Sentencia relativa a la distinción entre local de negocio y local asimilado a negocio

Reproducimos una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid en la que se fija qué diferencia un local de negocio de un local asimilado a negocio.

Lo anterior es importante en relación con el momento en el que puede darse por terminado el contrato puesto que la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994 en sus disposiciones transitorias hacía distinción entre uno y otro.

Jurisdicción: Civil.-Recurso núm. 1097/2000.-Ponente: IIlmo. Sr. D Félix Almazán Lafuente

En Madrid, a dieciocho de Abril de dos mil dos. La Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos sobre desahucio por expiración del término, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante apelado SALGADO Y COMPAÑIA S.A. UNION COMERCIAL ACEITERA y de otra, como demandado apelante HEBOR ESPAÑOLA S.A. seguidos por el trámite de juicio verbal.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. Félix Almazán Lafuente

I.- ANTECEDENTES DE HECHO

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO

.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Madrid en fecha 11 de septiembre de 2000 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO: «Que estimando la demanda interpuesta por SALGADO Y CIA S.A. UNION COMERCIAL ACEITEROS representada por la Procuradora Dª ROSA M. V. contra HEBOR ESPAÑOLA S.A. representada por el Procurador D. EDUARDO C. F., debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento del local bajo izquierda sito en el inmueble número… de la Calle Andrés Torrejon de Madrid, condenando a la demandada a dejarlo libre y a disposición de la parte actora, en el plazo legalmente previsto, con el apercibimiento de lanzamiento si no lo desaloja en dicho plazo, y al abono de las costas del presente procedimiento.»

SEGUNDO

.- Notificada la mencionada sentencia, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada quien lo impugnó. Elevándose los autos junto con dichos escritos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO

.- Por providencia de esta Sección de fecha 27 de abril de 2001 se acordó la celebración de la deliberación, votación y fallo.

CUARTO

.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales a salvo la del plazo para dictar sentencia en eta alzada por acumulación de asuntos.

II.- FUNDAMENTOS DE DERECHO

Se aceptan los de la resolución recurrida en todo aquello que no sea contradicho por los siguientes

PRIMERO

.- Mediante el presente recurso, la arrendataria HEBOR ESPAÑOLA, S.A., demandada en la instancia, cuestiona la sentencia dictada por la Juzgadora a quo, que estimando la demanda formulada por SALGADO Y COMPAÑÍA, S.A., UNIÓN COMERCIAL ACEITERA, declara la resolución del contrato de arrendamiento del local bajo izquierda ubicado en el número… de la Calle Andrés Torrejón de Madrid, que vinculaba a referidas partes, todo ello en aplicación de la Disposición Transitoria Cuarta, nº 4 de la Ley 29/94, de 24 de Noviembre.

En su escrito sustanciando la apelación, referida recurrente mantiene que la sentencia de instancia vulnera los artículos 1.282, 1.282, 1.283, 1.285 y 1.286 del Código Civil, reguladores de las normas de interpretación de los contratos, afirmando que el contrato en cuestión es de arrendamiento de local de negocio, lo que se prueba con la suscripción del mismo en el modelo oficial en el que se recoge dicha denominación, reconociéndose a la arrendataria el derecho de traspaso que por ley le corresponde, derecho impropio de los locales reseñados en los apartados segundo y tercero del artículo quinto, número 2 de la LAU. de 1.964, arrendamiento de local de negocio que era la conceptuación aceptada por las partes en sus relaciones ante los órganos judiciales. 

Como segunda cuestión se invoca una errónea valoración de la prueba, cuando se llega a la conclusión de que en dicho local difícilmente se hace una venta directa al público, afirmando, por una parte, que se ha invertido la carga de la prueba, y por otra que, dada la naturaleza de los productos vendidos por la recurrente, en muchas ocasiones no se lleva el cliente la mercancía, por lo que no se pueden aplicar los criterios de un comercio al uso, al caso de autos, entendiendo que lo procedente es examinar si en referido local existe la disponibilidad y la posibilidad de comprar y vender un producto, sea el que sea, lo cual ha quedado acreditado por los albaranes aportados como documentos 28 a 35, referentes a adquisiciones de mercancía por la recurrente, y los unidos bajo los números 36 al 47, que hacen mención a la venta de productos propios, así como por la testifical de los Sres. G. P. y C., e incluso por la propia documental de la actora, en cuyas fotografías se observaba un local abierto en donde se apilan los sacos expuestos; tras hacerse expresa mención al Real decreto 1.175/ 1.990, de 29 de Septiembre, regulador de las tarifas del I.A.E., concluye su argumentación indicando que el hecho de que, por tratarse de una actividad minoritaria, solo se venda a determinados profesionales, no impide la conceptuación del inmueble arrendado como local de negocio, solicitando se estime el recurso y se dicte sentencia que declare que el contrato de arrendamiento suscrito por los litigantes expira el 1 de Enero de 2.015.

SEGUNDO

.- Es cuestión fundamental para la resolución del presente recurso, como lo fue en la instancia, determinar la conceptuación del inmueble objeto de la relación arrendaticia, circunstancia que condiciona la duración del contrato litigioso, pues si se considera como local de negocio, ha de aplicarse la Disposición Transitoria Tercera, B). 4 de la L.A.U. de 1.994, extinguiéndose el contrato transcurridos veinte años de la entrada en vigor de referida Ley, mientras que, en el supuesto de que se considere el arrendamiento asimilado a local de negocio, ha de aplicar la Disposición Transitoria Cuarta de indicada Norma, reduciéndose el plazo a cinco años. 

La anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, ámbito normativo en el que se concertó el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en su art. 5-2.3° considera arrendamientos asimilados a local de negocio «los depósitos y almacenes», en todo caso, así como «los locales destinados a escritorios y oficinas». 

La doctrina jurisprudencial estima como «nota diferencial que sirve para distinguir el arrendamiento del local de negocio propiamente dicho del arrendamiento de local destinado a oficinas cuando el arrendatario se valga de él para ejercer actividad de comercio de industria o de enseñanza con fin lucrativo a que se refiere el art. 5, consiste en cual sea la actividad que en él se desarrolla, de suerte que cuando el local represente lo esencial en el ejercicio de la industria se estará ante un arrendamiento de local de negocio por naturaleza, mientras que, por el contrario, cuando el local sea meramente una parte secundaria o accesoria del negocio o centro de operaciones que radica en otro lugar distinto se estará ante un arrendamiento de oficinas propiamente dicho» (STS 4-5-1966) y en el mismo sentido la STS 22-3-1994 al establecer que «es jurisprudencia consolidada de esta Sala, coincidente con la doctrina científica mayoritaria, la de que cuando el local representa lo esencial en el ejercicio de la industria o comercio se estará ante un arrendamiento de local de negocio por naturaleza, mientras, que, por el contrario, cuando el local sea meramente una parte secundaria o accesoria del negocio, que radica en otro lugar distinto, se estará ante un arrendamiento de local destinado a oficinas propiamente dichas, o sea, que el local de negocio representa lo esencial en el ejercicio de la industria y, por ello, lo hace objeto de protección especial, mientras la oficina es una parte accesoria o secundaria del negocio, que puede radicar indistintamente en cualquier lugar».

En el supuesto de autos, habrá de convenirse, en sintonía con la sentencia de instancia, que no nos hallamos ante un local de negocio estrictamente considerado sino ante uno asimilado, conclusión a la que se llega tomando en consideración tanto el propio contrato de arrendamiento, en cuya cláusula quinta se especifica el destino del local almacén y oficina de yesos cerámicos, como por la propia aplicación de la doctrina arriba expuesta, ya que las instalaciones sitas en el nº… de la calle Andrés Torrejón de esta capital, no pueden entenderse sino como accesorias a la actividad de HEBOR ESPAÑOLA, S.A., cuyo objeto social -folio 64-, es «la producción, elaboración y explotación de yesos y derivados del mismo», teniendo fijado su domicilio social en Aranjuez (Madrid), Quinto de Valdecasas. 

Converge con la conclusión anterior, el propio criterio de diferenciación establecido en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1.994, norma en la que se distingue, entre los locales en los que se llevan a cabo actividades comerciales y aquellos otros en los que se desarrollan actividades distintas de aquellas, considerando actividades comerciales las comprendidas en la División 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas. 

Pues bien en referida División, la actividad de la demandada apelante, entendida como actividad comercial con sustantividad propia, podría estar inclusa, bien en el Epígrafe 617.4 (Comercio al por mayor de materiales de construcción, vidrio y y artículos de instalación), bien en el Epígrafe 653.4 (Comercio al por menor de materiales de construcción y de artículos y mobiliario de saneamiento), por el contrario, conforme consta a los folios 194 a 198, el epígrafe por el que tributa la demandada por el local en cuestión, es el 242.3 correspondiente a «Fabricación de cales y yesos», y si bien es cierto que la Regla 4º del Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, por el que se aprueban las Tarifas y la Instrucción del Impuesto sobre Actividades Económicas, tras establecer que con carácter general, el pago de la cuota correspondiente a una actividad faculta, exclusivamente, para el ejercicio de esa actividad, salvo que en la Ley reguladora de este Impuesto, en las Tarifas o en la presente Instrucción se disponga otra cosa, fija, en su apartado A), como puntualmente reitera la parte apelante en su escrito de interposición del recurso, la excepción de que el pago de las cuotas correspondientes al ejercicio de actividades mineras e industriales clasificadas en las Divisiones 1 a 4 de la Sección 1.ª de las Tarifas, faculta para la venta al por mayor y al por menor, así como para la exportación de las materias, productos, subproductos y residuos, obtenidos como consecuencia de tales actividades. 

Ahora bien, como la propia norma añade después, sin que en el alegato impugnatorio se refleje, para el desarrollo de esta actividad residual de venta, los sujetos pasivos podrán disponer de almacenes o depósitos cerrados al público, lo que implica que si bien se reconoce la facultad de venta de los productos fabricados por la demandada, su desarrollo no comporta, amparada por la misma tarifa, su desarrollo en locales abiertos al público, extremo que es el que aquí nos interesa, poniéndose de manifiesto que también desde el punto de vista impositivo, la aducida actividad comercial, por otra parte escasa, es totalmente residual, no encontrándonos ante un local abierto al público en el sentido comercial del término, sino ante unas oficinas tal y como consta en la licencia de apertura y funcionamiento -folio 245- con un almacén, tal y como se expresaba en el contrato de arrendamiento.

La conclusión de todo cuanto se ha expuesto, no puede ser otra que la confirmación de la alcanzada por la sentencia de instancia cuando considera de aplicación al caso el apartado tercero de la Disposición Transitoria Cuarta de la LAU. de 1.994, y por ende la regla segunda del apartado cuarto de la Disposición Transitoria Tercera de la propia Ley, siendo el plazo a considerar a la hora de la extinción del contrato litigioso el de cinco años, lo que comporta la desestimación del presente recurso la confirmación de la sentencia de instancia.

TERCERO

.- La desestimación íntegra del presente recurso conlleva la imposición a la recurrente, de las costas dimanantes de esta alzada, tal como establece, sin excepción alguna, el artículo 736 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

III.- FALLAMOS

Que debemos desestimar y desestimamos, el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. C. F., en la representación acreditada de HEBOR ESPAÑOLA, S.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 50 de Madrid, en fecha 11 de Septiembre de 2.000, en el juicio verbal civil de desahucio, por expiración del término, a que estos autos se contraen, confirmando en su integridad, referida resolución, todo ello con expresa imposición a la recurrente, de las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese la presente resolución a las partes y devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con copia certificada de la presente resolución.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala,que no es susceptible de recurso lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.