¿Qué es una hipoteca multidivisa, cómo se reclama y cuáles son los riesgos?

En los bancos hay una gran cantidad de productos financieros que no son precisamente buenos, siempre es importante leer la letra pequeña. Algunos de ellos pueden ocasionar serios problemas en nuestras cuentas personales, como por ejemplo, las hipotecas multidivisa.

Seguro que en su institución bancaria le han ofrecido alguna vez este instrumento financiero, usted quizás mira a los lados y se deja llevar por la sonrisa y la explicación del ejecutivo del banco, pero ¿Y si investiga un poco más, qué descubrirá? Le explicaremos de qué trata la hipoteca multidivisa.

¿En qué consiste la hipoteca multidivisa?

Este es un tipo de préstamo hipotecario en el cual la persona que recibe el capital puede pagar las cuotas en una moneda distinta a la del país en el que contrajo dicho instrumento.

Por ejemplo, contrata una hipoteca en euros, pero paga en yenes u otra moneda los cargos de cada mes.

La idea de las hipotecas multidivisa es que pague en una moneda distinta al euro. Para calcular los intereses, se utiliza un indicador llamado LIBOR que, dependiendo de su variación, puede afectar de forma positiva o negativa la hipoteca.

Al contraer una garantía de este tipo, existe un riesgo muy grande de terminar pagando más de lo acordado o, en su defecto, pagar menos, lo menos habitual. Todo dependerá de la fluctuación que tenga la divisa en la que usted contrató este instrumento bancario.

Es por esta razón que se recomienda que las hipotecas multidivisas solo las utilicen personas con amplios conocimientos de estos productos financieros o inversores profesionales.

¿Cuáles son los riesgos de contraer una hipoteca multidivisa?

Durante años, las entidades bancarias en España ofrecieron a sus clientes contratar estas hipotecas bajo el argumento de que era mucho más ventajoso que otro tipo de créditos. Sin embargo, no todo es tan sencillo como parece.

En lo principal, tenemos que hay una moneda distinta y su cotización en el mercado de divisas es determinante al momento de pagar las cuotas. Si el tipo de interés sube, entonces se pagará más. En este juego la ventaja puede convertirse fácilmente en una pesadilla para el hipotecado.

El otro tema está en la contratación de la hipoteca. Los riesgos son muy elevados y los costes para adquirirlas también son muy altos porque no se permite la subrogación del vendedor. Además, influye el importe, ya que no es el mismo precio cuando se compra la hipoteca que cuando se vende, esto se debe a las comisiones de los intermediarios.

Ocurrió en España que muchos de los hipotecados adquirieron estos instrumentos y las monedas en que iban a pagar las cuotas se revalorizaron y, por ende, las hipotecas se hicieron más caras que el mismo instrumento en euros, e incluso, en muchas ocasiones el capital que se debía al banco superó al que realmente había recibido el consumidor.

Sin embargo, no todo está perdido. Si contrató una hipoteca multidivisa, entonces puede demandar a la entidad bancaria si no se le explicó correctamente el funcionamiento de este tipo de productos financieros.

¿Cómo se reclama una hipoteca multidivisa?

Existe una sentencia del Tribunal Supremo que data del 15 de noviembre de 2017. Ahí se estableció la falta de transparencia en las entidades bancarias y los riesgos que esto supone para los consumidores.

En esta sentencia se afirma que son afectados por las hipotecas multidivisa aquellas personas que no poseían el perfil adecuado o a las que no se les haya proporcionado la información adecuada para solicitar este instrumento bancario.

Si a usted su entidad bancaria no le indicó todos los puntos de forma clara o si faltó información durante el contrato de la hipoteca y ésta la hipoteca multidivisa, así como las cantidades que ha estado pagando demás, incluyendo la conversión del crédito a euros.

Una vez que se presenta la reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente, el banco debe determinar si faltó transparencia e indicar al cliente lo que puede o debe hacer.

Cabe destacar que el Tribunal Supremo no estableció caducidad para este tipo de reclamaciones, así que cualquier persona puede reclamar sin importar la fecha.

Alguno de los requisitos que se debe tener en cuenta para presentar la reclamación de esta hipoteca son los siguientes:

– Copia del contrato de la hipoteca

– Oferta del banco si este llegó a facilitársela

– Información previa enviada por el banco al cliente como correos electrónicos, trípticos, bocetos, etc.

– Últimos recibos de la hipoteca. Si no los posee, puede acudir a una entidad bancaria y solicitarlo.

– Cuadro de amortizaciones que debe facilitarle la entidad bancaria con todos los datos correspondientes a la hipoteca.

¿Cuáles las recomendaciones que se deben tomar en cuenta con los bancos?

Una vez que usted contacte con su entidad bancaria y le haga la solicitud de que su hipoteca se pase a euros y vuelva a cotizar bajo el índice de la Unión Europea (EURIBOR) o pida una anulación, tome ciertas previsiones como las que explicaremos a continuación.

– No firme con su entidad bancaria ningún tipo de documento sin antes consultar o revisar con un abogado especializado en hipotecas, primero asegúrese de que la oferta que le realiza la institución es de buena fe y no deja vacíos legales en ningún punto.

– Haga todas las preguntas que considere necesarias al gestor de negocios del banco, aclare todas sus dudas y también indíquele los puntos que a su abogado especialista en hipotecas no le parezcan correctos, así tendrá más confianza en el nuevo acuerdo.

– Si el banco no se pone en contacto con usted ni le ofrece un acuerdo positivo para las partes, entonces debe presentar una demanda y dejar el caso en manos de un abogado de hipotecas que, mediante un juez, obligue al banco a actuar siguiendo las normas de derecho correspondientes.

Si usted quiere saber cómo reclamar una hipoteca multidivisa, siga los pasos que hemos indicado en nuestro post.

Doctrina sobre los Deberes de información derivados de la Directiva MiFID y vicio del consentimiento

«El T. Supremo mantenía en la sentencia nº 323/15, de 30 de junio que es de aplicación todo el conjunto de obligaciones de información derivadas de la Directiva MiFID, pero reiterando la doctrina ya consolidada de que el incumplimiento de estas obligaciones no supone por sí mismas la apreciación de error como vicio del consentimiento, si bien incide en su apreciación debido a la asimetría informativa.

Los deberes de información, según constante jurisprudencia, responden al principio general de que el contratante debe ser informado por el banco de los riesgos que asume al contratar una operación especulativa, obligación de información que no es nada diferente del deber general de actuar conforme a las exigencias de la buena fe del art. 7 del Cód. Civil , y, en consecuencia, del art. 1258 que impone la observancia de lo pactado y de todas sus consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley. Este genérico deber de negociar de buena fe conlleva el más concreto de valorar los conocimientos y la experiencia en materia financiera del cliente, para precisar qué tipo de información ha de proporcionársele en relación con el producto de que se trata, y, en su caso, emitir un juicio de conveniencia o de idoneidad, y, hecho lo anterior, proporcionar al cliente información acerca de los aspectos fundamentales del negocio, entre los que se encuentran los concretos riesgos que comporta el instrumento financiero que se pretende contratar.

Pero se trata de una cuestión de prueba, ya que aun tratándose de cliente clasificado como minorista, el T. Supremo ha concluido siempre que lo relevante para decidir si ha existido error vicio no es, en sí mismo, si se cumplieron las obligaciones de información que afectaban a la entidad bancaria, sino si en el momento de la contratación el cliente tenía un conocimiento suficiente de este producto complejo y de los concretos riesgos que lleva asociado. Así, la omisión en el cumplimiento de los deberes de información que la normativa general y sectorial impone a la entidad bancaria permite presumir en el cliente la falta del conocimiento suficiente sobre el producto contratado y los riesgos asociados, que vicia el consentimiento, pero tal presunción puede ser desvirtuada por la prueba de que el cliente tiene los conocimientos adecuados para entender la naturaleza del producto que contrata y los riesgos que lleva asociados, en cuyo caso ya no concurre la asimetría informativa relevante que justifica la obligación de información que se impone a la entidad bancaria o de inversión y que justifica el carácter excusable del error del cliente.

El T. Supremo, en esta sentencia nº 323/15, de 30 de junio, no entra en más consideraciones acerca del vicio del consentimiento que la presunción de su causación dado el incumplimiento acreditado de la entidad de crédito de las obligaciones derivadas de la Directiva MiFID.

Es de suponer que a la misma conclusión hubiera llegado en el caso de que el contrato de préstamo se hubiera formalizado en fecha anterior a la promulgación de la Ley 47/07 que introdujo en el ordenamiento jurídico español la Directiva MiFID, aplicando el cuerpo de doctrina consolidada en este sentido a raíz de los múltiples recursos de casación resuelto con ocasión de la contratación de contratos de permuta de tipos de interés (swap)»