Foro de Derecho y leyes: Sin dinero para urbanizar

bixu

Estimados amigos,

Poseo una parcela dentro de una urbanización. Todo ha sido durante años rústico y por lo tanto las construcciones ilegales. Hace unos años mediante un PMU, le otorga la categoría de urbano, a falta de urbanizarlo, con la obra propiamente dicha.

Como el aytmo no se movía, un vecino interesado toma las riendas y busca arquitectos, realizan los proyectos y montan todo el tinglado. Hasta el punto que todo ha ido adelante y ahora estamos en el paso en que se nos pide el aval (12%) para publicar el planeamiento en el BOE.

Paralelamente, tenemos ahora una reunión para formar la Junta de compensación.

Todo muy bonito. El problema es que no tengo NADA de dinero. Estoy en el paro y no puedo costear ni siquiera el aval. Los interesados no lo entienden y no escuchan y siguen adelante. A día de hoy sigo sin saber por cuanto me puede salir la obra, aunque estimo que por unos 40.000€, por eso no me lo puedo permitir.

Así que mi duda/problema es: ¿¿que puedo hacer???

Una solución es que no lleguen a pagar el aval más del 50% de los coeficientes y el proyecto quede parado, pero hay muchos engañados y creo que superan el 50%. Así que nada.

Me consta que es OBLIGATORIO la adhesión a la Junta de Compensación ¿no? Sin embargo si lo hago estoy diciendo que quiero que la obra se haga, y no quiero eso ahora. El día de mañana si me llevan a juicio por impago encima el juez me dirá: “usted ya sabía a lo que se exponía al unirse en la junta…?” Así que puedo negarme a entrar en la junta? ¿O me puede traer más problemas que otra cosa?

He oido rumores de que si no pago a la Junta, en el futuro, cuando la obra esté acabada y pase todo a manos del aytmo, que éste por supuesto me obligará a pagar, pero que entonces me los pueden fraccionar (como tributos especiales o lo que sea) y que así es más comodo. Lo dudo mucho, ¿pero os suena esto?

El tema de las expropiaciones por impago ¿como está? ¿Es algo común? ¿O es un proceso de esos tan costosos en tiempo y dinero que las Juntas no se meten y al final te dan por perdido??. Es que no soy muy querido allí por haber querido paralizar el proceso varias veces y me temo que vayan a por mi a saco.

¿¿Hay algún truco legal??? ¿¿Algo del estilo “te voy pagando cada mes 100€ para que veas que quiero pagar pero no puedo tanto” y de esa manera que no me puedan denunciar??? ¿O todo queda en mano de la Junta y lo que se dicte en los Estatutos?

De verdad que estoy desesperado. Temo perder la casa que mi padre construyó con sus manos con mucho esfuerzo, así que cualquier ayuda/consejo es bien recibido.

Muchas gracias y disculpad el tocho.

Nexlegal

Plantea usted varias cuestiones. En primer lugar le indicaré que ciertamente los desarrollos urbanísticos son farragosos y con trámites administrativos complicados y a veces díficiles de entender. En su caso parece que su propiedad se haya en un terreno que antes era rústico y se ha clasificado como urbano sujeto a una actuación urbanizatoria previa (unidad de ejecución o de actuación) o se trata de un suelo urbanizable. En cualquiera de las dos situaciones, y como usted ya parece conocer, existe el sistema de compensación que parece que es el sistema que fija el planeamiento (el plan de urbanismo de su localidad), pero también existen otros, cooperación, expropiación.
En su caso si se unen propietarios que tengan mas del 50% de los terrenos pueden iniciar el proceso urbanizatorio y el resto tienen que adherirse a la Junta de Compensación o no. Si no lo hacen la Junta de Compensación alertará al ayuntamiento para que proceda a la expropiación de sus terrenos. No puede expropiar la Junta directamente pero sí el ayuntamiento por ser Administración Pública y por tanto habilitada para expropiar. Aquí vendrá la lucha para que le valoren con justicia su propiedad. Sin embargo puede usted adherirse a la Junta y que en las Bases y Estatutos de esa Junta de Compensación se incluyan las condiciones que usted indica (pagos parciales, otorgale un periodo de "gracia" para que usted no pague desde el principio, o incluso otorgale a usted menos metros cuadrados en solares que lo que realmente le pertenece en proporción a su propiedad original, a cambio de no pagar en el coste de la urbanización de la zona); El ayuntamiento debe aprobar las bases y estatutos sin entrar a analizar los acuerdos entre propietarios, siempre y cuando claro está, sean acuerdos democráticos.
Por tanto tiene usted varios caminos; Lo que es inevitable es que como el suelo donde usted tiene su propiedad está destinado a urbanizarse, tarde o temprano tenía que llegar. Mi consejo es que entre usted en la Junta e intente aprobar acuerdos menos lesivos para usted teniendo en cuenta de que ahora no dispone de liquidez para afrontar el proceso. Esto que le ocurre a usted es normal y por ello los propietarios suelen negociar con las entidades bancarias para que le presten a cambio de los solares, hipotecando los futuros solares. De estos préstamos los bancos saben cómo hacerlo. Suerte en todo el proceso, que como le digo es largo y los beneficios, cuando existen, tardan en llegar. Permítame que le indique que todo esto que le ocurre a usted deviene de no incluir el "derecho de propiedad" como un derecho fundamental en nuestra Constitución y de ahí las facilidades con que pueden "quitarnos" nuestra tierra, nuestra casa, etc. Déjeme indicarle también que aunque usted dice que las casas que existen son ilegales, esa situación de ilegalidad ha podido convertirse en una situación de "fuera de ordenación": viviendas que se hicieron no ajustadas al plan de urbanismo pero que por diversos efectos (el mero transcurso del tiempo, aprobación de planeamiento nuevos) han podido quedar en situación irregular, pero eso no significa que sean ilegales; Tendrán ciertas limitaciones a la hora de realizar obras de mejora, ampliación etc sobre esas edificaciones, pero a todos los efectos, son de su propietario, tienen un valor, pueden venderse, hipotecarse, etc. y por supuesto deben valorarse como aportación suya a la Junta de Compensación.
En fín, perdone usted por la extensión de la respuesta, pero el tema da para mucho. Ánimo.

bixu

Estimado Nexlegal.

para nada se disculpe por alargarse, porque la de usted ha sido una explicación tan entendible, que hace que ignorantes como yo lo tengamos muchísimo más claro.

Es indignante, tal como usted dice, que debido a la ley existente, puedan venir mis propios vecinos y en el peor de los casos que me expropien (a través del aytmo o no, pero ellos). Y más que me obliguen a pagar en una situación de crisis como tenemos ahora.

Le agradezco los consejos y advertencias y no dude que haré caso a lo que me dice e intentaré "recopilar" dinero como sea para pagar y el día de mañana meterme en la junta, ya que sino veo que soy carne de cañón. Obviamente tendré muy en cuenta el redactado de los estatutos y normas de la Junta para velar que casos como el mío sea "bien recibidos" y no muy perjudiciales.

Sin más quiero agradecerle la ayuda prestada y no dude que me pondré en contacto con ustedes nuevamente si me surge alguna duda.

Muchas gracias y un saludo.