Foro de Derecho y leyes: 1.7.2. Algunos contratos en particular: promesa, compraventa, permuta y arrendamient

Albert Diez

1.7.2. Algunos contratos en particular: promesa, compraventa, permuta y arrendamiento. (parte 1a)
Contrato de Promesa.
Definición.- Es un contrato en virtud del cual, una parte o ambas, se obligan, en cierto tiempo, a celebrar un contrato determinado.
Partes en el contrato.- La parte que se obliga a hacer, o sea, a celebrar el contrato, se llama promitente y la parte a cuyo favor se va a efectuar el hecho, se llama beneficiario.
Sus formas.- La promesa puede ser uní o bilateral, según que nazcan obligaciones a cargo de una o de ambas partes. Así, si una persona se obliga a celebrar un contrato de mutuo con otra, pero ésta no se obliga a celebrarlo, será unilateral, en cambio si ambas partes se obligan a celebrarlo, el contrato será bilateral.
Elementos esenciales y de validez.- Al igual que todo contrato, en el de promesa, los elementos esenciales son el consentimiento y el objeto.
El consentimiento en la promesa varía, según se trate de una promesa uní o bilateral, si se trata de una unilateral, solo nacen obligaciones a cargo de la parte que se obliga; por el contrario, si fuere bilateral, nacerán derechos y obligaciones a cargo de ambas partes. Luego el consentimiento recaerá en aceptar la obligación del promitente, o bien, en aceptar y contraer derechos y obligaciones.
El objeto, consiste en una obligación de hacer, o sea en la celebración del contrato futuro, es decir, celebrar un acto jurídico, pero a su vez, el cumplimiento de esta obligación exige que concurran ciertos presupuestos, tales como contener las características del contrato futuro, limitarse a cierto tiempo y otorgarse por escrito, pues la falta de los elementos de esencia de dicho contrato, traería la inexistencia del mismo.
Clasificación del contrato.- La promesa es un contrato principal, porque subsiste con autonomía, esto no impide que se dé una unión de contratos entre la promesa y el definitivo; puede ser uní o bilateral, según genere obligaciones a cargo de una parte o de ambas; es un contrato formal, por oposición a consensual; instantáneo, porque al celebrarse nacen las obligaciones; conmutativo, porque los derechos y las obligaciones quedan determinados al momento de la celebración y de garantía, puesto que asegura el cumplimiento de la obligación de contratar en el futuro; pero a pesar de ser de garantía no es accesorio, puesto que es un contrato autónomo.
Contrato de compraventa
Definición.- Es el contrato por virtud del cual una parte, llamada vendedor se obliga a transmitir la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto y en dinero.
Elementos de la compraventa.- Los elementos específicos del contrato de compraventa se clasifican en personales, reales y formales.
a) Personales. Los elementos personales de la compraventa son el vendedor y el comprador, es decir, las personas (partes contratantes) interesadas en la operación.
b) Reales. Estos elementos son la cosa y el precio. La cosa, estimase generalmente como objeto o materia de la compraventa todo lo que es susceptible de aprobación. El precio, éste consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar a cambio del objeto de la venta; debe ser cierto y real, como ya se ha dicho.
Formalidades.- Los requisitos formales no afectan a todos los contratos de compraventa, sino a algunos de ellos, sin embargo, cabe destacar que el requisito de la escritura notarial para la validez de la compraventa se considera formalidad indispensable siempre que el valor del bien inmueble objeto de la transmisión sea mayor de quinientos pesos.
Naturaleza jurídica, perfección y consumación.- El contrato de compraventa se clasifica como principal, bilateral, oneroso, generalmente conmutativo, excepcionalmente aleatorio (como en el caso de la venta de esperanza), consensual y traslativo de dominio, instantáneo o de tracto sucesivo.
Obligaciones del vendedor.- Son obligaciones del vendedor, la entrega de la cosa, garantía de las calidades de la cosa y evicción y saneamiento.
Evicción.- Significa pérdida por consecuencia de una sentencia condenatoria relativa a una cosa o derecho legítimamente adquiridos.
Saneamiento.- El saneamiento por evicción consiste en la obligación del vendedor, en tales casos, de indemnizar daños y perjuicios al comprador desposeído.
Obligaciones del comprador.- El comprador debe cumplir todo aquello a que se haya obligado y especialmente, pagar el precio de la cosa en el tiempo, lugar y forma convenidos.
Modalidades de la compraventa.- Algunas modalidades de la compraventa a que se refiere el Código Civil del Distrito Federal, son las siguientes:
a) La venta con cláusula de exclusión de un comprador determinado.
b) La venta con derecho de preferencia.
c) La venta de cosas futuras.
d) La venta en abonos.
e) La venta con reserva de dominio.
f) La venta sobre muestras, y
g) La venta por acervo y a la vista.

a) Venta con cláusula de exclusión de un comprador determinado.- Respecto a esta modalidad de compraventa, el artículo 2301 del Código civil, para el Distrito Federal, autoriza el pacto de que la cosa comprada no se vende a persona determinada, pero declara nula la cláusula en que se estipule que no puede venderse a persona alguna.
b) Venta con derecho de preferencia.- La venta con pactum praelationis ha sido definida como aquella en virtud de la cual se otorga al vendedor el derecho de ser preferido a cualquier otra persona, en igualdad de condiciones, cuando el comprador de una cosa determinada quiere venderla.
c) Venta de cosas futuras.- Esta compra puede o no estar condicionada a su existencia en el porvenir. En el primer caso (emptio rei speratae), si la cosa no llega a existir, el contrato no produce efecto y, por consiguiente, no hay obligación de pagar el precio, no hay obligación de pagar el precio; en el segundo caso (emptio spei), aunque la cosa no llegue a existir el pago del precio es obligado.
La naturaleza de este tipo de contrato es diferente en cada uno de estos casos. Cuando las partes condicionan la existencia de la cosa en el futuro, nos encontramos ante un contrato conmutativo; cuando dicha existencia no esté condicionada nos encontramos frente a un contrato aleatorio.
d) Venta en abonos.- Es la manera habitual, corriente, por medio de la cual el gran público adquiere los objetos cuyo precio excede de las compras al menudeo, con una característica importante, que la venta en abonos transfiere el dominio de la cosa comprada antes de que se cumpla con el pago total de la misma, lo que no sucede con la venta con reserva de dominio.
e) Venta con reserva de dominio.- La reserva de dominio consiste en que la transmisión de la propiedad, en la compraventa, queda supeditada a la realización de una condición suspensiva, que consiste, o bien en el pago del precio o en cualquiera otra lícita, posible y que no coarte la libertad de contratar. La realización de la condición debe acontecer dentro de un término; en consecuencia, las obligaciones quedan sujetas a ambas modalidades acumuladas.
El pacto de la venta con reserva de dominio tiene la finalidad de proporcionar al vendedor la garantía de que no dejará de ser propietario de lo vendido hasta el abono total del precio convenido.
f) Venta sobre muestras.- La compraventa sobre muestras es más frecuente en el terreno de las transacciones mercantiles que en las civiles.
Sostiene ROJINA VILLEGAS, que existe contrato sobre muestras cuando las partes se ponen de acuerdo no sobre el objeto mismo, sino una parte desprendida del objeto, estableciendo todas sus circunstancias, requisitos, atribuciones y datos que puedan identificarlo.
g) Venta por acervo o a la vista.- Esta modalidad de la compraventa ha sido definida como aquella “que se refiere a un conjunto de bienes homogéneos o heterogéneos, de la misma especie o calidad, o de especies y calidades distintas, que están especialmente determinados, tomando como punto de referencia no el contenido, sino el continente.
h) Ventas “Ad corpus” y ventas “Ad mesuram”.- La venta de inmuebles puede presentar dos modalidades: la venta ad corpus y la venta ad mesuram.
La venta ad corpus o sin indicación de área, es aquella en la que se vende tal edificio o tal predio como un todo, sin tener en cuenta las medidas.
Venta ad corpus quiere decir venta de una cosa como cuerpo, en su conjunto, como un todo, tal cual es.
La venta ad mesuram o con indicación de área, es aquella en la cual la transmisión de cosas se realiza a tanto el metro cuadrado (o con arreglo a otra medida) respondiendo el precio de la extensión.
i) Locación-Venta.- Como modalidad de la compraventa se presenta la llamada “locación-venta”, que se produce cuando la cosa entregada aparentemente en el concepto de alquiler, está destinada a pasar en propiedad a la persona que la recibe, en virtud de una cláusula expresa, establecida en el contrato correspondiente. El precio de esta modalidad de la compraventa se hace efectivo mediante abonos parciales- semanarios, quincenales, mensuales-, produciendo la omisión de alguno o algunos de ellos, el efecto de obligar al comprador a la devolución de la cosa, con pérdida de las cantidades ya entregadas a cuenta, que quedan en beneficio del vendedor, siendo esta venta susceptible de recaer tanto en bienes muebles como inmuebles.
j) Compraventas especiales.- El Código Civil para el Distrito Federal, distingue entre compraventas especiales y modalidades de la compraventa.
Considera como compraventas especiales la de inmuebles, la de la propiedad intelectual, la de la industria, la de las cosas, y derechos pertenecientes a menores y las llamadas ventas judiciales.
Las compraventas especiales tienen los requisitos esenciales y naturales de la compraventa; pero ofrecen alguna especialidad, consistente comúnmente en exigirse determinadas formalidades o solemnidades en razón a los elementos personales o reales que en la compraventa intervengan.