese una explicación de las prestaciones
adicionales enumeradas en la parte B y, de manera facultativa, cualesquiera
otras prestaciones ofrecidas por el prestamista como parte del contrato de
crédito que no se hayan mencionado en las secciones anteriores].
11. Otros
derechos del prestatario.
(Si ha
lugar) Dispone usted de [duración del período de reflexión] a partir del
[inicio del período de reflexión] para reflexionar antes de comprometerse a
suscribir este préstamo. (Si ha lugar) No puede usted aceptar el contrato de
crédito hasta que haya transcurrido un período de [duración del período de
reflexión] a partir del momento en que el prestamista le entregue el contrato.
(Si ha
lugar) Durante un período de [duración del período de desistimiento] a partir
de [inicio del período de disposición del crédito], el prestatario puede
ejercer su derecho a cancelar el contrato de crédito. [Condiciones] [Insértese
el procedimiento].
(Si ha
lugar) Si durante ese período compra o vende usted una propiedad relacionada
con el presente contrato de crédito, podría perder su derecho a cancelar el
contrato.
(Si ha
lugar) Si decide usted ejercitar su derecho de desistimiento [del contrato de
crédito], no olvide comprobar si quedará o no vinculado por las demás
obligaciones que ha contraído en relación con el préstamo [incluidos los
servicios accesorios asociados al préstamo, contemplados en la sección 8].
12.
Reclamaciones.
Si tiene
una reclamación, diríjase a [insértense los datos del punto de contacto interno
y la fuente de información sobre el procedimiento].
(Si ha
lugar) Plazo máximo para la tramitación de la reclamación: [período de tiempo].
(Si ha
lugar) [Si no resolvemos internamente la reclamación a su entera satisfacción,]
puede usted dirigirse a: [insértese el nombre del organismo externo que se
ocupe de las reclamaciones y recursos extrajudiciales] (si ha lugar) o ponerse
en contacto con la red FIN-NET para obtener las señas del organismo equivalente
en su país.
13.
Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: consecuencias para el
prestatario.
[Tipos de
incumplimiento].
[Consecuencias
financieras y/o jurídicas].
Si tiene
dificultades para efectuar sus pagos [periodicidad], póngase en contacto con
nosotros enseguida para estudiar posibles soluciones.
(Si ha
lugar) En última instancia, puede ser desposeído de su vivienda si no efectúa
sus pagos puntualmente.
14. (Si ha
lugar) Información adicional.
(Si ha
lugar) [Indicación de la legislación aplicable al contrato de crédito].
(Si el
prestamista se propone utilizar una lengua distinta de la lengua de la FEIN) la
información y la documentación contractual se facilitarán en [lengua]. Con su
consentimiento, durante la vigencia del contrato de crédito, nos comunicaremos
con usted en [lengua o lenguas].
[Insértese
una declaración sobre el derecho del prestatario a que se le proporcione u
ofrezca, según el caso, un proyecto del contrato de crédito].
15.
Supervisor.
El
supervisor de este prestamista es [denominación y dirección electrónica de la
autoridad o autoridades supervisoras].
(Si ha
lugar) El supervisor de este intermediario de crédito es [denominación y
dirección electrónica de la autoridad supervisora].
Parte B
Instrucciones
para cumplimentar la FEIN
Para
cumplimentar la FEIN se seguirán como mínimo las instrucciones que figuran a
continuación:
Sección
«Texto introductorio»
1. La fecha
de validez figurará debidamente destacada. A los efectos de esta sección, se
entiende por «fecha de validez» el plazo hasta el cual la información contenida
en la FEIN, el tipo de interés, por ejemplo, se mantendrá inalterada y será de
aplicación en caso de que el prestamista decida otorgar el crédito dentro de
ese plazo. Si la determinación del tipo de interés y otros gastos aplicables
depende del resultado de la venta de bonos u obligaciones subyacentes, el tipo
de interés y otros gastos finales podrían diferir de los indicados. Únicamente
en dicho supuesto, se indicará que la fecha de validez no se aplicará al tipo
de interés y otros gastos, mediante la mención siguiente: «a excepción del tipo
de interés y otros gastos».
Sección «1.
Prestamista»
1. La
identidad, el número de teléfono y la dirección geográfica del prestamista
corresponderán a las señas de contacto que el prestatario pueda utilizar para
la correspondencia ulterior.
2. La
indicación de la dirección de correo electrónico, el número de fax, la
dirección de la página web y la persona o punto de contacto es facultativa.
3. De
conformidad con el artículo 3 de la Directiva 2002/65/CE (LCEur 2002, 2613) , si la operación se ofrece a distancia, el prestamista
indicará, en su caso, el nombre y la dirección geográfica de su representante
en el Estado miembro de residencia del prestatario. La indicación del número de
teléfono, la dirección de correo electrónico y la dirección de página web del
representante del proveedor de crédito es facultativa.
4. Cuando
la sección 2 no sea de aplicación, el prestamista informará al prestatario de
si se le están prestando o no servicios de asesoramiento y en qué condiciones,
empleando la formulación indicada en la parte A.
(Si ha
lugar) Sección «2. Intermediario de crédito».
Si quien
facilita al prestatario la información sobre el producto es un intermediario de
crédito, este deberá incluir los siguientes datos:
1. La
identidad, el número de teléfono y la dirección geográfica del intermediario de
crédito corresponderán a las señas de contacto que el prestatario pueda
utilizar para la correspondencia ulterior.
2. La
indicación de la dirección de correo electrónico, el número de fax, la
dirección de la página web y la persona o punto de contacto es facultativa.
3. El
intermediario de crédito informará al prestatario de si se le están prestando o
no servicios de asesoramiento y en qué condiciones, empleando la formulación
indicada en la parte A.
4.
Explicación de la forma en que se remunera al intermediario de crédito. Si el
intermediario percibe una comisión del prestamista, se indicará el importe de
la comisión y, si es distinto del indicado en la sección 1, el nombre del
prestamista.
Sección «3.
Características principales del préstamo».
1. En esta
sección se explicarán claramente las principales características del crédito,
en particular el valor y la moneda y los riesgos potenciales asociados al tipo
de interés, incluidos los mencionados en la sección 8, y la estructura de
amortización.
2. Cuando
la moneda del crédito sea distinta de la moneda nacional del prestatario, el
prestamista indicará que el prestatario recibirá regularmente advertencias,
como mínimo cuando el tipo de cambio registre una fluctuación superior al 20 %;
mencionará asimismo, si ha lugar, el derecho del prestatario a convertir la
moneda del contrato de crédito o la posibilidad de renegociar las condiciones
aplicables, y cualesquiera otros mecanismos a los que pueda acogerse el
prestatario para limitar su exposición al riesgo de tipo de cambio. Si los
contratos de crédito contienen disposiciones destinadas a limitar el riesgo de
tipo de cambio a que está expuesto el prestatario, el prestamista indicará el
importe máximo que deba reembolsar el prestatario, si ha lugar. Si los
contratos de crédito no contienen disposiciones destinadas a limitar el riesgo
de tipo de cambio a que está expuesto el prestatario, a una fluctuación del
tipo de cambio inferior al 20 %, el prestamista indicará una ilustración del
efecto que tendría en el valor del préstamo una disminución del 20 % del valor
de la moneda nacional del prestatario frente a la moneda del crédito.
3. La
duración del crédito se expresará en años o meses, según resulte más
pertinente. Si la duración del crédito pudiera variar durante la vigencia del
contrato, el prestamista explicará cuándo y en qué circunstancias ello puede
ocurrir. Si el contrato de crédito es de duración indefinida, por ejemplo en el
caso de una tarjeta de crédito con garantía, el prestamista lo indicará
claramente.
4. Se
indicará claramente el tipo de crédito ofrecido (por ejemplo, crédito
hipotecario, préstamo vivienda, tarjeta de crédito con garantía). En la
descripción de la clase de crédito se indicará claramente de qué forma se
reembolsarán el capital y los intereses durante la vigencia del crédito (esto
es, la estructura de amortización), precisando expresamente si el contrato de
crédito se refiere al reembolso del capital o a un préstamo de solo intereses,
o a una combinación de ambas cosas.
5. Si el
crédito es, en todo o en parte, un crédito de solo intereses, se incluirá de
modo destacado al final de esta sección una declaración que lo indique con
claridad, empleando la formulación indicada en la parte A.
6. En esta
sección se explicará si el tipo deudor es fijo o variable y, en su caso, los
períodos durante los cuales será fijo, así como la periodicidad de las
revisiones posteriores y la existencia de límites a la variabilidad del tipo de
interés, ya sean máximos o mínimos.
Asimismo,
se explicará la fórmula utilizada para revisar el tipo deudor y sus diversos
componentes (como el tipo de referencia o el diferencial de tipos de interés).
El prestamista indicará, por ejemplo mediante la dirección de una página web,
dónde hallar información adicional sobre los índices o los tipos utilizados en
la fórmula (como el euríbor o el tipo de referencia del banco central).
7. Si se
aplican diferentes tipos deudores en diferentes circunstancias, la información
antes mencionada se facilitará respecto de todos los tipos aplicables.
8. El «importe
total a reembolsar» corresponde al importe total adeudado por el prestatario.
Se expresará como la suma del importe del crédito y el coste total del crédito
para el prestatario. Si el tipo deudor no es fijo para toda la duración del
contrato, se destacará que el importe es indicativo y que puede variar, en
particular en función de la variación del tipo deudor.
9. Si el
crédito va a estar garantizado mediante una hipoteca sobre el bien inmueble u
otra garantía comparable, o mediante un derecho relativo a un bien inmueble, el
prestamista así lo señalará a la atención del prestatario. Si ha lugar, el
prestamista también indicará el valor del inmueble u otra garantía que se ha
tomado como hipótesis para preparar la ficha de información.
10. El
prestamista indicará, si ha lugar:
a) el
«importe máximo de préstamo disponible en relación con el valor del bien
inmueble», que representará el ratio préstamo-valor; este ratio irá acompañado
de un ejemplo en valor absoluto del importe máximo que puede tomarse en préstamo
para un determinado valor de un bien inmueble, o
b) el
«valor mínimo del bien inmueble exigido por el prestamista para prestar el
importe indicado».
11. Cuando
los créditos tengan varios tramos a diferentes tipos (por ejemplo, préstamos
que tengan de manera coincidente tipos en parte fijos y en parte variables),
esta característica se precisará al indicar el tipo de crédito, y la
información exigida se facilitará respecto de cada tramo del crédito.
Sección «4.
Tipo de interés y otros gastos».
1. La
referencia al «tipo de interés» corresponde al tipo o tipos deudores.
2. El tipo
de interés se mencionará en forma porcentual. Si el tipo de interés es variable
y se basa en un tipo de referencia, el prestamista podrá, si lo desea, indicar
el tipo de interés mediante un tipo de referencia y un valor porcentual que
represente el diferencial del prestamista. Estará obligado a indicar, en
cambio, el valor del tipo de referencia vigente el día en que extienda la FEIN.
Si el tipo
de interés es variable, la información incluirá:
a) las
hipótesis empleadas para el cálculo de la TAE;
b) si
procede, los límites aplicables al alza o a la baja; y
c) una
advertencia que indique que la variación del tipo puede afectar al nivel
efectivo de la TAE. Para llamar la atención del prestatario, la advertencia se
resaltará utilizando caracteres tipográficos de mayor tamaño y figurará de
manera destacada en el cuerpo principal de la FEIN. La advertencia irá
acompañada de un ejemplo ilustrativo sobre la TAE. Si la variación del tipo
deudor tiene un límite al alza, se supondrá en el ejemplo que el tipo deudor
aumenta en la primera ocasión en que tal aumento sea posible al nivel máximo previsto
en el contrato de crédito. Si no hay límites al alza, el ejemplo ilustrará la
TAE al tipo deudor más elevado de los últimos 20 años como mínimo, o, si solo
se dispone de los datos subyacentes utilizados para el cálculo del tipo deudor
para un período inferior a 20 años, del período más largo para el cual tales
datos estén disponibles, sobre la base del máximo valor de cualquier tipo de
referencia externo empleado para el cálculo del tipo deudor si ha lugar o el
máximo valor de un tipo de referencia especificado por una autoridad competente
o por la ABE en caso de que el prestamista no utilice un tipo de referencia
externo. Este requisito no se aplicará a los contratos de crédito en los que el
tipo deudor sea fijo durante un período inicial pertinente, de varios años, y
pueda fijarse luego para otro período mediante negociación entre el prestamista
y el prestatario. Para los contratos de crédito en los que el tipo deudor sea
fijo durante un período inicial pertinente, de varios años, y pueda fijarse luego
para otro período mediante negociación entre el prestamista y el prestatario,
la información incluirá una advertencia que indique que la TAE se calcula sobre
la base del tipo deudor aplicable durante el período inicial. La advertencia
irá acompañada de otra TAE ilustrativa, calculada de conformidad con el
artículo 19, apartado 4. Cuando los créditos tengan varios tramos a diferentes
tipos (por ejemplo, préstamos que tengan de manera coincidente tipos en parte
fijos y en parte variables), la información exigida se facilitará respecto de
cada tramo del crédito.
3. En el
apartado «Otros componentes de la TAE» se enumerarán todos los demás gastos
integrados en la TAE, incluidos los que deben abonarse una sola vez, como las
comisiones de administración, y los gastos recurrentes, como las comisiones de
administración anuales. El prestamista enumerará cada uno de los gastos por
categoría (gastos que deben abonarse una sola vez, gastos que han de pagarse
regularmente y que están incluidos en las cuotas y gastos que han de pagarse
regularmente pero que no están incluidos en las cuotas), indicando su importe,
el destinatario y la fecha de pago. No será necesario incluir los costes
derivados del incumplimiento de las obligaciones contractuales. Si el importe
se desconoce, el prestamista dará una indicación de su cuantía, si es posible,
y, si no es posible, indicará la forma en que se calculará, especificando que
el importe mencionado es meramente indicativo. En caso de que no se incluyan en
la TAE ciertos gastos por ser desconocidos para el prestamista, deberá
destacarse esta circunstancia.
Cuando el
prestatario haya informado al prestamista de uno o más componentes de su
crédito preferido, como por ejemplo la duración del contrato de crédito y el
importe total del crédito, el prestamista deberá utilizar dichos componentes
cuando sea posible. Si el contrato de crédito prevé diferentes formas de
disposición de fondos con diferentes gastos o tipos deudores, y el prestamista
utiliza los supuestos mencionados en el Anexo I, parte II, deberá indicar que,
para ese tipo de contrato de crédito, la TAE podría ser más elevada con otros
mecanismos de disposición de fondos. Si para el cálculo de la TAE se utilizan
las condiciones de disposición de fondos, el prestamista destacará los gastos
asociados a otros mecanismos de disposición de fondos que no correspondan
necesariamente a los utilizados para el cálculo de la TAE.
4. Cuando
se adeude una tasa por el registro de la hipoteca o una garantía equivalente,
se informará de ello en esta sección, indicando el importe si se conoce o, si
se desconoce, el método para determinarlo. Si las tasas se conocen y se
incluyen en la TAE, la existencia y el importe de las tasas se enumerarán en la
rúbrica «Costes que deben abonarse una sola vez». Si el prestamista desconoce
el importe de las tasas y no las ha incluido por tanto en la TAE, la existencia
de tasas se mencionará claramente en la lista de costes que el prestamista
desconoce. En todo caso, se utilizará la formulación normalizada recogida en la
parte A en la rúbrica pertinente.
Sección «5.
Periodicidad y número de pagos».
1. Si los
pagos deben realizarse de forma periódica, se indicará la periodicidad (por
ejemplo, mensualmente). Si la periodicidad de los pagos no va a ser constante,
ello deberá explicarse claramente al prestatario.
2. El
número de pagos indicado abarcará todo el período de vigencia del crédito.
Sección «6.
Importe de cada cuota».
1. Se
indicará claramente la moneda en que vaya expresado el crédito y la moneda de
las cuotas.
2. Si el
importe de las cuotas puede variar durante la vigencia del crédito, el
prestamista especificará el período durante el cual el importe inicial de la
cuota se mantendrá sin cambios, y cuándo y con qué periodicidad variará
posteriormente.
3. Si el
crédito es, en todo o en parte, un crédito de solo intereses, se incluirá de
modo destacado al final de esta sección una declaración que lo indique con
claridad, empleando la formulación indicada en la parte A.
Si el
prestatario está obligado a suscribir un producto de ahorro vinculado como
condición para la concesión de un crédito de solo intereses con garantía
hipotecaria u otra garantía comparable, se indicarán el importe y la frecuencia
de cualesquiera pagos asociados a este producto.
4. Si el
tipo de interés es variable, la información incluirá también la indicación
correspondiente, utilizando la formulación indicada en la parte A, y un ejemplo
que ilustre el importe máximo de las cuotas. Si hay un límite al alza, el
ejemplo mostrará también el importe al que ascenderían las cuotas de aumentar
el tipo de interés hasta el nivel máximo. Si no hay límite al alza, la
ilustración de la situación correspondiente a la hipótesis más pesimista
mostrará el importe de las cuotas al tipo deudor más elevado de los últimos 20
años, sobre la base del máximo valor de cualquier tipo de referencia externo
que se utilice para el cálculo del tipo deudor, si ha lugar, o, si solo se
dispone de los datos subyacentes utilizados para el cálculo del tipo deudor
para un período inferior a 20 años, del período más largo para el cual tales
datos estén disponibles, sobre la base del máximo valor de cualquier tipo de
referencia externo empleado para el cálculo del tipo deudor si ha lugar, o el
máximo valor de un tipo de referencia especificado por una autoridad competente
o por la ABE en caso de que el prestamista no utilice un tipo de referencia
externo. El requisito de ofrecer un ejemplo ilustrativo no se aplicará a los
contratos de crédito en los que el tipo deudor sea fijo durante un período
inicial pertinente, de varios años, y pueda fijarse luego para otro período
mediante negociación entre el prestamista y el prestatario. Cuando los créditos
tengan varios tramos a diferentes tipos (por ejemplo, préstamos que tengan de
manera coincidente tipos en parte fijos y en parte variables), la información
exigida se facilitará respecto de cada tramo del crédito y del crédito en su
conjunto.
5. (Si ha
lugar) Si la moneda del crédito no es la moneda nacional del prestatario, o si
el crédito está indexado a una moneda distinta de la moneda nacional del
prestatario, el prestamista incluirá un ejemplo numérico que indique claramente
de qué modo las variaciones del tipo de cambio correspondiente afectarán al
importe de las cuotas, empleando la formulación indicada en la parte A. Dicho
ejemplo se basará en la hipótesis de una reducción del 20 % del valor de la
moneda nacional del prestatario, e irá acompañada de una declaración destacada
de que las cuotas podrían registrar un incremento superior al importe indicado
en el ejemplo. Si se aplica un límite al alza que limite el incremento inferior
al 20 %, se indicará en lugar de lo anterior el valor máximo de los pagos en la
moneda del prestatario, y se omitirá la declaración relativa a la posibilidad
de que se registren incrementos superiores.
6. Si el
crédito es en todo o en parte un crédito a tipo variable y es de aplicación el
punto 3, para la ilustración contemplada en el punto 5 se tomará como hipótesis
el importe de la cuota a que se refiere el punto 1.
7. Si la
moneda utilizada para el pago de las cuotas es distinta de la moneda del
crédito, o si el importe de cada cuota expresado en la moneda nacional del
prestatario depende del importe correspondiente en una moneda diferente, se
indicará en esta sección la fecha de cálculo del tipo de cambio aplicable y se
precisará bien el tipo de cambio, bien la base sobre la cual se calculará este
y la periodicidad de su revisión. Si ha lugar, dicha indicación incluirá el
nombre del organismo encargado de publicar el tipo de cambio.
8. Cuando
el crédito sea un crédito con intereses diferidos en el que los intereses
adeudados no se reembolsen en su totalidad mediante las cuotas sino que se
añadan al importe total del crédito pendiente, se incluirá una explicación del modo
y el momento en que los intereses diferidos se añadirán al préstamo en forma de
importe en efectivo, y de las consecuencias para el prestatario respecto de la
deuda restante.
Sección «7.
Tabla ilustrativa de reembolso».
1. Esta
sección se incluirá cuando el crédito sea un crédito con intereses diferidos en
el que los intereses adeudados no se reembolsen en su totalidad mediante las
cuotas sino que se añadan al importe pendiente del crédito o cuando el tipo
deudor sea fijo durante la vigencia del contrato de crédito.
Si el
prestatario tiene derecho a recibir una tabla de amortizaciones revisada, se
indicará esta circunstancia junto con las condiciones en las que el prestatario
puede acogerse a tal derecho.
2. Si el
tipo de interés pudiera variar durante la vigencia del crédito, el prestamista
indique el período durante el cual se mantendrá sin cambios el tipo de interés
inicial.
3. La tabla
que ha de insertarse en esta sección contendrá las siguientes columnas:
«calendario de reembolso» (por ejemplo, primer mes, segundo mes, tercer mes),
«importe de la cuota», «intereses a abonar en cada cuota», «otros costes
incluidos en la cuota» (si procede), «capital reembolsado en cada cuota» y
«capital pendiente después de cada cuota».
4. La
información sobre el primer año de reembolso se facilitará por cuota, con
inclusión de un subtotal para cada una de las columnas al final del primer año.
En lo que atañe a los restantes años, la información podrá facilitarse para el conjunto
del año. Al final de la tabla figurará una línea para el total general, que
reflejará los importes totales de cada columna. Se destacará claramente el
coste del crédito abonado por el prestatario (esto es, el importe total de la
columna «importe de la cuota»), identificándolo como tal.
5. Si el
tipo de interés está sujeto a revisión y se desconoce el importe de la cuota
tras cada revisión, el prestamista podrá indicar en la tabla de amortización el
mismo importe de cuota para toda la duración del crédito. En este caso, el
prestamista lo señalará a la atención del prestatario, diferenciando para ello
visualmente los importes conocidos de los hipotéticos (por ejemplo, utilizando
caracteres tipográficos, bordes o sombreado diferentes). Se incluirá también un
texto claramente legible que explique en relación con qué períodos pueden
variar los importes recogidos en la tabla, y por qué razón.
Sección «8.
Otras obligaciones».
1. En esta
sección, el prestamista indicará las obligaciones pertinentes, tales como la
obligatoriedad de asegurar el bien, contratar un seguro de vida, domiciliar la
nómina o adquirir otro producto o servicio. Para cada obligación, el
prestamista especificará frente a quién se asume esta y en qué plazo debe
satisfacerse.
2. El
prestamista especificará la duración de la obligación (por ejemplo, hasta el
final del contrato de crédito). El prestamista especificará, para cada
obligación, todos los costes que deba pagar el prestatario y que no estén
incluidos en la TAE.
3. El
prestamista deberá indicar si, para obtener el crédito en los términos
establecidos, son obligatorios para el prestatario servicios accesorios y, en
caso afirmativo, si el prestatario está obligado a adquirirlos al proveedor
preferido del prestamista o puede adquirirlos a un proveedor de su elección. Si
esta posibilidad está supeditada a la condición de que los servicios accesorios
reúnan unas características mínimas, el prestamista describirá esas
características en esta sección.
Cuando el
contrato de crédito se combine con otros productos, el prestamista deberá
indicar las características principales de esos otros productos y establecer
claramente si el prestatario tiene derecho a rescindir por separado el contrato
de crédito o los productos combinados, así como las condiciones y las
consecuencias de dicha rescisión, y, si ha lugar, las consecuencias que pueda
tener la rescisión de los servicios accesorios exigidos en relación con el
contrato de crédito.
Sección «9.
Reembolso anticipado».
1. El
prestamista indicará en qué condiciones puede el prestatario reembolsar
anticipadamente el crédito, total o parcialmente.
2. En la
rúbrica relativa a la comisión de reembolso anticipado, el prestamista señalará
a la atención del prestatario todas las comisiones u otros gastos que este deba
abonarle como compensación en el momento del reembolso anticipado y, si es
posible, indicará su importe. Cuando el importe de la compensación dependa de
diversos factores, como el importe reembolsado o el tipo de interés vigente en
el momento de efectuar el pago anticipado, el prestamista indicará la forma de
cálculo de la compensación e indicará cuál podría ser su importe máximo o, si
este se desconoce, dará un ejemplo ilustrativo con el fin de mostrar al
prestatario el importe de la compensación según distintas hipótesis posibles.
Sección
«10. Elementos de flexibilidad».
1. Si ha
lugar, el prestamista explicará la posibilidad de transferir el crédito a otro
prestamista o bien inmueble y las condiciones en que puede ejercerse esta
opción.
2. (Si ha lugar)
Otras prestaciones: Si el producto tiene alguna de las prestaciones enumeradas
en el punto 5, en esta sección se enumerarán tales prestaciones y se facilitará
una breve explicación de: las circunstancias en que el prestatario puede hacer
uso de la prestación; todas las condiciones asociadas a la prestación; si la
prestación del crédito con garantía hipotecaria u otra garantía comparable
implica que el prestatario pierde las protecciones legales o de otro tipo
asociadas habitualmente a la prestación; y la empresa responsable de la
prestación (si no es el prestamista).
3. Si la
prestación incluye un crédito adicional, en esta sección se deberá explicar al
prestatario: el importe total del crédito (incluido el crédito con garantía
hipotecaria u otra garantía comparable); si el crédito adicional está o no
garantizado; los tipos de interés correspondientes; y si está o no regulado. El
prestamista deberá incluir en la evaluación inicial de la solvencia el importe
de este tipo de créditos adicionales o bien, si no lo ha hecho, deberá precisar
en esta sección que la posibilidad de disponer de este importe adicional está
supeditada a una nueva evaluación de la capacidad del prestatario para
reembolsar el préstamo.
4. Si la
prestación implica un instrumento de ahorro, se deberá explicar el tipo de
interés correspondiente.
5. Las
prestaciones adicionales posibles son: «pagos superiores o inferiores a lo
estipulado» [pagar más o menos de lo correspondiente a la cuota normalmente
exigida con arreglo a la estructura de amortización]; «suspensión del pago de
las cuotas» [períodos durante los cuales el prestatario no está obligado a
efectuar pagos]; «renovación del préstamo de cantidades ya reembolsadas»
[posibilidad de que el prestatario vuelva a tomar prestados fondos de los que
ya ha dispuesto y que ha reembolsado]; «préstamos adicionales sin necesidad de
nueva aprobación»; «préstamos adicionales, garantizados o no garantizados» [de
conformidad con el anterior punto 3]; «tarjeta de crédito»; «cuenta corriente
vinculada»; y «cuenta de ahorro vinculada».
6. El
prestamista podrá incluir cualesquiera otras prestaciones que ofrezca como
parte del contrato de crédito no mencionadas en las secciones anteriores.
Sección
«11. Otros derechos del prestatario».
1. El
prestamista aclarará el derecho o derechos existentes, por ejemplo, el derecho
de desistimiento o reflexión y, si ha lugar, otros derechos como la
portabilidad (incluida la subrogación), especificará las condiciones en las que
se podrá ejercer ese derecho o derechos, el procedimiento que tendrá que seguir
el prestatario para ello, entre otras cosas la dirección a la que deberá
remitir la notificación de desistimiento, y los correspondientes gastos (en su
caso).
2. Si el
prestatario dispone de un período de reflexión o de un derecho de
desistimiento, así se mencionará expresamente.
3. De
conformidad con el artículo 3 de la Directiva 2002/65/CE, si la operación se ofrece a
distancia, se informará al prestatario de si existe o no derecho de
desistimiento.
Sección
«12. Reclamaciones».
1. En esta
sección se indicará el punto de contacto interno [nombre del departamento
correspondiente] y una forma de dirigirse a él para presentar una reclamación
[dirección geográfica] o [número de teléfono] o una persona de contacto [datos
de contacto]; se incluirá también un enlace al procedimiento de contacto en la
página correspondiente de un sitio web o una fuente de información similar.
2. Se
indicará el nombre del organismo externo pertinente encargado de las
reclamaciones y recursos extrajudiciales y, si el acceso a este organismo está
supeditado a la reclamación previa por el procedimiento de reclamación interno,
se precisará esta circunstancia utilizando la formulación indicada en la parte
A.
3. En el
caso de los contratos de crédito con prestatarios residentes en otro Estado
miembro, el prestamista informará de la existencia de la red FIN-NET
(http://ec.europa.eu/internal_market/fin-net/).
Sección
«13. Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo: consecuencias
para el prestatario».
1. Si el
incumplimiento de alguna de las obligaciones que incumben al prestatario en
relación con el crédito puede acarrearle consecuencias financieras o jurídicas,
el prestamista describirá en esta sección los principales supuestos posibles
(por ejemplo, pagos atrasados/impago o incumplimiento de las obligaciones
especificadas en la sección 8 «Otras obligaciones»), e indicará dónde puede
obtenerse más información al respecto.
2. El
prestamista especificará de forma clara y fácilmente comprensible las sanciones
o las consecuencias a que puede dar lugar cada uno de estos supuestos. Se
expresarán de forma destacada las consecuencias graves.
3. Si el
bien inmueble utilizado como garantía del crédito puede ser devuelto o
transferido al acreedor en caso de que el prestatario no efectúe sus pagos
puntualmente, se incluirá en esta sección la indicación correspondiente,
utilizando la formulación indicada en la parte A.
Sección
«14. Información adicional».
1. En el
caso de las ventas a distancia, se incluirá en esta sección toda cláusula que
estipule la legislación aplicable al contrato de crédito y/o el tribunal
competente.
2. Cuando
el prestamista tenga intención de ponerse en contacto con el prestatario
durante la vigencia del contrato en un idioma distinto del idioma de la FEIN,
deberá hacerse mención de esta circunstancia indicando el idioma que se vaya a
utilizar. Esta posibilidad se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto en el
artículo 3, apartado 1, punto 3, letra g), de la Directiva 2002/65/CE.
3. El
prestamista o intermediario de crédito indicará que el prestatario tiene
derecho a que se le proporcione u ofrezca, según el caso, un ejemplar del
proyecto de contrato de crédito como mínimo en el momento en que le haya hecho
una oferta que vincule al prestamista.
Sección
«15. Supervisor».
1. Se
indicará aquí la autoridad o autoridades encargadas de la supervisión de la
fase precontractual del préstamo.
ANEXO II.
Cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE)
I. Ecuación
de base
Ecuación de
base que traduce la equivalencia de las disposiciones de crédito, por una
parte, y de los reembolsos y pagos de gastos, por otra. La ecuación de base,
que define la tasa anual equivalente (TAE), expresa la equivalencia anual
entre, por un lado, la suma de los valores actualizados de las disposiciones de
crédito y, por otro, la suma de los valores actualizados de los importes de los
reembolsos y pagos de gastos, es decir:
donde:
– X es la
TAE.
– m es el
número de orden de la última disposición de crédito.
– k es el
número de orden de una operación de disposición de crédito, por lo que 1≤k≤m.
– Ckes el importe
de la disposición de crédito número k.
– tkes el
intervalo de tiempo, expresado en años y fracciones de año, entre la fecha de
la primera operación de disposición de crédito y la fecha de cada una de las
disposiciones siguientes, de modo que t 1=0.
– m’ es el
número de orden del último reembolso o pago de gastos.
– l es el
número de orden de un reembolso o pago de gastos.
– Dles el
importe de un reembolso o pago de gastos.
– sles el
intervalo de tiempo, expresado en años y fracciones de año, entre la fecha de
la primera disposición de crédito y la de cada reembolso o pago de gastos.
Observaciones:
a) las
sumas abonadas por cada una de las partes en diferentes momentos no son
necesariamente iguales ni se abonan necesariamente a intervalos iguales;
b) la fecha
inicial es la de la primera disposición de fondos;
c) los
intervalos entre las fechas utilizadas en los cálculos se expresarán en años o
fracciones de año. Un año tiene 365 días (en el caso de los años bisiestos,
366), 52 semanas o 12 meses normalizados. Un mes normalizado tiene 30,41666
días (es decir, 365/12), con independencia de que el año sea bisiesto o no.
Cuando los
intervalos entre las fechas utilizadas en los cálculos no puedan expresarse
como un número entero de semanas, meses o años, se expresarán como un número
entero de uno de tales períodos, combinado con un número de días. Cuando se
utilicen días:
i. se
contarán todos los días, incluidos los fines de semana y festivos,
ii. el
intervalo transcurrido desde la fecha de la disposición de fondos inicial se
computará por períodos normalizados, y después por días,
iii. el
número de días se obtendrá excluyendo el primer día e incluyendo el último, y
se expresará en años dividiendo el número obtenido por el número de días del
año completo (365 o 366), computado desde el último día hasta la misma fecha
del año anterior,
d) el
resultado del cálculo se expresará con una precisión de un decimal como mínimo.
Si la cifra del decimal siguiente es superior o igual a 5, el decimal
precedente se redondeará a la cifra superior.
e) se puede
reformular la ecuación utilizando solamente un sumatorio y empleando la noción
de flujos (Ak), que serán positivos o negativos, es decir, respectivamente
pagados o percibidos en los períodos 1 a n, expresados en años, a saber:
– donde S
es el saldo de los flujos actualizados, cuyo valor será nulo si se quiere
conservar la equivalencia de los flujos.
II.
Supuestos adicionales para calcular la tasa anual equivalente
a) Si el
contrato de crédito da al consumidor libertad de disposición de los fondos, se
considerará que el consumidor ha dispuesto del importe total del crédito
inmediata y totalmente.
b) Si el
contrato de crédito dispone diferentes formas de disposición de fondos con
diferentes gastos o tipos deudores, se considerará que se dispone del importe
total del crédito al tipo deudor y con los gastos más elevados aplicados a la
categoría de transacción más comúnmente utilizada en ese tipo de contrato de
crédito.
c) Si el
contrato de crédito da al consumidor libertad de disposición de fondos en
general, pero impone, entre las diferentes formas de disposición de fondos, una
limitación respecto del importe del crédito y del período de tiempo, se considerará
que del importe del crédito se ha dispuesto en la fecha más temprana prevista
en el contrato de crédito y con arreglo a dichos límites de disposición de
fondos.
d) Si se
ofrecen por un período o importe limitados diferentes tipos de interés y gastos,
se considerará que el tipo de interés y los gastos son los más elevados durante
toda la vigencia del contrato de crédito.
e) Para los
contratos de crédito respecto de los que se haya convenido un tipo deudor en
relación con el período inicial, al final del cual se determinará un nuevo tipo
deudor, que se ajustará periódicamente con arreglo a un indicador o un tipo de
referencia interno convenidos, para el cálculo de la tasa anual equivalente se
partirá del supuesto de que, al final del periodo del tipo deudor fijado, el
tipo deudor es el mismo que el vigente en el momento de calcularse la tasa
anual equivalente, en función del valor del indicador o tipo de referencia
interno convenidos en ese momento, sin ser inferior al tipo deudor fijado.
f) Si
todavía no se ha acordado el importe máximo aplicable al crédito, se presumirá
que es de 170.000 euros. En el caso de los contratos de crédito, exceptuados
los compromisos o garantías contingentes, que no tengan por objeto la
adquisición o el mantenimiento de derechos sobre bienes inmuebles, las
posibilidades de descubierto, las tarjetas de débito diferido o las tarjetas de
crédito, se supondrá que el importe máximo es de 1.500 euros.
g) En el
caso de los contratos de crédito distintos de las posibilidades de descubierto,
los préstamos puente, los contratos de crédito sobre capital compartido, los
compromisos o garantías contingentes y los contratos de crédito de duración
indefinida a que se refieren los supuestos contemplados en las letras i), j),
k), l) y m):
i. si no
pueden determinarse la fecha o el importe de un reembolso de capital que debe
efectuar el consumidor, se presumirá que el reembolso se hace en la fecha más
temprana prevista en el contrato de crédito y por el importe más bajo
establecido en el mismo,
ii. si no
puede determinarse el intervalo entre la fecha de la disposición inicial de
fondos y la fecha del primer pago que debe efectuar el consumidor, se supondrá
que es el intervalo más corto posible.
h) Cuando
no puedan determinarse la fecha o el importe de un pago que debe efectuar el
consumidor conforme al contrato de crédito o a los supuestos establecidos en
las letras g), i), j), k), l) y m), se presumirá que el pago se hace con
arreglo a las fechas y condiciones exigidas por el prestamista y, cuando estas
sean desconocidas, se presumirá que:
i. los
gastos de intereses se pagarán junto con los reembolsos de capital,
ii. los
gastos distintos de los intereses expresados como una suma única se pagarán en
la fecha de celebración del contrato de crédito,
iii. los
gastos distintos de los intereses expresados como varios pagos se pagarán a
intervalos regulares, comenzando en la fecha del primer reembolso de capital y,
si el importe de tales pagos no se conoce, se presumirá que tienen importes
iguales,
iv. el pago
final liquidará el saldo de capital, intereses y otros gastos, en su caso.
i) En el
caso de una posibilidad de descubierto, se considerará que se ha dispuesto del
importe del crédito en su totalidad y por toda la duración del contrato de
crédito. Si la duración de la posibilidad de descubierto no se conoce, la tasa
anual equivalente se calculará basándose en el supuesto de que la duración del
crédito es de tres meses.
j) En el
caso de un préstamo puente, se considerará que se ha dispuesto del importe del
crédito en su totalidad y por toda la duración del contrato de crédito. Si la
duración del contrato de crédito no se conoce, la tasa anual equivalente se
calculará basándose en el supuesto de que la duración del crédito es de 12
meses.
k) En el
caso de un contrato de crédito de duración indefinida que no sea en forma de
posibilidad de descubierto o de préstamo puente:
i. si se
trata de un contrato de crédito cuya finalidad es adquirir o conservar derechos
sobre bienes inmuebles, se presumirá que el crédito se otorga por un período de
20 años a partir de la fecha de la primera disposición de fondos, y que el pago
final efectuado por el consumidor liquida el saldo de capital, intereses y
otros gastos, en su caso; si se trata de un contrato de crédito cuya finalidad
no es adquirir o conservar derechos sobre bienes inmuebles o en el que se
dispone de los fondos mediante tarjeta de débito diferido o tarjeta de crédito,
se presumirá que este período es de un año,
ii. se
presumirá que el consumidor devuelve el crédito en plazos mensuales iguales, el
primero de los cuales se efectúa un mes después de la fecha de la primera
disposición de fondos; no obstante, en caso de que el capital tenga que ser
reembolsado en su totalidad en un pago único, dentro de cada período de pago,
se presumirá que se producen disposiciones y reembolsos sucesivos de todo el
capital por parte del consumidor a lo largo del período de un año; los
intereses y otros gastos se aplicarán de conformidad con estas disposiciones de
fondos y reembolsos de capital y conforme a lo establecido en el contrato de
crédito.
A los
efectos del presente punto, se considerará contrato de crédito de duración
indefinida un contrato de crédito que no tiene duración fija e incluye créditos
que deben reembolsarse en su totalidad dentro o después de un período, pero
que, una vez devueltos, vuelven a estar disponibles para una nueva disposición
de fondos.
l) En el
caso de los compromisos o garantías contingentes, se considerará que se ha
dispuesto del importe del crédito en su totalidad en una sola vez en la más
temprana de las dos fechas siguientes:
i. la
última fecha de disposición de fondos autorizada por el contrato de crédito que
pueda dar lugar a la materialización del compromiso o garantía contingente, o
ii. si se
trata de un contrato de crédito renovable, el final del primer período anterior
a la renovación del contrato.
m) En el
caso de los contratos de crédito sobre capital compartido:
i. se
considerará que el consumidor efectúa los pagos en la última fecha o las
últimas fechas autorizadas por el contrato de crédito,
ii. se
considerará que los incrementos porcentuales del valor del bien inmueble que
constituye la garantía del contrato de crédito sobre capital compartido, así
como la tasa de cualquier índice de inflación mencionado en el contrato, son un
porcentaje igual al mayor de los dos valores siguientes: la tasa de inflación
objetivo del Banco Central en ese momento, o el nivel de inflación existente en
el momento de la celebración del contrato en el Estado miembro en el que está
situado el bien; o bien el 0 % si los dos porcentajes anteriores son negativos.
