Especulación y mercado inmobiliario en España

Especulación y mercado inmobiliario en España

¿Sabes qué es una burbuja?

Una burbuja especulativa se da
cuando se adquieren bienes con la expectativa de revenderlos más adelante a un
precio superior. En el momento de mayor expansión, las entidades financieras
sobre todo, son conscientes que si el precio del activo baja a niveles
razonables se encontrarían en un momento de «apuro» (distress),
en donde el mercado es sensible a malas noticias, en este punto los tenedores
más informados comienzan a vender posiciones aumentando la presión e iniciando
la fase descendente.

Esta situación ocurrió en Holanda, con
la crisis de los Tulipanes en 1637, que es considerada la primera gran burbuja
especulativa, en donde un bulbo de tulipán valía más que una casa. 

El siguiente gráfico muestra el
precio promedio de la vivienda en España de 2004 a 2009, ¿se parece a una burbuja,
verdad? El punto más alto se dio en 2006.

FUENTE:
Elaboración propia con datos del Ministerio de Fomento

Pero, ¿cómo comenzó esta burbuja y qué implicaciones tiene en la
actualidad?

Una burbuja especulativa en el
mercado de vivienda se denomina burbuja inmobiliaria, y es acompañada de
un enorme crecimiento en la demanda de estos bienes tanto para uso personal
como para especulación, este aumento de la demanda y una oferta menor causan un
incremento en los precios conocido como boom inmobiliario.

Cuando estos precios por diversas
condiciones causan que disminuya la demanda lleva a una sobreoferta, que
provoca la caída de los precios.

Burbuja Inmobiliaria en España

La burbuja inmobiliaria en España se
divide en dos etapas: 1998 a 2005 y 2007 a la fecha, ya que algunos usuarios no
han podido recuperarse de las consecuencias, como es el caso del índice IRPH,
considerado abusivo y surgido en pleno boom inmobiliario.

A partir de 1998 se incrementó la
oferta de empleo, los hogares tuvieron mayor ingreso y pudieron acceder a una
vivienda a un precio considerablemente económico. Esta situación favorable para
los hogares fue el inicio del boom inmobiliario.

Sin embargo, a partir del año 2000
existieron tres factores que comenzaron a inflar la burbuja:

• La vivienda se convirtió en un activo de
  refugio para los inversionistas
• Las cajas de ahorro y los banco ofrecían
  condiciones inmejorables que motivaban la adquisición de vivienda
• Expectativa de plusvalía

La vivienda como refugio financiero

Los sucesos ocurridos en Estados
Unidos en 2001, la  guerra de Irak, y las irregularidades de las grandes
corporaciones como Enron, causaron que los inversionistas consideraran a las
acciones como riesgosas, así que decidieron invertir en bienes inmuebles,
porque según la lógica de la época, pensaban que los inmuebles jamás bajaban de
valor, al contrario, subían.

Así que de un momento a otro
comenzaron a adquirir pisos en ciudades importantes con motivos especulativos,
como no existían tantos activos disponibles los precios comenzaron a subir,
causando incluso que pisos de oficinas cambiaran de uso a hogares.

Crédito barato

En este aspecto el sistema financiero
tuvo gran responsabilidad, ya que aprovechando la disminución de las tasas de
interés comenzaron a ofrecer crédito baratísimo sin ninguna regulación. Las
cajas de ahorro competían con los bancos en ofrecer mejores condiciones para
ganar cuota de mercado.

Cuando las cajas de ahorro iban
ganando la competencia a los bancos, estos disminuyeron la tasa de interés
autorizando créditos sin verificar capacidad de pago. Los créditos al por mayor
sin regulación causaron un gran endeudamiento de las familias. Además, casi el
50% de los créditos otorgados por el sistema financiero se concentraron en el
sector inmobiliario.

Crecimiento económico

El crecimiento de la economía del
país motivó que se necesitara mano de obra para continuar la expansión, así que
entre 2002 y 2005 llegaron un gran número de inmigrantes que por las
condiciones excelentes del mercado también tuvieron acceso a vivienda,
incrementando en mayor número la demanda.

Al principio se elevó el mercado de
alquiler, pero como eran mejores las condiciones financieras para adquirir
vivienda se pasó de rentar a comprar. Así que la demanda de vivienda a precios
accesibles aumentó pero la oferta se concentraba en viviendas de alto valor,
causando mayor incremento de los precios.

Así que todo el país construía,
compraba, vendía y se endeudaba. los constructores y hogares se endeudaban para
adquirir mayores viviendas que luego revenderían. Mientras tanto, los
inversionistas seguían adquiriendo activos a altos precios, nadie pensaba que
los inmuebles bajaran de valor.

Y llegó la crisis….

Este crecimiento de la actividad
inmobiliaria causaba mayor expansión económica pero también mayor deuda. Toda
esta situación era favorecedora hasta que en 2007 comenzó la crisis hipotecaria
en Estados Unidos, y entonces a las instituciones financieras les fue más
difícil financiarse de forma externa, sobre todo la crisis se dio en este sector
porque varios bancos habían invertido en hipotecas subprime.

La reacción fue en cadena, como los
bancos estaban en crisis, los hogares ya no podían pedir crédito a los bancos y
ya no podían adquirir casas, como ya no había demanda de casas, las constructoras
y agencias inmobiliarias también quebraron. Así que las casas bajaron de valor
comenzando la crisis hipotecaria.

De esta forma, tanto las empresas
como las familias estaban endeudadas más allá de su capacidad de pago. Esto
llevó al incremento de la deuda pública y privada causando el Plan Estabilidad
o rescate financiero por parte del Estado. Esto como se sabe llevó a un déficit
y a recates por parte de la Unión Europea.

Cláusulas abusivas

En esta época de boom inmobiliario
surge el IRPH, es el índice medio de los préstamos hipotecarios para más de 3
años concedidos por cajas y bancos. 

Los bancos y cajas de ahorro competían
entre sí para atraer mayores clientes, pero aprovechando la baja tasas de
interés crearon el IRPH. Este índice siempre fue mayor que el euríbor, pero se
disfrazaba haciendo creer que el euríbor podía subir y perjudicar así que lo
mejor era aceptar la hipoteca con este índice generado por los mismos bancos,
así garantizaban que su margen de intermediación siempre fuera mayor que la tasa
a la que se financiaban.

Es decir, el boom inmobiliario
también fue un momento de grandes abusos en las cláusulas bancarias
aprovechando la predisposición a la deuda de los hogares. De esta forma, las
familias que adquirieron sus hogares en los años del boom ahora tienen un alto
nivel de deuda y contratos con cláusulas abusivas.

La determinación de la nulidad del
IRPH es un apoyo para estas familias. Si cuentas con esta cláusula tu vivienda
no está perdida, puedes asesorarte con un profesional y volver a vivir sin
deuda.

REFERENCIAS

Galindo, M.M. (2008), Diccionario de
economía aplicada: política económica, economía mundial y estructura económica,
Ecobook – Editorial del Economista.

Bernardo, D.G. (2009), Creación
y  Destrucción de la Burbuja Financiera
en España. Recuperado de: http://diposit.ub.edu/dspace/bitstream/2445/53144/1/637799.pdf