SENTENCIA ACCION RESOLUTORIA
SENTENCIA ACCION RESOLUTORIA
VISTOS por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sala de lo Civil de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, como consecuencia de autos de juicio declarativo de mayor cuantía seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Santa Cruz de Tenerife, sobre incumplimiento de contrato, cuyo recurso fue interpuesto por don Juan Pedro , representado por el Procurador de los Tribunales don *** y asistido del Abogado don ***, en el que son recurridos don Eusebio y doña Dolores , personados representados por el Procurador de los Tribunales don *** y asistidos del Abogado don ***.
ANTECEDENTES DE HECHO:
1. Ante el Juzgado de Primera Instancia número cuatro de Santa Cruz de Tenerife, fueron vistos los autos de juicio declarativo de mayor cuantía, e instancia de don Juan Pedro , contra don Eusebio y doña Dolores , que la representación de la parte actora, formalizó demanda exponiendo en síntesis los siguientes hechos:
1.º a) En fecha quince de junio de mil novecientos setenta y dos, los demandados adquirieron de su poderdante y de su socio, don Juan Enrique , un local comercial sito en la Urbanización Playa de Las Américas, por un precio de seis millones de pesetas. Igualmente, el día veintiuno de diciembre del mismo año, adquirieron otro local, en el mismo lugar; por el precio de un millón cincuenta y cinco mil pesetas.
b) En los dos contratos, idénticos, salvo en el objeto y el precio, se pactó lo siguiente: Que los locales serian entregados en estructura, con acometidas de luz, agua, teléfono y salida de aguas blancas, antes del treinta de junio de mil novecientos setenta y tres.
Que la falta de pago de cualquiera de los previstos plazos implicaría morosidad y abono de intereses, y, la mora continuada por más de tres meses llevaría consigo, la resolución del contrato y la pérdida de lo entregado por el comprador.
2.° a) A pesar de lo pactado, en relación al local de doscientos veinticinco metros cuadrados y precio de seis millones, los compradores sólo han efectuado las entregas parciales que ascienden a un total de pesetas de cuatro millones doscientas mil y resta por pagar un millón ochocientas mil pesetas.
b) En relación al otro local, el de sesenta y siete metros cuadrados, lo abonado es lo siguiente: setecientas noventa y cuatro mil pesetas; y queda un resto impagado de doscientas sesenta y una mil pesetas. 3.°
a) Ambos locales fueron entregados a plena conformidad en el término fijado, como se prueba con el abono posterior de pagos parciales.
b) En su consecuencia, al amparo del artículo 1.504 del Código Civil , fue requerida la parte compradora para que abonara las reseñadas cantidades, por medio del Notario don Manuel López Lis, así consta en el acta de requerimiento, cuya copia se acompaña.
c) Ante el silencio de los compradores, pasados unos meses, en cumplimiento de las cláusulas duodécimas de los dos contratos, se intentó la formalización del compromiso pactado; sin resultado, ante la postura de los actualmente demandados.
d) Expedida la vía judicial, se interpone la preceptiva conciliación y los compradores, por vez primera, rompen su mutismo y dice algo. Pero, más les hubiera valido haberse callado.
Es cierto que existen otros contratos relativos a apartamentos; cuyos contratos han sido cumplimentados por los vendedores enteramente y cuyos apartamentos están a disposición de los compradores y aún no han sido pagados en su totalidad. La parte demandada no puede sino reconocer que sólo ha abonado seis millones ciento noventa y nueve mil pesetas en total y, con ello de manera clara y diáfana, está reconociendo que igualmente ha incumplido los otros contratos.
Otra cosa no puede ser, cuando esa cantidad ni siquiera llega a cubrir el precio de los dos locales litigiosos. Pero, esta parte se reserva su derecho a optar por el cumplimiento o por la rescisión, en relación a cualquier otro contrato que pudiera igualmente haberse concertado; ahora se limita a instar la rescisión, en relación a cualquier otro contrato, la rescisión de los dos relativos a los locales, respecto a los que la contraparte, con sus «argumentos» ha reconocido haber incumplido. Alegó los fundamentos de derecho y terminó suplicando al Juzgado se dicte sentencia por la que se declara que los demandados están obligados a devolver los locales comerciales, condenando a los mismos a estar y pasar por estas declaraciones y al pago de las costas del presente juicio.
Admitida la demanda, los demandados la contestaron, exponiendo en síntesis los siguientes hechos: 1.° Niego por inciertos los hechos del escrito de demanda en cuanto se opongan a los de la presente contestación, y no estén expresamente reconocidos en ella. 2.° Es incierto el Hecho primero del escrito de demanda; ya que de los documentos aportados de contrario se desprende claramente: a) En fecha quince de junio de mil novecientos setenta y dos, los demandados y el actor, aquéllos se obligaron a comprar dos locales comerciales, el a-0-S número veintinueve, treinta y treinta y dos y el a-2-B números uno, dos, diez, once, quince, dieciséis, veinte, veintiuno, treinta, treinta y uno, cuarenta y cuarenta y uno con un total de doscientos veinticinco metros cuadrados, de un edificio que el demandante tenia proyectado construir y se denominaría Centro Américas Shopping, en Playa de Las Américas, por el precio alzado de seis millones de pesetas, pagadero en la forma que expresamente se determina, y que se entregarían antes del treinta de junio de mil novecientos setenta y tres; estableciéndose una sanción penal para el supuesto de falta de entrega en dicha fecha, de cien pesetas diarias a favor del titular de los locales mencionados,
b) E igualmente, por contrato de fecha veintiuno de diciembre de mil novecientos setenta y dos, sus mandantes y el actor y su socio de otra, suscribieron la compraventa en el indicado edificio, sitos en la planta baja de dos locales con nomenclátor y número: 2-2-B número diecisiete y veintidós; y el a-0-S número treinta y uno, doce y tres. Total sesenta y siete metros cuadrados por el precio alzado de un millón cincuenta y cinco mil pesetas; pactándose de igual forma como fecha de entrega la del treinta de junio de mil novecientos setenta y tres, y una sanción penal por falta de entrega en la fecha indicada de cien pesetas diarias a favor del titular de los locales. 3.° Como ya anuncia el demandante en el apartado
D) del hecho tercero de su demanda, el actor diciéndose ser propietario, a tenor a su disposición, libre de cargas y gravámenes, una parcela en Playa de Las Américas, donde proyectaba la construcción de una zona residencial, con servicios, piscina, recepción, zona de aparcamientos y locales comerciales, a la que denominaba Parque de Las Américas, concertó con sus mandantes la venta de dos bungalows-apartamentos, dotados de estar, dormitorio, cocina, cuarto de baño y terraza, todo amueblado. 4.° Sobre el hecho segundo de la demanda que se contesta, aclara forma de pago de los locales, cantidades pendientes de pagar y motivos de retenerlos. S.° Al hecho tercero de la demanda que se contesta se parte de una premisa: «a) Ambos locales fueron entregados a plena conformidad en el término fijado, como se prueba con el abono posterior de pagos parciales». Y ello es absolutamente falso, ya que los locales contratados debieron ser terminados, antes del treinta de junio de mil novecientos setenta y tres; y hasta el mes de abril de mil novecientos setenta y cinco no percibió mis mandantes noticia alguna del estado de las obras, paralizadas desde dos años antes. Personada su parte en el mes de abril de mil novecientos setenta y cinco en el Centro América Shopping, se encontró con que seguían en igual estado de paralización, c) Pese a que se dice por el actor, tener la parcela donde proyecta construir el Centro Américas Shopping, libre de cargas, hasta el día veintiuno de julio de mil novecientos setenta y cinco, el demandante y su socio, no adquirieron de Playa de Las Américas Sociedad Anónima, la propiedad del terreno, donde habían levantado la estructura de dicho centro; d) Según consta en la inscripción obrante en el Registro de la Propiedad, el demandante ha constituido una hipoteca con el Banco Hipotecario que grava todas las fincas en que dividió el Centro América Shopping, según inscripción registral practicada el nueve de agosto de mil novecientos setenta y seis. El actor ha incumplido el contrato concertado y no puede reclamar el pago de lo que dice se le adeuda, sin efectuar una previa liquidación, no sólo de la multa por mora, sino del gravamen que pesa sobre lo contratado. Habiendo alterado notablemente la ubicación de los dos locales sitos en planta baja, es facultad de su mandante rescindir el convenio y exigir la devolución de lo pagado con daños y perjuicios. 5.° E igual suerte que los locales comerciales, sufrieron los Bungalows-Apartamentos número setenta y siete y setenta y nueve contratados con el demandante, haciendo un extensivo relato de lo ocurrido con los mismos. Alegó los fundamentos de Derecho y terminó suplicando al Juzgado, se dicte en su día Sentencia, por la que desestimando la demanda, se absuelva de la misma a los demandados, condenando al demandante, al pago de las costas.
Por el Juzgado de Primera Instancia, se dictó sentencia con fecha dieciséis de octubre de mil novecientos ochenta y cuatro, cuya parte dispositiva es como sigue:
FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador señor *** en representación de don Juan Pedro , debo de absolver y absuelvo de la misma a los demandados don Eusebio y doña Dolores , representados por el Procurador señor ***. Y sin hacer expresa condena en las costas causadas en esta instancia.
2. Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandante, que fue admitido y sustanciada la alzada, la Sala de lo Civil de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, dictó sentencia con fecha veintisiete de mayo de mil novecientos ochenta y cinco , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLAMOS: Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación del actor, don Juan Pedro , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de esta Capital, en autos número cien de mil novecientos setenta y nueve, debemos confirmar y confirmamos la expresada resolución, dando por reproducidos todos sus pronunciamientos; sin hacer expresa condena en las costas de este recurso.
3. Por el Procurador don Argimiro Vázquez Guillen, en representación de don Juan Pedro , se formalizó recurso de casación por infracción de Ley, que funda en infracción del artículo 1.124 del Código Civil y jurisprudencia al respecto, artículo 1.692, número 5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , conforme se expresa en los siguientes motivos de casación:
PRIMERO: El artículo 1.124 del Código Civil , a más de facultar la resolución de las obligaciones recíprocas en el caso de incumplimiento de uno de los obligados, permite escoger entre el cumplimiento o la resolución, pudiéndose incluso optar por este último, aun después de haberse intentado el cumplimiento.
SEGUNDO: El problema de fondo que presentamos en presente recurso es el de la apreciación del cumplimiento del actor y su consideración jurídica, para poder exigir la resolución ante el incumplimiento de los demandados. Este último extremo, indiscutido, al no haberse negado en momento alguno, reconociéndose que son en adeudar al vendedor mi representado la cantidad ya reclamada en el requerimiento de pago.
TERCERO: En esta línea, entendemos con el tratadista Manresa, la aplicación del artículo 1.124 del Código Civil , al estimar que nunca deberá ser aplicado con independencia, sino conjugándolo armónicamente, con la relación de que se trate o la causa a que obedece la utilización de potestad de resolución que el artículo contiene.
CUARTO: Afirmamos, dicho sea con venia, que una correcta aplicación del tan repetido precepto legal debe facultar a la resolución de los contratos en cuestión, a la vista de la actitud pasiva de los compradores frente a los intentos de solución. Su consentimiento evidente y aceptación del retraso en el cumplimiento por parte del actor, al efectuar pagos con posterioridad al plazo fijado para la entrega.
4. Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló día para la vista, que ha tenido lugar el diecisiete de marzo actual.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. don José Luis Albácar López.
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
1.° Promovida por don Juan Pedro , ante el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Santa Cruz de Tenerife demanda de juicio ordinario de mayor cuantía contra don Eusebio y doña Dolores , sobre resolución de contrato de compraventa, con fecha veintisiete de mayo de mil novecientos ochenta y cinco recayó sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife , en la que, confirmando la dictada por el referido Juzgado el dieciséis de octubre de mil novecientos ochenta y cuatro se desestimaba la demanda, sentencia contra la que se interpuso el presente recurso de casación por infracción de Ley, y en la que se sientan, entre otras, las siguientes conclusiones: A) Que en la cláusula cuarta de los contratos, los vendedores se comprometieron a terminar los locales comerciales antes del día treinta de junio de mil novecientos setenta y tres, terminación que se debía acreditar, según la cláusula quinta, con la certificación de obra expedida por los Arquitectos directores del proyecto, debiendo, según la cláusula sexta, comunicar tal terminación a los compradores por carta certificada con acuse de recibo, a fin de llevar a efecto la toma de posesión; B) Que las obras no se terminaron antes del treinta de junio de mil novecientos setenta y cinco, en la que se comunica que las obras estarán terminadas «en la segunda quincena del presente mes», si bien tampoco se terminaron en tal fecha, pues en lugar de aportar la certificación de obra terminada a que alude la cláusula quinta, lo que obra en autos es una descripción de las obras efectuadas, en la que se consigna que «no es de recibo la estructura de las obras sin previo análisis de laboratorio que determine su estado de oxidación»; C) Que tampoco en fecha posterior a junio de mil novecientos setenta y cinco consta que las obras se terminaron y le fueran participado a los compradores en la forma convenida, pues la declaración de obra nueva ante Notario tiene carácter unilateral, y ni siquiera en los dos requerimientos notariales de siete de junio y doce de septiembre de mil novecientos setenta y ocho manifiestan los vendedores que finalmente los locales están en condiciones de ser entregados; y D) Que los compradores, aparte de la entrega inicial, abonaron a los vendedores dos primeros plazos del precio total, y están las partes de acuerdo en que solamente falta por abonar el último plazo, que en el primero de los contratos vencía el quince de octubre de mil novecientos setenta y tres, es decir, con posterioridad a la entrega del local, y en el segundo contrato de fecha y forma del pago del último plazo quedó sin convenir, por lo cual mal puede hablarse de incumplimiento de los demandados cuando son los únicos que han cumplido hasta la fecha.
2° El motivo único del recurso denuncia infracción del artículo 1.124 del Código Civil y hallándose, por ende amparado en el ordinal 5.° del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y debe ser desestimado en atención a las siguientes razones: Primera: Que es doctrina de esta Sala, reiterada entre otras muchas, la de que para que la acción resolutoria implícita establecida por el párrafo primero del artículo 1.124 del Código Civil , pueda prosperar es preciso que quien la alegue acredite en el proceso correspondiente, entre, otros, los siguientes requisitos: Primero. La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes la concertaron (sentencias de diez de diciembre de mil novecientos cuarenta y siete y nueve de diciembre de mil novecientos cuarenta y ocho). Segundo. La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo (sentencias de veintiocho de septiembre de mil novecientos sesenta y cinco y treinta de marzo de mil novecientos setenta y seis), así como su exigibilidad (sentencias de seis de julio de mil novecientos cincuenta y dos y uno de febrero de mil novecientos sesenta y seis). Tercero. Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían (sentencias de nueve de diciembre de mil novecientos sesenta y de dieciocho de noviembre de mil novecientos setenta), estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de Instancia (sentencias de diecisiete de diciembre de mil novecientos setenta y seis y diecisiete de febrero de mil novecientos setenta y siete). Cuarto. Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada inactividad o pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante (sentencia de cinco de mayo de mil novecientos setenta); y Quinto. Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían (sentencias de seis de julio y de veintinueve de marzo de mil novecientos setenta y siete); salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de ésta, es la que motiva el derecho de resolución de su adversario y la libera de su compromiso (sentencias de diez de febrero y primero de abril de mil novecientos veinticinco y veinticuatro de octubre de mil novecientos cincuenta y nueve)»; Segundo: Que este Tribunal Supremo tiene igualmente declarado que la facultad de resolver las obligaciones recíprocas solamente puede ejercitarla el perjudicado, pero no quien dejó de cumplir lo estipulado, que ha de aceptar las consecuencias jurídicas de ese incumplimiento, cuestión ésta que, por ser de hecho, corresponde ser determinada por el Juzgador de Instancia, cuya decisión ha de respetarse en casación, según se declara entre otras en Sentencias de primero de mayo de mil novecientos veintiocho, dos de julio de mil novecientos treinta y uno, tres de octubre de mil novecientos cincuenta y ocho, dieciséis de mayo de mil novecientos cincuenta y nueve, diecinueve de mayo de mil novecientos sesenta y uno y veintiuno de junio de mil novecientos sesenta y seis, aun cuando la sentencia de ocho de febrero de mil novecientos ochenta matiza tal afirmación al decir que «si bien la declaración sobre incumplimiento del contrato por parte de uno de los contratantes, puede ser una «quaestio facti», cuando ello depende sólo de que se hayan realizado u omitido determinados actos, declaración que en este supuesto sólo es atacable por el cauce del número 7.º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , puede también constituir una «quaestio iuris», cuando la base para la determinación del incumplimiento esté, más que en los actos ejecutados, en la trascendencia jurídica de dichos actos, ya que partiendo de los supuestos de hecho admitidos en la Instancia, su valoración jurídica, sin necesidad de modificarlos, es atacable al amparo del número 1.° del referido artículo 1.692 de la Ley Procesal Civil , y ello máxime cuando en el caso concreto de esta litis, al igual que en el contemplado por la citada sentencia de treinta de abril de mil novecientos sesenta y nueve, con fundamento en situación fáctica, en puntos generales coincidentes en ambas instancias, se ha decidido el caso con distinto signo en cada una de ellas»; Tercero: Que aun cuando admitiéramos a efectos meramente dialécticos que la afirmación, que hace la resolución recurrida, de que los demandados han sido los únicos que han cumplido los contratos, afirmación ésta fáctica, que, al no haber sido combatida por la vía de error en la apreciación de la prueba -ordinal 4.° artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -, ha de quedar inmutable en casación, y entendiéramos que constituye una «quaestio iuris» impugnable al amparo del número 1.º de dicho precepto procesal, es lo cierto que en modo alguno puede entenderse infringido el artículo 1.214 del Código Civil , por no constar que se cumplen los requisitos tercero y quinto de los exigidos por la doctrina jurisprudencial citada en el apartado 1.° de este fundamento, para la resolución contractual, toda vez que si, por una parte, no aparece incumplimiento alguno imputable a los compradores que abonaron sus plazos del precio, quedando por abonar el último, no sujeto a fecha, por otra, los vendedores incumplieron su obligación de entrega de la cosa, lo que les impide ejercitar con éxito la acción resolutoria; razones todas ellas por las que procede la desestimación de este motivo único.
3.º La desestimación del motivo comporta la del recurso en el mismo fundado, con expresa imposición de las costas causadas al recurrente, y pérdida del depósito al que se dará su destino legal; todo ello de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLO:
Debemos declarar y declaramos no haber lugar al recurso de casación por infracción de Ley, interpuesto por la representación de don Juan Pedro contra la sentencia de fecha veintisiete de mayo de mil novecientos ochenta y cinco dictada por la Sala de lo Civil de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife ; condenamos a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso y a la pérdida del depósito constituido al que se dará el destino legal y líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
